現在，活著(zhù)仍然很重要?！薄拔覀儸F在需要安全。這兩句話(huà)，前一句是萬(wàn)科社長(cháng)祝九勝口，后一句是融創(chuàng )中國社長(cháng)孫宏斌說(shuō)的。

　　8月末、9月初是上市房企密集發(fā)布半年報的時(shí)間段，恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )、龍湖等頭部房企均對外公布了2021年上半年業(yè)績(jì)，綜合表現看，利潤率普遍承壓。在三條紅線(xiàn)雙集中供應地住房貸款集中度管理等多項政策的監督下，曾經(jīng)不缺錢(qián)的住房企業(yè)開(kāi)始為缺錢(qián)而煩惱。

　　激進(jìn)擴張埋下隱患

　　8月末，許久未在公眾前露面的泰禾集團董事長(cháng)黃其森，出現在北京中國院子項目。這一天，位于通州的這個(gè)樓盤(pán)宣布開(kāi)放新樣板間，泰禾想用一次熱鬧的亮相，向外界釋放其正努力走出危機的信號?！拔覀円淖冞^(guò)往對規模的追求，走小而美、小而精的發(fā)展戰略?！秉S其森說(shuō)道。

　　的確，泰禾的債務(wù)困境，主因之一就是對規模的過(guò)度追求。至今，警報仍未全面解除。泰禾新近發(fā)布的中期業(yè)績(jì)報顯示，截至2021年6月30日，已到期未歸還借款金額為447.08億元，尚未支付的利息為105.32億元。從財務(wù)數據看，泰禾仍全踩“三道紅線(xiàn)”，公司仍在全力推進(jìn)債務(wù)重組事宜，積極解決債務(wù)問(wèn)題。

　　同樣深陷困局的還有恒大集團，其8月31日公開(kāi)的中期業(yè)績(jì)報顯示，今年上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2226.9億元，同比下降16.5%；凈利潤105.0億元，同比下降28.87%。恒大表示，將繼續積極接觸潛在投資者，商討出售新能源汽車(chē)和物業(yè)的部分股份，也將采取包括調整項目開(kāi)發(fā)時(shí)間表、嚴格控制成本、大力促進(jìn)銷(xiāo)售及回款、爭取借款續貸和展期、出售股權和資產(chǎn)以及引入投資者等措施，來(lái)減輕所面臨的流動(dòng)性問(wèn)題。

　　2010年，萬(wàn)科成為第一家年銷(xiāo)售額突破千億元的房企。此后，房企千億俱樂(lè )部不斷擴容，即便是疫情沖擊下的2020年，千億級房企仍有41家，其中碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )、保利5家房企銷(xiāo)售額均超5000億元。但追逐經(jīng)營(yíng)規模的持續擴張策略，令眾多房企負重前行，高負債、高成本的隱患在宏觀(guān)經(jīng)濟降速提質(zhì)運行的大背景下日漸顯現。

　　“優(yōu)等生”利潤率下滑

　　2021年對地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)頗不平靜。面臨著(zhù)一系列監管政策的落地，就連房企中的“優(yōu)等生”，也開(kāi)始感受到利潤率的壓力，在學(xué)習克制與反思。

　　中期業(yè)績(jì)報顯示，今年上半年萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(cháng)14.19%；歸屬上市公司股東凈利潤110.47億元，同比降低11.68%。這也是萬(wàn)科自2008年以來(lái)首次在中期業(yè)績(jì)中出現凈利潤下滑的情況。

　　萬(wàn)科總裁祝九勝將凈利潤下滑歸結于三方面的原因：一是銷(xiāo)售規模增長(cháng)有限；二是毛利率下降較快；三是轉型業(yè)務(wù)的效果還沒(méi)有真正體現出來(lái)?！?018年我們提出‘活下去’的口號，如今，‘活下去’依然很重要?！弊＞艅僬f(shuō)，行業(yè)長(cháng)周期的增長(cháng)邏輯肯定存在，但游戲規則正在發(fā)生變化，過(guò)度追求規模、速度為導向的線(xiàn)性思維恐怕難以為繼。萬(wàn)科不會(huì )把規模和速度當成唯一的目標來(lái)看待，甚至，行穩致遠已被視為下半年經(jīng)營(yíng)策略的主基調，要嚴守“三道紅線(xiàn)”等各項監管政策的要求，實(shí)施穩健的融資策略。

　　龍湖的利潤率表現要優(yōu)于萬(wàn)科，但相比去年同期仍下滑了3.1個(gè)百分點(diǎn)。中期業(yè)績(jì)報顯示，今年上半年龍湖實(shí)現合同銷(xiāo)售額1426.3億元，同比增長(cháng)28.4%；實(shí)現營(yíng)業(yè)額606.2億元，同比增長(cháng)18.5%；實(shí)現毛利167.8億元，毛利率為27.7%?！懊氏陆祵儆谛袠I(yè)趨勢?！饼埡紫攧?wù)官趙軼表示，在限價(jià)的大環(huán)境下，20%到25%的毛利率可能是未來(lái)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，這會(huì )讓行業(yè)更加穩健持續地發(fā)展。

　　下半年收并購或劇減

　　2017至2019年曾是地產(chǎn)行業(yè)的收并購高峰期，無(wú)論是融創(chuàng )631億元收購萬(wàn)達資產(chǎn)包的“世紀并購”，還是世茂火速接下泰禾、福晟多個(gè)項目，都發(fā)生在這三年。但如今，這兩家房企都公開(kāi)表示出對并購的謹慎態(tài)度。

　　“我們現在需要安全，如果還像過(guò)去一樣拿地會(huì )吞掉很多利潤，目前所有企業(yè)無(wú)論開(kāi)什么價(jià)都沒(méi)有辦法并購?！边@是融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌近日在2021年中期業(yè)績(jì)投資人會(huì )議上的表態(tài)。

　　孫宏斌在業(yè)內獲得了“并購王”的稱(chēng)號，如今，他卻說(shuō)，雖然政策沒(méi)有對房企負債總規模下降有明確要求，但有負債上限要求，并購勢必會(huì )導致企業(yè)負債總額上升。未來(lái)三年，融創(chuàng )的第一目標是降低融資成本，為此要降負債率和負債規模。

　　今年上半年實(shí)現毛利率286%的世貿集團總裁徐世坦在中期業(yè)績(jì)會(huì )議上也表示，下半年將采取更加謹慎的“防御性”戰略，多賣(mài)多收，嚴格控制投資，不要占用昂貴的土地，引入更多的合作

　　業(yè)內人士指出，通過(guò)各種金融手段降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿是大勢所趨，這將對整個(gè)行業(yè)的融資和未來(lái)房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生根本性影響房地產(chǎn)龍頭企業(yè)可能會(huì )告別規模戰，轉向差異化、精細化的品牌競爭之路