三條紅線(xiàn)效應"顯示：融資增長(cháng)率明顯下降，股權融資大幅增加被認為改變了房地產(chǎn)業(yè)游戲規則"三條紅線(xiàn)"，新規則的影響初步出現，最直接的結果是住房企業(yè)融資規模顯著(zhù)下降，尤其是信貸債券融資增長(cháng)率和銀行貸款增長(cháng)率下降。

　　在減債壓力下，長(cháng)期停滯不前的股權融資已成為企業(yè)緩解債務(wù)壓力的途徑之一，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)上市熱潮的增長(cháng)趨勢。但對于住宅企業(yè)來(lái)說(shuō)，最根本的解決辦法是增加經(jīng)營(yíng)利潤，以有效實(shí)現減債的目的。

　　融資增長(cháng)率大大降低了11月份融資成本的加速增長(cháng)

　　根據多家機構的數據，住房企業(yè)債券融資的增長(cháng)率已大幅下降。

　　據殼牌研究所統計，2020年1月至11月，住房企業(yè)國內外債券融資總額約為1.1291萬(wàn)億元，比去年同期略有增長(cháng)0.8%，仍處于低位，累計增幅比2019年同期減少17.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年前，融資規模占2019年全年的95.6%，預計2020年全年住房企業(yè)債券融資規模將繼續增長(cháng)，但增速明顯放緩。

　　圖：2020年1月至11月住房企業(yè)債券融資規模

　　根據科里研究中心的數據，2020年1月至11月，住房企業(yè)發(fā)行債券7361.33億元，比去年同期下降1.3%，其中國內債券發(fā)行380.583億元，比去年同期增長(cháng)39.8%;境外債券發(fā)行3555.5億元，比去年同期下降24.9%。

　　不僅融資余額下降，融資成本和融資期限兩個(gè)指標也發(fā)生了變化。根據殼牌研究所(Shell Research Institute)的數據，11月份國內債券融資的平均息票為4.89%，比前一個(gè)月上升0.13個(gè)百分點(diǎn)。自8月出臺新的融資規則以來(lái)，國內融資成本一直在上升，11月加速。11月份外國債券融資的平均息票為8.04%，較前一個(gè)月大幅上升，并恢復到"8%"的水平。

　　根據Crewe研究中心的數據，11月份住房企業(yè)的每月融資成本上升了6.65%，比前一個(gè)月上升了0.87個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期上升了0.05個(gè)百分點(diǎn)。"其中，國內融資成本為4.68%，同比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是融資成本較低的大型住房企業(yè)發(fā)行規模大。海外融資成本為8.32%，同比增長(cháng)1.65%，海外融資成本僅低于1月份，主要是因為有更多融資成本較高的中小型住宅企業(yè)在海外積極發(fā)行債券。

　　圖：2018-2020年11月住房公司發(fā)行債券的月成本

　　資料來(lái)源：企業(yè)公告，審評委核對

　　就融資期限而言，11月份國內和國外融資債券的發(fā)行期限有所縮短，其中國內債券融資平均期限為3.6年，比上月減少了約0.1年。外國的不確定性導致短期債券比例上升，平均發(fā)行期限為3.1年，比前一個(gè)月減少了0.5年。

　　事實(shí)上，自8月出臺新的融資規定以來(lái)，住房公司連續三個(gè)月發(fā)行的債券比到期債券少。去年11月，國內外債券融資總額約為835億元，同比增長(cháng)20.7%，同比下降21.4%。殼牌研究所(Shell Institute)的分析認為，與去年11月最令人興奮的部分相比，今年的債券發(fā)行規模低于預期，而12月份作為傳統的"融資月份"，更難以逆轉。

　　除了債券，銀行信貸流向房地產(chǎn)的增長(cháng)率也有所下降。

　　根據公開(kāi)數據，2020年第三季度，國內主要金融機構新增房地產(chǎn)貸款4.42萬(wàn)億元，比去年同期下降15.16%。到2020年9月底，國內主要金融機構的房地產(chǎn)貸款余額為48.83萬(wàn)億元，比去年同期增長(cháng)12.80%，低于第二季度末和第一季度末。

　　據聯(lián)合信貸介紹，考慮到中央銀行此前曾表示，"要繼續嚴格控制房地產(chǎn)在新增信貸資源中的比重，對信貸資源實(shí)行增量?jì)?yōu)化和存量調整"，預計各大金融機構在"住房、住房"政策的基調下，仍將降低房地產(chǎn)貸款的增長(cháng)率，控制貸款行業(yè)集中，嚴格防止信貸資源過(guò)度流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　加速房地產(chǎn)股票上市中的持續股權融資

　　面對緊張的融資環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始加大股權融資規模，通過(guò)股權融資來(lái)提高負債水平。

　　新的融資規則出臺后，房地產(chǎn)類(lèi)股在香港上市的熱潮仍在繼續，住房企業(yè)的股權融資規模也大幅擴大。根據通澤研究所監測的住房企業(yè)融資報告，去年11月，40家典型上市住房公司的股權融資總額為256.36億元，占23.50%，比上月增長(cháng)331.2%。

　　根據中信建設物業(yè)庫存，今年11月，義州企業(yè)控股完成了1.183億股的配售，凈增8.281億港元;三盛控股以每股7.02港元的價(jià)格募集資金，增發(fā)4948萬(wàn)股，籌資3473496萬(wàn)港元。榮創(chuàng )服務(wù)控股、翔盛控股和上昆房地產(chǎn)分別以6.6億、6.6億和5億股實(shí)現了IPO融資。融資金額分別為80.0433.54元和11.4億元，港股融資總額為140.96億元。

　　當下，這一趨勢還在持續，12月9日，佳源服務(wù)和華潤萬(wàn)象生活同一天上市，佳源服務(wù)此次全球發(fā)行發(fā)行1.5億股，發(fā)行價(jià)為每股3.86港元，募集資金總額約為5.79億港元。華潤萬(wàn)象生活此次全球發(fā)行發(fā)行5.5億股，發(fā)行價(jià)為每股22.3港元，募集資金總額約為122.65億港元。此前，融信集團旗下的融信服務(wù)和建業(yè)旗下的代建企業(yè)中原建業(yè)已在11月遞交了上市申請。貝殼研究院預計，全年新增主板上市企業(yè)數量將超越2019年。

　　資料來(lái)源：Ryan Capital

　　值得關(guān)注的是，不僅是上市公司數量，物業(yè)企業(yè)的上市速度也在加快。據瑞恩資本觀(guān)察，2020年上市的16家，除了1家(燁星集團)是二次遞交招股書(shū)外，其他的15家都是一次遞表便成功，今年下半年開(kāi)始，從遞表到上市，恒大物業(yè)、華潤萬(wàn)象生活、遠洋服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)，分別為64天、100天、101天、105天。

　　對于股權融資規模擴大的現象，知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商吳建斌告訴和訊房地產(chǎn)，股權融資是房地產(chǎn)企業(yè)減少負債的途徑之一，如固定增資、擴大股本、提高分母、降低負債率等。然而，他提到，香港上市的住房公司有機會(huì )進(jìn)行資本融資，而內地上市的住房公司沒(méi)有這種有效的方式。

　　前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍認為，目前住房公司股權融資困難，預計將更多地依賴(lài)債務(wù)融資。他說(shuō)，資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的熱情不高，一方面由于一系列效應帶來(lái)的"三條紅線(xiàn)"，住房公司面臨突出的財務(wù)問(wèn)題，另一方面，整個(gè)行業(yè)的表現正在下降，估值較低，這在很大程度上使上市房地產(chǎn)公司的股價(jià)平均表現良好。

　　然而，在中南建設(000961，股票吧)董夢(mèng)亮街，"三條紅線(xiàn)"更多的是針對利息負債，屬于債務(wù)投資，真正的股權投資承擔市場(chǎng)風(fēng)險，國家仍然支持，住房和住房的最終立足點(diǎn)仍然是"穩定、健康、發(fā)展"。"三條紅線(xiàn)"可以使經(jīng)營(yíng)管理能力強的企業(yè)繼續提供良好的回報資產(chǎn)，贏(yíng)得更多的實(shí)際股權投資。

　　住房企業(yè)加強回扣銷(xiāo)售增長(cháng)率，穩步提高增長(cháng)速度。

　　以發(fā)債和貸款為基礎的融資渠道被迫收緊，住房企業(yè)需要擴大內在現金流的比重，進(jìn)而降低對外部融資的依賴(lài)，這使得住房企業(yè)更多地依賴(lài)銷(xiāo)售回報。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售增長(cháng)一直在增加。據統計局統計，1-10月，全國商品房銷(xiāo)售面積133294萬(wàn)平方米，與去年同期持平;商品房銷(xiāo)售金額131665億元，增長(cháng)5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售增長(cháng)8.2%，辦公樓銷(xiāo)售下降12.8%，商品房銷(xiāo)售下降15.8%。

　　數據來(lái)源：國家統計局

　　主流房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售增速遠高于行業(yè)整體水平。據凱瑞研究中心數據顯示，11月份房地產(chǎn)百強企業(yè)實(shí)現銷(xiāo)售收入12025.8億元，同比增長(cháng)21.4%，環(huán)比微漲5.1%。益漢數據還顯示，11月，房地產(chǎn)百強企業(yè)(可比口徑公司)月度銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(cháng)0.6%，同比增長(cháng)22.7%，同比增速較10月提高4.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　總體來(lái)看，今年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現了平穩增長(cháng)。凱瑞研究中心數據顯示，2020年1-11月，房地產(chǎn)百強企業(yè)累計全口徑銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)10.3%，比上月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，根據中央指數研究院的數據，2020年1-11月，房地產(chǎn)百強企業(yè)平均銷(xiāo)售額為1128.2億元，平均銷(xiāo)售增長(cháng)率為12.0%。

　　然而，房地產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)速度已經(jīng)放緩。日前，世茂集團宣布，2021年的銷(xiāo)售額將比2020年增長(cháng)10%以上，這幾乎是公司近年來(lái)增長(cháng)速度的一半。開(kāi)元證券認為，隨著(zhù)融資新規的實(shí)施，開(kāi)發(fā)商新增計息負債規模將有一個(gè)上限，即在周轉率不變的情況下，銷(xiāo)售規模的增長(cháng)將有一個(gè)上限。

　　根據中國房地產(chǎn)行業(yè)2024%的新利率計算，受2021.5%的新利率影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增長(cháng)率為2021.5%。這一生息負債增長(cháng)率可以支撐整個(gè)行業(yè)銷(xiāo)售金額2.6%-7.2%的增長(cháng)。但從結構上看，行業(yè)未來(lái)格局已基本確定，彎道超車(chē)時(shí)代已經(jīng)結束。

　　房地產(chǎn)業(yè)依靠杠桿實(shí)現規模增長(cháng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。依靠自身的能力，在未來(lái)的行業(yè)內將進(jìn)入增長(cháng)期。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)整體增速放緩的趨勢，行業(yè)競爭無(wú)疑將進(jìn)一步加速。

　　但這也許是件好事。在土地和金融紅利時(shí)代，行業(yè)容錯率相對較高，房?jì)r(jià)上漲掩蓋了投資決策、產(chǎn)品質(zhì)量和運營(yíng)效率等方面的問(wèn)題。然而，在管理層分紅時(shí)代，對企業(yè)提出了更高的要求，企業(yè)之間的能力差異也將明顯。在優(yōu)勝劣汰的競爭法則下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )有更多的好房子，甚至會(huì )有一些真正優(yōu)秀的企業(yè)。