西安市住房和城鄉建設局解讀樓市新政：能提供認購證明的，在新政出臺前執行政策。近日，西安市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》政策解讀。為進(jìn)一步防范延遲交付和項目失敗風(fēng)險，《通知》統一了出讓和新出讓土地開(kāi)發(fā)項目標準，全面提高商品房預售準入門(mén)檻。對已認購且在《通知》下發(fā)前未辦理貸款手續的購房者，可提供認購協(xié)議、付款收據、過(guò)戶(hù)憑證的，原則上繼續執行原信貸政策。

　　1. 起草背景

　　為堅決貫徹“房子是為了生活，不是為了投機”的定位精神，加強風(fēng)險控制，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，穩定房?jì)r(jià)和預期。針對當前市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題，市住房和城鄉建設局會(huì )同市財政局、市公積金中心、市資源規劃局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》(市建發(fā)[2020]143號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

　　2020年1月23日，根據市政府工作要求，市住房和城鄉建設局等四部門(mén)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步完善商品房預售管理制度加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的若干意見(jiàn)》，明確提出：規定：“新出讓土地的商品房開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請人應當是該項目的開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)預售許可證必須達到規劃地上總層數的1/3，不得少于6層?！?。這一措施提高了今年1月23日以后新增土地出讓項目的項目形象進(jìn)度要求。為進(jìn)一步防范延遲交付和項目失敗風(fēng)險，《通知》統一了出讓和新出讓土地開(kāi)發(fā)項目標準，全面提高商品房預售準入門(mén)檻。從2020年12月1日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)將申領(lǐng)商品房預售許可證。無(wú)論何時(shí)取得土地使用權，出于何種規劃目的，地上7層及以下的多層建筑，原則上項目形象進(jìn)度封頂;地上7層以上的，項目形象進(jìn)度達到地上總層數的1/3，不得封頂不到7層。

　　(2) 結合市場(chǎng)供求情況，提高二套房首付比例，優(yōu)先支持自住剛性需求，充分發(fā)揮差別化信貸政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控作用，《通知》對購買(mǎi)第二套住房的商業(yè)貸款和公積金貸款的首付比例，按照購房人現有住房和擬購買(mǎi)住房的面積，提出了新的要求，以防范和控制住房金融風(fēng)險。

　　商業(yè)貸款的具體銜接和實(shí)施措施，由中國人民銀行西安分行指導下的陜西省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制確定。對于已認購且在《通知》下發(fā)前未辦理貸款手續并能提供認購協(xié)議、付款收據(含定金、定金、首付等)和過(guò)戶(hù)憑證的購房人，原則上繼續執行原信貸政策。

　　公積金貸款的具體銜接和實(shí)施辦法由公積金管理部門(mén)確定。三是加強預售資金監管，加大對商品房預售的監管力度，防止民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)套取私人住房資金，將建設資金分流給其他用戶(hù)，造成后續建設和配套設施資金不足，導致資本風(fēng)險和未完成風(fēng)險。該通知促進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)+法規建設，為購房者創(chuàng )造了多種資本存儲方式。要加強對銀行信貸管理的監管，多措并舉，確保預售資金安全規范使用。下一步，市住房和城鄉建設局還將出臺《西安市商品房預售資金監督管理辦法》，進(jìn)一步規范預售資金的存放和使用，保障購房群眾的權益。

　　三、 其他需要說(shuō)明的問(wèn)題

　　11月30日(含當日)前受理的《商品房預售許可證》仍按原項目形象進(jìn)度標準執行。