在過(guò)去的一年里，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了急劇下降，然后轉向邊際下降復蘇。

　　我國住房?jì)r(jià)格的上漲經(jīng)歷了一個(gè)下降、回升和穩定的過(guò)程。2019年10月，平均房?jì)r(jià)9174元/m2，同比增長(cháng)9.8%。到2020年11月，房?jì)r(jià)水平突破萬(wàn)元大關(guān)，達到10071元/m2，同比增長(cháng)7.9%。

　　住房銷(xiāo)售再創(chuàng )新高，住房開(kāi)發(fā)增速有增無(wú)減。需求方面，月度住宅銷(xiāo)售面積增速波動(dòng)較大，總體呈現由降到升的回升態(tài)勢，再創(chuàng )歷史新高;供應方面，新開(kāi)工、新開(kāi)工、新竣工面積經(jīng)歷了由驟降到波動(dòng)回升的過(guò)程?？傮w來(lái)看，受新皇冠肺炎疫情及停產(chǎn)影響，保障房建設和供應受到嚴重抑制，呈現大幅下降態(tài)勢。隨著(zhù)防疫形勢好轉和復工復產(chǎn)，住房供應總體保持回升態(tài)勢;待售房屋面積有所增加，呈現倒“U”型變化，表明在疫情影響下，待售房屋臨時(shí)積累后，出現了較大的波動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )活動(dòng)和房屋交易恢復正常，待售房屋重新走上正常軌道。

　　住房投資經(jīng)歷了從突然下降到穩步回升增長(cháng)的過(guò)程，為經(jīng)濟增長(cháng)做出了巨大貢獻。我國住宅開(kāi)發(fā)投資增速呈現“V”型變化。當月住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速由2019年10月的12.56%下降至2020年2月的-15.99%，然后逐步上升。到2020年10月，當月住房開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)14.27%。住宅開(kāi)發(fā)投資對經(jīng)濟復蘇和增長(cháng)具有重要意義。2020年，經(jīng)濟增長(cháng)與住房開(kāi)發(fā)投資將同步，對穩定投資、促進(jìn)增長(cháng)具有重要作用。此外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、驅動(dòng)力強，住宅開(kāi)發(fā)投資對經(jīng)濟增長(cháng)的實(shí)際貢獻可能更大。在疫情影響下，全國房屋租賃市場(chǎng)整體冷清，分化明顯。

　　房?jì)r(jià)空間分異減弱。整體房?jì)r(jià)明顯下降，空間演變放緩。上升城市的數量和速度都低于去年同期。其中，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)水平明顯高于其他一線(xiàn)城市，一二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)增速小幅上升，三四線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)增速收窄。東部地區領(lǐng)先，中西部地區齊頭并進(jìn)，東北地區墊底。城市群房?jì)r(jià)總體增速放緩，中心城市增速收窄。

　　總體判斷：房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖比較理想

　　首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，對“六穩”和“六?！逼鸬揭欢ㄗ饔?。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖基本符合預期。2020年1-11月，我國住宅和商品房累計銷(xiāo)售面積將超過(guò)2019年同期水平，房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資將回歸中高速水平。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴峻的外部沖擊下迅速復蘇。2020年，在經(jīng)歷了1至2月份的大幅下跌之后，樓市開(kāi)始快速回升，由負轉正。三是市場(chǎng)空間分化趨勢趨緩。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險有所下降。五是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為“六穩”和“六?！弊鞒隽酥卮筘暙I。

　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險、錯配和擠出問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。一是房地產(chǎn)投機尚未得到完全控制。2020年11月，全國70個(gè)大中城市中，有44個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)城市。二是樓市整體風(fēng)險仍然較大，這是經(jīng)濟金融風(fēng)險的重要來(lái)源。第三，住房與人口分布不匹配的現象日益嚴重。2003年至2018年，92.22%的新增城市人口集中在城市群和大都市圈。然而，從2002年到2017年，只有69.62%的房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)生在城市群和大都市地區。大城市住房供需矛盾依然突出。四是租賃市場(chǎng)問(wèn)題層出不窮，各種事件頻發(fā)。第五，房地產(chǎn)對消費和投資的擠出效應增強，繼續阻礙結構調整。

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從劇烈的波動(dòng)性增長(cháng)轉變?yōu)闇睾偷牟▌?dòng)性增長(cháng)。具體而言，樓市增長(cháng)周期的長(cháng)短不變，但波動(dòng)幅度較為平緩，其季度變化始終存在，但波動(dòng)幅度較為平緩。2020年，經(jīng)歷了冷春、暖夏、暖秋、暖冬的變化;空間分異從連續到交替，從城市群到大都市群;樓市經(jīng)歷了冷春、暖夏、暖秋、暖冬的變化;此外，房地產(chǎn)投資增速回落后總體平穩，而房?jì)r(jià)增速與經(jīng)濟增速則呈現反比態(tài)勢。