深圳租金回報率持續下降 二房東也犯難 “2020年都快要過(guò)去了，房子還是沒(méi)去年好租，到現在還有幾十套房空著(zhù)?！痹谏钲诟Ｌ锷匙齑?，一位二房東顯得有些無(wú)奈。對于深圳樓市，火熱的買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)背后，租賃市場(chǎng)卻依舊顯得相對平靜。

　　"我剛在寶安中心區的西城雅筑組了一套70平方米的三房，月租6900元，房東說(shuō)這里的房?jì)r(jià)之前一漲再漲，已經(jīng)漲到每平方米12萬(wàn)元以上，即使按這個(gè)價(jià)格計算，800多萬(wàn)元的房子一年的租金不到85000元，這不是要收近100年才能收回成本?“胡華在深圳南山一家科技公司上班，這是他最近的租房經(jīng)歷。

　　房屋租賃市場(chǎng)也是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)重要板塊，除了租客面對高房租的抱怨，業(yè)主也要面對持續走低的租金回報率。根據深圳中原研究中心監測顯示，10月深圳全市住宅租金為每平方米每月69.5元，環(huán)比下降1.64%，租金回報率繼續下滑至1.20%。此外，今年以來(lái)深圳住宅的租金回報率呈現持續下跌的態(tài)勢。

　　珊瑚數據利用市場(chǎng)數據計算，盤(pán)點(diǎn)了全深圳238個(gè)地鐵二手房的出租回報率。經(jīng)統計，即便靠近地鐵站點(diǎn)周邊，深圳地鐵二手房的租金回報率也僅在1%至2%左右徘徊。租金回報率較高的片區幾乎都在羅湖區，但都沒(méi)有達到3%。Q房網(wǎng)數據研究中心的數據顯示，從租金變化趨勢來(lái)看，2020年深圳租賃市場(chǎng)受疫情影響較為明顯，租金在第二季度出現反彈后，隨著(zhù)租賃活躍季過(guò)去租金再度下行，并回到了2018年同期水平。

　　“投資房產(chǎn)，房東并非只是想獲得租金回報，而是房?jì)r(jià)上漲的溢價(jià)部分，可快速實(shí)現財富增值。但正因為房?jì)r(jià)上漲幅度超出絕大部分人的預期，又反過(guò)來(lái)壓制了租金的上漲，加之今年受到疫情的沖擊，租賃市場(chǎng)表現遠遠不及買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)?！庇型顿Y客對記者表示。

　　記者在深圳羅湖、福田和南山多個(gè)小區調查時(shí)也發(fā)現，多數小區今年空置待出租的房源明顯增多。許多業(yè)主也反映，今年的房子沒(méi)去年好出租，甚至愿意在租金上做出讓步。在福田中心區的一個(gè)大型小區，有租客和房產(chǎn)中介向記者，小區一套大戶(hù)型復式單位原本開(kāi)價(jià)17000元，但最終降到月租12000元才有人問(wèn)津。

　　租賃市場(chǎng)降溫，長(cháng)租公寓行業(yè)也受到考驗，暴雷事件時(shí)常發(fā)生，深圳市場(chǎng)也不例外。這時(shí)，一些深圳城中村的長(cháng)租公寓日子也不好過(guò)。在深圳福田區沙嘴村，一位二房東告訴記者，自己在這里包下近300套房源改做長(cháng)租公寓，但至今仍有近40套房源空置，之前還推出了一些優(yōu)惠以吸引租客。也有當地村民告訴記者，自己也將城中村房源改為長(cháng)租公寓，改裝成本大概每套在5萬(wàn)元左右。如果是二房東承包后出租，壓力可想而知。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，疫情期間長(cháng)租公寓市場(chǎng)出現了很多問(wèn)題。類(lèi)似風(fēng)險提示下，實(shí)際上有助于讓房東理性看待市場(chǎng)，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長(cháng)租公寓進(jìn)行托管，也有助于租客理性看待租賃市場(chǎng)，防范各類(lèi)交易風(fēng)險的出現。

　　易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《50城住宅租金收益率研究》報告顯示，2020年三季度50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降1%，創(chuàng )多年以來(lái)最低值。其中，廈門(mén)、深圳和三亞的租金收益率墊底。對于深圳租賃市場(chǎng)，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹表示，租金回報率的變化與租金成正比，與售價(jià)成反比。到目前為止，深圳二手住宅的價(jià)格在今年以來(lái)出現持續上升的態(tài)勢，因此租金回報率出現下滑的情況，預計租金在四季度仍有小幅下滑的壓力，原因是每年四季度至農歷春節之前，深圳會(huì )出現換房及退租潮，租金均有小幅下滑的慣性，這個(gè)季節性因素在今年也會(huì )對租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　來(lái)源：證券時(shí)報網(wǎng)