新的住房貸款規則影響發(fā)酵：住房龍頭企業(yè)的優(yōu)勢凸顯了2020年末中小住宅企業(yè)的隱憂(yōu)，中央銀行會(huì )同銀行、保險監督管理委員會(huì )發(fā)布了關(guān)于建立銀行金融機構房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知，對銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的比例提出了明確的上限。

　　在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，業(yè)內人士普遍認為，新政的出臺預計總體上對銀行的影響不大。隨著(zhù)市場(chǎng)情緒的逐漸穩定，不同于年初銀行股的"浮動(dòng)綠"表現，許多銀行股價(jià)在1月6日紛紛轉紅。

　　新的"箍法術(shù)"是預期的。

　　新協(xié)議將銀行分為五個(gè)等級，對房地產(chǎn)貸款實(shí)行集中管理要求，即對房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款比例設定上限，允許地方監管機構在三、四、五銀行上限的基礎上上下浮動(dòng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，"新政"對超過(guò)上限的銀行規定了整頓和改革要求，即在2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?，過(guò)渡期為2年，過(guò)渡期為2個(gè)百分點(diǎn)以上，過(guò)渡期為4年。

　　不久前，監管機構發(fā)布的住房企業(yè)融資新規定的"三條紅線(xiàn)"也備受關(guān)注：第一，排除預收后，住房企業(yè)的資產(chǎn)負債率不應超過(guò)70%;第二，住房企業(yè)的凈負債率不應超過(guò)100%;第三，住房企業(yè)的"現金短期債務(wù)比率"應小于1。只要你"踩上線(xiàn)"，就不能增加或嚴格控制利息負債的規模。

　　"總體來(lái)看，釋放了一個(gè)信號，引導銀行資金少投房地產(chǎn)，多支持實(shí)體經(jīng)濟，這跟此前監管一貫導向是一致的。"交通銀行金融研究中心研究專(zhuān)員夏丹向證券時(shí)報記者表示。

　　從內容上看，抵押貸款集中管理新政并不新鮮，在此之前，抵押貸款集中管理也被提到為一種宏觀(guān)審慎監管手段。2020年10月21日，央行副行長(cháng)潘功生在2020年金融街論壇年會(huì )上表示，中國人民銀行將推動(dòng)完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，逐步實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中、居民債務(wù)與收入比率、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險權重等宏觀(guān)審慎政策工具。

　　一些分析人士告訴記者，集中管理房地產(chǎn)貸款對銀行的影響不大。目前，大多數銀行基本上符合政策要求，房地產(chǎn)貸款存量壓力下降的壓力有限。

　　由于過(guò)渡期比較靈活，即使在兩四年內，銀行的總壓降也超過(guò)這個(gè)限額約數千億元。他說(shuō)："對于不超過(guò)上限的銀行來(lái)說(shuō)，按照上限加息并不容易，因為抵押貸款管理一直相對嚴格。

　　而且開(kāi)發(fā)貸款長(cháng)期嚴格控制，銀行對于個(gè)人抵押貸款也有一定的貸款靈活性，波動(dòng)比較大，政策出臺后踩線(xiàn)的銀行也會(huì )減緩貸款沖動(dòng)。

　　對住宅企業(yè)的投資更為謹慎

　　如果明確規定了監管限制，銀行將做些什么?

　　一些銀行業(yè)內部人士告訴"證券時(shí)報"，從降低比例策略的角度來(lái)看，銀行可以選擇其他具有接近抵押貸款、資產(chǎn)證券化、過(guò)期和壞賬以及壓力下降等風(fēng)險調整回報率的產(chǎn)品。"大分母也是一種方式，如果更大的部分是支持實(shí)體經(jīng)濟，它將更符合指導方針。

　　就個(gè)人住房貸款的比例而言，從商業(yè)角度看，由于其風(fēng)險低、資本消耗低，是一種高質(zhì)量的信貸資產(chǎn)，往往受到商業(yè)銀行的青睞。然而，業(yè)內一些人表示，仍在償還中的正常貸款不會(huì )減少，仍然會(huì )鼓勵嚴格的需求。

　　事實(shí)上，銀行的調整不會(huì )太大，因為上一時(shí)期已經(jīng)開(kāi)始了抵押貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)調整。"一名國有銀行的高級職員告訴記者。

　　近年來(lái)，政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心日益突出。在"住房、住房、住房"的指導下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的調整已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間，新政只是制度化了以往的政策。上述從業(yè)人員告訴記者，銀行已經(jīng)開(kāi)始調整房地產(chǎn)貸款的集中度。

　　一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴格控制準入，即嚴格查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，銀行將對貸款的現金流、利潤和正在進(jìn)行的項目有詳細的了解和調整;另一方面，從需求方面，即購買(mǎi)房地產(chǎn)的家庭，銀行主要調整首付比率和利率浮動(dòng)程度，并對個(gè)人抵押貸款的審批增加許多限制。