去年廣州二手房轉向“賣(mài)方市場(chǎng)” 　2020年廣州二手樓市表現可謂暢旺，成交“先抑后揚”。全年僅第一季度因疫情影響，客戶(hù)需求被“急凍”，成交急劇下滑，月度成交不及去年平均水平(8959宗)，其余大部分月份成交量基本能夠保持在萬(wàn)宗水平以上。此外，業(yè)主對后市信心較強，“買(mǎi)方話(huà)事權”明顯減弱，整體大市環(huán)境從原來(lái)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”逐漸向“賣(mài)方市場(chǎng)”轉變。

　　去年二手房成交“先抑后揚”

　　據廣州中原研究發(fā)展部監測，2020年，廣州市二手樓市場(chǎng)成交宗數為131009宗(自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽)，比2019年同期(107504宗)增加21.9%。從歷年成交情況對比來(lái)看，成交經(jīng)歷連續3年的回落后，二手房市場(chǎng)再度復蘇，需求明顯回暖，整體成交量與2018年相當，交投氛圍更趨健康、活躍。

　　廣州中原研究發(fā)展部分析認為，2020年，廣州二手樓市主要特征為：買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心態(tài)作祟，客戶(hù)入市熱情升溫。樓市明顯回暖，部分板塊樓價(jià)出現上調跡象，促使不少客戶(hù)擔心價(jià)格繼續補漲，以至于加快入市步伐。據監測，2020年新增客戶(hù)數量較2019年增長(cháng)三成以上。

　　區域樓市明顯分化，部分板塊成交暢旺。2020年二手樓市出現明顯分化，部分如天河珠江新城、越秀東風(fēng)東等高端板塊需求較2019年同期大增，以至于不少業(yè)主借此機會(huì )上調報價(jià)，基本不存在議價(jià)空間。而大社區剛需板塊則供需平衡，價(jià)格相對穩定，如祈福新村、碧桂園鳳凰城等。目前剛需盤(pán)源調價(jià)幅度較小。

　　此外，業(yè)主放盤(pán)積極性較低，供不應求情況加劇。據監測發(fā)現，2020年新增放盤(pán)量比2019年下滑兩成。業(yè)主惜售心理嚴重，不少業(yè)主選擇看定后市價(jià)格才決定是否拋售物業(yè)，導致市面上貨源稀缺，不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)出現“沒(méi)房賣(mài)”的尷尬局面。

　　二手房向“賣(mài)方市場(chǎng)”轉變

　　據中原大數據顯示，業(yè)主報價(jià)指數從2018年、2019年的20%~30%區間上升至目前40%以上，部分二手房交投活躍板塊基本不存在明顯的議價(jià)空間，甚至出現成交反價(jià)現象。不難看出，目前業(yè)主對后市信心較強，“買(mǎi)方話(huà)事權”明顯較2019年減弱，整體大市環(huán)境從原來(lái)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”逐漸向“賣(mài)方市場(chǎng)”轉變。

　　從各區盤(pán)源報價(jià)變動(dòng)可以看出，目前各個(gè)區報價(jià)均出現不同程度的上揚，其中以中心區報價(jià)上調幅度最為明顯，比如黃埔、天河、海珠等區域報價(jià)上調幅度分別為18.0%、10.1%、11.6%;而花都、增城等外圍區域報價(jià)上調幅度則偏小，僅分別為7.4%、4.0%。據悉，目前東圃板塊亦面臨盤(pán)源緊缺、業(yè)主報價(jià)高企的尷尬局面。市面上優(yōu)質(zhì)盤(pán)源略顯稀缺，客戶(hù)可選擇性較少。另外，由于市場(chǎng)需求量較大，不少業(yè)主開(kāi)始紛紛上調報價(jià)。比如中?？党且荒舷?10平方米的單位，2020年一季度成交套均總價(jià)在480萬(wàn)元左右，而進(jìn)入下半年成交套均總價(jià)上調至550萬(wàn)~600萬(wàn)元，漲幅超10%。無(wú)獨有偶，2020年番禺洛溪板塊成交活躍度遠超2019年，上門(mén)客數量明顯增多，成交能力明顯增強，不少高價(jià)改善盤(pán)如珊瑚天峰、時(shí)代外灘等成交表現尤其亮眼。在市場(chǎng)需求活躍的情況下，業(yè)主甚至出現反價(jià)現象。比如之前成交的珊瑚天峰，原本談好價(jià)格是1100萬(wàn)元，簽約前業(yè)主反價(jià)至1300萬(wàn)元，但最后還是完成交易。

　　但是，在業(yè)主議價(jià)空間收窄、報價(jià)上調的背景下，客戶(hù)入市熱情不減反升。據中原數據監測顯示，無(wú)論是帶看量還是新增客戶(hù)數量，均呈現穩步上揚的態(tài)勢。其中，中原帶看房量從2020年第二至第四季度分別環(huán)比上漲14.2%、24.8%、10.5%，新增客戶(hù)數量亦環(huán)比分別上漲26.5%、11.4%、6.8%。據悉，海珠區二手住宅網(wǎng)簽占比出現穩步上揚，2019年網(wǎng)簽占比僅11.4%，2020年1月上升至12.2%，到2020年12月占比高達16.3%，較2020年1月凈增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣州中原研究發(fā)展部認為，即使部分樓盤(pán)上調報價(jià)，客戶(hù)亦加快入市步伐，主要因素在于：部分客戶(hù)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)作祟，擔心價(jià)格會(huì )持續上漲，因此選擇提前“上車(chē)”，以降低未來(lái)有可能增加的置業(yè)成本。

　　業(yè)主“惜售”行為加劇

　　受到市場(chǎng)基本面向好、成交相對較熱影響，業(yè)主對后市看漲信心較強。因此，不少業(yè)主擔心“低價(jià)”拋售物業(yè)，從而選擇看清后市價(jià)格走勢再決定是否出售，導致市面上新增盤(pán)源數量出現明顯減少。據監測顯示，2020年中原周度新增盤(pán)源量已不足800套，比2019年大幅減少兩成左右，處于近5年以來(lái)新低。

　　記者了解到，2020年越秀區樓梯樓成交活躍度大不如往年同期，樓梯樓盤(pán)源成交占比僅為30.7%，比2019年凈減少14.6個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于成交周期明顯縮短，賣(mài)一買(mǎi)一的置換客戶(hù)居多，促使樓梯樓需求大不如電梯樓熱;另一方面，部分樓梯樓業(yè)主惜售行為加劇，放盤(pán)積極性較低，使得市面上盤(pán)源不足，可供客戶(hù)選擇不多，導致樓梯樓成交占比下滑。

　　此外，2020年底東風(fēng)東板塊成交活躍，客戶(hù)入市熱情明顯升溫，不過(guò)由于板塊盤(pán)源“僧多粥少”，特別是鐵一中學(xué)的學(xué)位房房源，購房客戶(hù)需求尤其大，對應樓盤(pán)已經(jīng)處于“沒(méi)房賣(mài)”的情況。在這樣的背景下，業(yè)主惜售心態(tài)強硬，不少盤(pán)源紛紛上調報價(jià)，普遍漲幅基本在3%以上，基本不存在議價(jià)空間。以東堤灣為例，進(jìn)入2020年底階段，部分優(yōu)質(zhì)戶(hù)型市場(chǎng)報價(jià)比年初上調了兩成多;另外，為2021年入學(xué)做準備，加上日后的裝修、過(guò)戶(hù)以及后期處理等所需時(shí)間較長(cháng)，多數客戶(hù)選擇在2020年底間段置業(yè)，確保能夠準時(shí)入學(xué)。

　　大戶(hù)型住宅更“搶手”

　　據中原監測數據顯示，2020年大面積高總價(jià)戶(hù)型成交相當活躍，成交占比明顯上揚。其中，700萬(wàn)元以上房源成交占比上升至14.6%，同比大增4.6個(gè)百分點(diǎn)。500萬(wàn)~700萬(wàn)元總價(jià)段的房源成交占比13.9%，同比凈增3.4個(gè)百分點(diǎn)。而144平方米以上的高端住宅戶(hù)型成交占比，亦較2019年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，達到10.4%。

　　比如荔灣區2020年的1房、2房戶(hù)型成交占比分別為15.4%、38.5%，同比分別凈減5.4個(gè)百分點(diǎn)、5.5個(gè)百分點(diǎn);而3房房源成交占比則大幅上揚，成交占比高達39.7%，同比大增11.3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內人士認為，荔灣小戶(hù)型成交回落主要原因在于：一是市面上盤(pán)源稀缺，樓梯樓業(yè)主放盤(pán)積極性不高，容易造成有客無(wú)盤(pán)的尷尬局面;二是客戶(hù)以改善、置換客居多，在2019年觀(guān)望的改善客戶(hù)因擔心價(jià)格漲幅超過(guò)預期，加上成交周期縮短，手上資金充裕，從而開(kāi)始陸續入市。而市場(chǎng)對剛需客戶(hù)影響并不大。

　　業(yè)內人士表示，造成改善戶(hù)型如此“搶手”，主要有兩方面原因：一方面，疫情過(guò)后，客戶(hù)購房行為有所轉變，更加注重優(yōu)質(zhì)的醫療、生活配套，導致越秀、天河具備完善的生活配套和教育資源的區域備受關(guān)注;另一方面，“賣(mài)一買(mǎi)一”客戶(hù)明顯增多。市場(chǎng)交投活躍，成交周期明顯縮短，促使部分客戶(hù)能夠快速出售手上舊物業(yè)以置換新房源。另外，在全球面臨通脹風(fēng)險、不確定性因素增多大環(huán)境下，高端住宅的特殊性，具備較強的保值、升值能力，屬于高凈值群體資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)選擇。因此，高端住宅房源去年成交亦相當活躍。