由于工業(yè)地產(chǎn)的賣(mài)方一般是正在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，而一個(gè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的民事經(jīng)濟糾紛要遠遠多于個(gè)人，因此很多朋友都在購置二手工業(yè)廠(chǎng)房或商業(yè)地產(chǎn)的交易中遇到交易標的被查封、凍結的情況。發(fā)生這種情況時(shí)，首先要檢查檢查、凍結的原因是什么，有的可以排除和繼續交易，有的只能中止交易。接下來(lái)，我們將詳細分析如何處理不同的情況:

　　一、賣(mài)方地產(chǎn)因刑事原因遭查封、凍結：

　　一般情況下，如果賣(mài)方地產(chǎn)因刑事而查封、凍結的，這種涉刑事類(lèi)他項權限制除非查封部門(mén)結案后自行解除，其他基本上沒(méi)有排除的可能性。遇到這種限制，筆者建議賣(mài)方盡力終止買(mǎi)賣(mài)合同并退回已付房款吧。

　　二、賣(mài)方地產(chǎn)因民事原因遭查封、凍結：

　?。ㄒ唬?僅被抵押權人申請查封：

　　1、 抵押權人的債權數額小于買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)時(shí)：這種情況下，可以去查封法院協(xié)商執行和解，以期讓抵押權人解封并實(shí)現過(guò)戶(hù)，具體操作方法：一般是由買(mǎi)方轉入抵押權銀行的保證金賬戶(hù)，然后解封并帶押過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)后再解押；

　　2、 抵押權人的債權數額大于買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)時(shí)：這種情況下，如果對抵押債權超出成交價(jià)的數額，賣(mài)方有能力并愿意承擔的話(huà)，同樣可以去查封法院協(xié)商執行和解并解封過(guò)戶(hù)，否則，雙方只能終止合同；

　?。ǘ?存在輪候查封（2家以上）并有抵押權登記：

　　這種情況下，就看所有查封債權數額加上抵押債權數額的總和，與成交額相比，是否有執行和解的空間。當遠高于成交額且賣(mài)方無(wú)法承擔高出數額時(shí)，只能終止合同；

　?。ㄈ?賣(mài)方企業(yè)被宣告破產(chǎn)而無(wú)權交易：

　　出現這種情況下，會(huì )轉由破產(chǎn)管理人組織進(jìn)行破產(chǎn)重組或清算程序，雙方的交易無(wú)法繼續履行。如果買(mǎi)方已經(jīng)支付賣(mài)方首付款，也只能通過(guò)申報普通債權追償了（此時(shí)買(mǎi)方的受償率一般比較低，大概率會(huì )虧損）。

　　以上幾種查封、凍結情況對買(mǎi)方影響是很大的。因此，買(mǎi)方在交易付款前，買(mǎi)方除詳盡查勘待交易地產(chǎn)的現狀外，更應充分調查賣(mài)方企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、抵押貸款情況、涉訴情況等，以防交易中出現損失。