出臺了許多政策，以彌補2020年冬季租房時(shí)間長(cháng)的不足，因為多位家長(cháng)租房會(huì )引發(fā)雷聲，房東和房客陷入長(cháng)期的"受害者"競爭中。

　　危機不是一蹴而就的。兩年前，長(cháng)租公寓仍然是一種光彩奪目的局面，各種資本爭相增資，龍頭企業(yè)紛紛前往美國。但也是由于資本實(shí)力的增強，一些分散的長(cháng)租公寓陷入了"互聯(lián)網(wǎng)式"燒錢(qián)補貼、擴張和虧損的大困境。

　　分散的長(cháng)租公寓可以大規模使用高租金和低租金，并利用租金貸款來(lái)循環(huán)資金，就像龐氏騙局一樣。"租賃業(yè)的一些資深人士告訴記者，在資本的壓力下，這些長(cháng)租品牌應該繼續擴大規模，但隨著(zhù)規模的擴大和虧損，很難完善這一業(yè)務(wù)。

　　即使是行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)也是自由的，但也無(wú)法擺脫利潤困境，這是企業(yè)戰略表現激進(jìn)的結果，也是產(chǎn)業(yè)不成熟的結果。值得注意的是，更多的地方都在加強對租賃行業(yè)的監管，不規范的行為有望得到糾正，但要為長(cháng)期租賃企業(yè)找到一個(gè)可持續的盈利模式還有很長(cháng)的路要走。

　　頻繁的"雷聲爆炸

　　11月30日，它自由宣布了對Bek青年精品公寓的戰略性收購。在合并和收購之后，該公司將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個(gè)城市運營(yíng)53個(gè)集中公寓項目。根據EASE的說(shuō)法，此舉將有助于加快核心城市集中公寓規模的升級。

　　在目前的長(cháng)租公寓市場(chǎng)上，分散出租是指向個(gè)別業(yè)主出租房屋，經(jīng)過(guò)裝修出租后，獲得租金差異收入，俗稱(chēng)"兩房東";集中出租是指整個(gè)物業(yè)經(jīng)過(guò)改造后，集中供應，管理方便，但以前的投資卻很大。

　　自由是內務(wù)部長(cháng)出租的公寓品牌，形成了分散分享、全租、豪華住宅，以及集中的單身家庭和社區整體租賃產(chǎn)品的覆蓋范圍。在高調擴張的同時(shí)，在分散租賃領(lǐng)域，它也可以自由地遇到業(yè)主的權利。

　　早在今年初，一些房東就向第一位財經(jīng)記者報告說(shuō)，他們接到一名推銷(xiāo)員的電話(huà)，討論減租問(wèn)題，理由是如果拆除隔間，收入就會(huì )受到影響。如果房東不同意，單方面取消合同，償還兩個(gè)月的租金，并扣除裝修費。

　　他們中的大多數人都受到了房屋供應的影響，這些房屋被市場(chǎng)占據，以高價(jià)取勝。在疫情和租房市場(chǎng)低溫的影響下，我們可以自由選擇"斷臂求生"。"所有受合同終止影響的租戶(hù)將友好協(xié)商，并向符合合同要求的業(yè)主支付違約賠償金，"他說(shuō)。

　　作為業(yè)內領(lǐng)先的公司，目前仍有流動(dòng)性的空間，而其他"雷電爆炸"的公司則處于動(dòng)蕩之中。最近，一些租戶(hù)反映，由于他們租來(lái)的長(cháng)租公寓受到金融危機的影響，他們每年支付的資金"徒勞無(wú)益"，被迫搬出去尋找新房子。

　　租期還有七個(gè)月，但房東說(shuō)他必須還清貸款，而這套長(cháng)期出租的公寓比租金晚了兩個(gè)月。"房客王琳(化名)告訴記者，根據房東的想法，如果你想繼續生活，雙方可以簽訂一份新合同，從12月開(kāi)始，直接租給房東。

　　王琳不想接受這個(gè)計劃。"即使我們想要取消合同，押金租金是否可以退還仍然是個(gè)未知數。他說(shuō)："如果我們私下跟房東續約，哪一個(gè)有法律效力?"他說(shuō)，目前，各方還在等著(zhù)看，還想等下一步。

　　擴張得越多，損失就越大。

　　據第一位金融記者不完全統計，自2017年以來(lái)，有153個(gè)長(cháng)租品牌"爆雷"，從2020年1月至11月，多達84個(gè)。其中很大一部分原因是"高投入和低"、"長(cháng)收入和短付"、濫用"租金貸款"等經(jīng)營(yíng)模式導致了資本鏈的斷裂。

　　其中，"租賃貸款"是長(cháng)期租賃企業(yè)批評的焦點(diǎn)。為了獲得更多的資金，長(cháng)租公寓經(jīng)營(yíng)者將引入金融機構，與其簽訂貸款協(xié)議，分期償還租賃貸款，而金融機構將全年一次性進(jìn)入長(cháng)期出租公寓公司賬戶(hù)。

　　在這種情況下，房客可能會(huì )在不知情的情況下發(fā)放貸款，而金融機構的貸款則直接流向長(cháng)期出租的公寓。由于每月或每季度向房東出租很長(cháng)時(shí)間的公寓，最后期限的不當分配將導致大量資金池，而這不是由獨立的第三方監管的。

　　雷聲"事件發(fā)生后，長(cháng)租公寓基金鏈斷了，無(wú)法向業(yè)主賺錢(qián)，但租戶(hù)仍與金融機構有債務(wù)關(guān)系，毫無(wú)疑問(wèn)，"租金貸款"的濫用助長(cháng)了長(cháng)租公寓的無(wú)序擴張，增加了房客權益受損的風(fēng)險，但這并不是企業(yè)陷入危機的核心因素。

　　早在今年5月，國家金融發(fā)展實(shí)驗室就指出，即使是大型掛牌長(cháng)租公寓也面臨著(zhù)巨大的流動(dòng)性風(fēng)險，根本原因是：企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)現金流為負值，規模巨大;這一流行病加速了融資現金流的波動(dòng)。

　　以一個(gè)在美國上市的長(cháng)租公寓品牌為例。過(guò)去三年，該公司經(jīng)營(yíng)的房屋數量猛增，但經(jīng)營(yíng)效率和租金率繼續下降。租金成本增長(cháng)率超過(guò)了收入增長(cháng)率，擴張也變得越來(lái)越虧損。即使沒(méi)有爆發(fā)，該公司的流動(dòng)性風(fēng)險也很難被忽視。

　　同樣的政策管理也認為，只要公寓能夠正常運行，保持一定的資本流動(dòng)性，不會(huì )導致租戶(hù)信任危機，以及進(jìn)一步集中結帳等問(wèn)題，租賃貸款本身就不會(huì )成為危機的導火索，更不用說(shuō)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境中的主要矛盾了。

　　該機構還認為，危機的根本原因在于，在目前的商業(yè)模式和管理下，一家長(cháng)租公司經(jīng)營(yíng)的每套公寓都是放款的。自2018年以來(lái)，全國各地的城市開(kāi)始嚴格調查分房、集體租賃住房，再加上流行病的影響、租金率和租金下降，加速了長(cháng)期租賃企業(yè)資金鏈問(wèn)題的暴露。

　　迫切需要擺脫"野蠻增長(cháng)

　　雖然"雷聲"、"甲醛屋"、"租賃貸款"等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，但目前長(cháng)租公寓的出現仍然滿(mǎn)足了年輕人的租房需求，是解決我國租賃市場(chǎng)結構性失衡的重要途徑，作為一種新的經(jīng)營(yíng)形式，長(cháng)期租賃業(yè)迫切需要進(jìn)入有序發(fā)展的軌道。

　　宜居控股首席執行官丁祖宇認為，長(cháng)租公寓是行業(yè)初期的正常表現，就像自行車(chē)和滴滴、資金、實(shí)力和規模的早期共享一樣。"大潮與沙"之后，這個(gè)行業(yè)將會(huì )成熟，中型企業(yè)將逐步退出，最終達到制衡的健康狀態(tài)。

　　國家金融發(fā)展實(shí)驗室還發(fā)出信函，規定了行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，制定了相關(guān)標準和規范(如隔間、裝修、安全等)，并組織行業(yè)情況定期調查;地方政府應與住宅、建筑部門(mén)共同建設一個(gè)長(cháng)租公寓信息平臺，房客租金應在銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)監管。

　　近日，濟南市已發(fā)函加強監管，其中濟南市應加強對"高入低"、"長(cháng)收入短付"業(yè)務(wù)模式的監管，實(shí)行面試警告，暫停網(wǎng)上簽證申報，發(fā)放風(fēng)險提示，并按照對無(wú)能力繼續經(jīng)營(yíng)和擴張過(guò)快的企業(yè)的規章制度進(jìn)行查處。

　　針對"租賃貸款"問(wèn)題，成都市明確規定，住房租金貸款金額不得超過(guò)租賃企業(yè)租金收入的30%。深圳還明確，租賃企業(yè)不得以分期付款和租金優(yōu)惠的名義誘使承租人使用住房租金消費貸款。

　　Krishnamurti租賃和銷(xiāo)售公司認為，監管政策非常嚴格，允許長(cháng)租公寓恢復"生活"的性質(zhì)。這意味著(zhù)，通過(guò)"更高的費用和更低的費用"、"長(cháng)期租金和短期支付"和"租金貸款"等手段，長(cháng)租公寓大規模擴張的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，該行業(yè)正從注重規模轉向深度農業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　　不過(guò)，一些業(yè)內人士并不認可分散式長(cháng)租品牌的發(fā)展。上述租賃業(yè)人士告訴記者，分散式長(cháng)租公寓靠租賃貸款融資，通過(guò)購買(mǎi)房源再轉租擴大規模。但越是擴張，虧損就越大，難以實(shí)現精細化經(jīng)營(yíng)。

　　相比之下，集中公寓在管理效率上更為集中，通過(guò)這個(gè)放大器的精細化運作，可以有效提高收入，獲得可持續發(fā)展;而分散式的前期資金沉淀較少，這有利于企業(yè)在短期內快速擴張，但成本和利潤難以控制。

　　以萬(wàn)科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)集中經(jīng)營(yíng)的長(cháng)期公寓為例。這些品牌在刻意放慢規模擴張速度，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效率。近三年來(lái)，龍湖觀(guān)魚(yú)整體出租率在今年上半年已增至85.3%，不會(huì )采用“租貸”模式。

　　長(cháng)期租賃公寓并非暴利行業(yè)。盲目追求規模、獲取房源成本高、濫用財務(wù)杠桿等都可能給企業(yè)資金帶來(lái)壓力。在安全處理好“霹靂”公寓遺留問(wèn)題后，只有精細化運作，行業(yè)才能實(shí)現可持續發(fā)展。