日前，國家發(fā)改委發(fā)布了《進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確提出將保障性租賃住房納入基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)行業(yè)。政策的發(fā)布，給租賃住房行業(yè)的發(fā)展注入強勁的信心。

　　實(shí)際上，近年來(lái)國家頻發(fā)租賃住房建設方面的支持政策。2021年政府工作報告提出，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！笆奈濉币巹澗V要也明確提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給。

　　房訊指數研究院認為，發(fā)展租賃住房已經(jīng)被國家當成解決大城市新市民、青年人等住房困難問(wèn)題的嘗試性解決方案和有效途徑。短期來(lái)看，大城市住房問(wèn)題、租賃住房將成為政策發(fā)力的重點(diǎn)，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來(lái)市場(chǎng)變化做出的政策措施。而從中長(cháng)期來(lái)看，住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標，這也將對未來(lái)的調控思路作出引領(lǐng)。

　　住房租賃市場(chǎng)挑戰和機遇并存 供給端呈現多元化規范化

　　自2015年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出"租購并舉"以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展逐漸受到各方關(guān)注。在大城市房?jì)r(jià)高企的背景下，租賃住房是解決大城市住房突出問(wèn)題的重要方式，也是城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段。

　　2020年，在"租購并舉"政策推進(jìn)落實(shí)下，住房租賃市場(chǎng)行為正逐漸規范，市場(chǎng)環(huán)境亦進(jìn)一步改善。

　　從政策來(lái)看，國家"十四五規劃"提出，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長(cháng)租房政策，擴大保障性租賃住房供給。推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規范與發(fā)展成為未來(lái)五年的重要工作，也是關(guān)系社會(huì )民生的關(guān)鍵因素，租賃市場(chǎng)的發(fā)展迎來(lái)挑戰和機遇。

　　12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議從戰略層完善租賃市場(chǎng)相關(guān)政策，從保障性、供應及租金調控等方面規范租賃市場(chǎng)。一方面鼓勵租房市場(chǎng)的發(fā)展，要高度重視保障性租賃住房建設；土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房；另一方面對市場(chǎng)提出進(jìn)一步規范發(fā)展的要求，加快完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)；要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控。

　　各級政府也紛紛推出政策舉措，從頂層到底層規范租賃市場(chǎng)發(fā)展。據機構統計，2020年，全國共計頒布租賃相關(guān)政策超過(guò)200條，以權益保障類(lèi)、市場(chǎng)監管類(lèi)政策為主。

來(lái)源：房訊指數整理

　　2019年，中央財政在全國進(jìn)行城市試點(diǎn)，根據不同能級城市給予不同財政支持，到2020年試點(diǎn)城市范圍擴大，在住建部的指導和支持下簽署《發(fā)展政策性租賃住房戰略合作協(xié)議》，國家給予城市更多資金用于支持住房租賃市場(chǎng)。目前，中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市主要有24個(gè)。由于城市人口規模、房?jì)r(jià)水平、經(jīng)濟發(fā)展等方面的差異，不同城市的租賃市場(chǎng)發(fā)展速度和趨勢并不相同，在外來(lái)人口較多、住房問(wèn)題比較突出的一線(xiàn)城市，租賃市場(chǎng)的發(fā)展更加積極。

　　從市場(chǎng)來(lái)看，2020年新冠肺炎疫情對租賃住房市場(chǎng)造成了沖擊，全國租賃市場(chǎng)進(jìn)入低溫運行狀態(tài)，據機構研究分析，重點(diǎn)40城中有八成城市租金收益率出現下降，七成租金議價(jià)空間上漲。至2021年一季度，租金下滑趨勢放緩，2021年3月，全國大中城市租金掛牌均價(jià)為34.51元/平方米/月，環(huán)比上漲0.13%，同比下降2.04%，市場(chǎng)需求繼續回升，租賃市場(chǎng)持續回溫。

來(lái)源：房訊指數整理

　　從供應來(lái)看，當下租賃住房供給端呈現多元化，既有招拍掛市場(chǎng)的租賃用地、自持用地，也有集體建設用地以及存量改作租賃的項目等。統計顯示，截止2020年底，全國范圍內累計共推出租賃用地約235塊，規劃建筑面積超1502萬(wàn)方，環(huán)比微跌。

　　集體用地建設租賃住房的供應規模不斷擴大，包括北京、廣州、杭州等城市紛紛加碼，對于我國農村土地盤(pán)活也有著(zhù)深刻意義。5月，北京首創(chuàng )繁星十八里店集體土地租賃房社區品牌發(fā)布，是首創(chuàng )置業(yè)首個(gè)、同時(shí)也是北京最大的集體土地租賃房項目，總建筑面積約40萬(wàn)平米，可為市場(chǎng)一次性提供超過(guò)6500套租賃住房。

　　新生代住房租賃群體崛起 長(cháng)租公寓行業(yè)穩中求進(jìn)

　　"跑路"、"爆雷"，接連的負面消息使得2020年長(cháng)租公寓行業(yè)再一次走上風(fēng)口浪尖。由于受到疫情的沖擊，租賃市場(chǎng)遇冷，長(cháng)租企業(yè)出租率下降、違約率提升，出現了因現金流斷裂而無(wú)以維系的現象。依據公開(kāi)信息不完全統計，2020年超 40 家長(cháng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂。

　　究其原因，一方面是疫情加速了長(cháng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的暴露，市場(chǎng)環(huán)境的降溫讓一些盲目擴張的企業(yè)資金鏈難以為繼，另一方面，長(cháng)租企業(yè)拓展速度放緩乃至停滯，融資難度增加。同時(shí)，政策上對租金監管趨嚴的趨勢也加速了運營(yíng)不規范的企業(yè)被淘汰。

　　需要注意的是，市場(chǎng)上"爆雷"風(fēng)波多是由分散式長(cháng)租企業(yè)引起。目前國內長(cháng)租公寓企業(yè)，根據物業(yè)分布，主要分為集中式、分散式。集中式長(cháng)租公寓以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的，多是房企布局租賃住房市場(chǎng)，拓展多元化業(yè)務(wù)；而分散式公寓則以中介機構和專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商為代表，包括自如、魔方等。

來(lái)源：企業(yè)公開(kāi)信息 房訊指數整理

　　依據公開(kāi)信息統計，頭部房企中已有近五成涉足長(cháng)租公寓，其中 2017 到 2019 年涉足長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的房企占比超過(guò) 75%。房企依托于資金、房源等優(yōu)勢，為租賃市場(chǎng)提供的機構化房源占比在近兩年逐漸提高。萬(wàn)科泊寓2020年新開(kāi)房源 4.26萬(wàn)間，累計獲取房間數超19萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)規模超14萬(wàn)間；龍湖冠寓2020年新開(kāi)業(yè)也達到 7766 間，截至年底已布局全國30余個(gè)高量級城市，開(kāi)業(yè)超過(guò)8萬(wàn)間，獲取房源超11萬(wàn)間。

　　此外，去年依舊有房企入局，大華集團、融通地產(chǎn)、星河控股各自推出旗下租賃住房品牌"大華享寓"、 "融寓" 、"星河郡寓"等。

　　從專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商來(lái)看，企業(yè)規模差距拉大，陣營(yíng)內收并購頻現，優(yōu)勢資源向頭部集聚。例如，去年安歆集團先后戰略并購易企租、入股杭州諾巢故寓及新起點(diǎn)；魔方集團收購V+SPACE上海白領(lǐng)項目；世聯(lián)紅璞公寓將整體出讓?zhuān)墒缆?lián)行大股東珠海大橫琴集團有限公司和魔方生活服務(wù)集團接手。在開(kāi)業(yè)規模上，頭部企業(yè)依舊處于領(lǐng)先地位，魔方、樂(lè )乎累計開(kāi)業(yè)規模均超過(guò)5萬(wàn)間，世聯(lián)紅璞、V領(lǐng)地開(kāi)業(yè)規模則分別達3.3萬(wàn)、3.1萬(wàn)間。

　　從行業(yè)整體來(lái)看，2020年長(cháng)租公寓市場(chǎng)總體規模依舊呈上升趨勢，但增速有所放緩。尤其是上半年，由于疫情影響開(kāi)業(yè)節奏顯著(zhù)減慢，下半年開(kāi)業(yè)增速才逐漸恢復。疫情下長(cháng)租公寓普遍選擇較審慎的布局方式，多選擇北上廣深杭等租賃市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的城市。據統計，在北京、上海、深圳等 13 個(gè)城市的數量占頭部房企 門(mén)店總數的近 85%。

　　隨著(zhù)新生代租賃群體觀(guān)念革新、個(gè)人收入增加以及生命周期推進(jìn)，租賃消費升級大勢所趨。在行業(yè)增速放緩的背景下，企業(yè)也要結合自身的優(yōu)勢、資源和規模，加強運營(yíng)能力。預計未來(lái)將隨著(zhù)"；租賃合并"；政策的全面落地，著(zhù)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，提高開(kāi)業(yè)轉換效率，穩定追求是長(cháng)租公寓行業(yè)的主旋律。