今年第二季度，北京一級寫(xiě)字樓市場(chǎng)在第一季度繼續保持強勁的市場(chǎng)。6月29日，高力國際在第二季度在華北舉行的新聞發(fā)布會(huì )上透露，近十年來(lái)，北京一級寫(xiě)字樓首次被拆除超過(guò)200000平方米。與此同時(shí)，北京大宗交易市場(chǎng)的復蘇速度比預期要快，交易量、成交量都高于前三個(gè)季度的總和。

　　在強勁的需求背后，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)功不可沒(méi)，占據北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)近五成5000平方米以上大宗交易，未來(lái)這一趨勢或將延續。由此，高力國際預計，今年全年凈吸納量也極有可能創(chuàng )出十年新高，超預期的需求將減小市場(chǎng)去化壓力，年底空置率有望出現同比實(shí)質(zhì)性回落。

　　需求強勁，二季度甲級寫(xiě)字樓空置率顯著(zhù)下降

　　今年一季度和二季度，企業(yè)新租、擴租意愿強烈，租賃市場(chǎng)持續放量。這也是近十年來(lái)，北京甲級寫(xiě)字樓首次連續兩個(gè)季度去化量超20萬(wàn)平方米。

　　據高力國際數據顯示，二季度，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量近37萬(wàn)平方米，扣除自用和預租面積后，市場(chǎng)去化量近25萬(wàn)平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數據而言，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)上半年累計去化量超過(guò)50萬(wàn)平方米，幾乎提前完成了去年全年的任務(wù)。

　　值得注意的是，雖然二季度甲級寫(xiě)字樓新入市項目增加到31萬(wàn)平方米，但強勁的需求導致空置率進(jìn)一步降至18.2%。同時(shí)，市場(chǎng)平均租金為341.5元/月/平方米，環(huán)比降幅持續收窄。

　　整體來(lái)看，大部分區域子市場(chǎng)均釋放出積極的市場(chǎng)信號。高力國際董事總經(jīng)理鄧懿君表示，CBD二季度甲級寫(xiě)字樓表現火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場(chǎng)出現快速去化，凈吸納量（剔除自用影響）超過(guò)9萬(wàn)平方米，空置率進(jìn)一步降至13%。究其原因，一方面是區域內超甲級寫(xiě)字樓現有租戶(hù)穩定性較高；另一方面，一些甲級寫(xiě)字樓以?xún)r(jià)換量，較高的性?xún)r(jià)比使得競爭力進(jìn)一步提升。

　　與此同時(shí)，二季度，麗澤、東城商務(wù)區和亞奧市場(chǎng)也達到了5萬(wàn)平方米左右的去化量。麗澤市場(chǎng)在頭部科技和金融企業(yè)入駐的帶動(dòng)下，承接了大量成熟市場(chǎng)的外溢需求，今年上半年已經(jīng)實(shí)現接近20萬(wàn)平方米的去化，區域空置率在一年左右的時(shí)間內從87%快速降至60%左右。

　　此外，乙級寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)的需求也相當旺盛。高力國際華北區董事總經(jīng)理嚴區海表示，乙級寫(xiě)字樓市場(chǎng)二季度去化超過(guò)8.5萬(wàn)平方米，其中大部分需求集中在CBD市場(chǎng)，平均租金穩定在238元/月/平方米。

　　值得一提的是，北京大宗交易市場(chǎng)回暖速度也超過(guò)了預期。二季度，北京共錄得12宗交易，成交面積約為49萬(wàn)平方米，成交金額近260億元。成交面積、成交金額均超過(guò)此前三個(gè)季度之和。

　　從目前來(lái)看，投資者對于北京大宗交易市場(chǎng)依然持續看好。其中，保險、基金等投資機構在北京市場(chǎng)表現活躍，自用客戶(hù)需求也依舊旺盛。由于受益于線(xiàn)上經(jīng)濟發(fā)展及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴張需求，預期中關(guān)村、上地板塊的大宗交易辦公物業(yè)將持續吸引市場(chǎng)關(guān)注。

圖片來(lái)源：高力國際

　　租金企穩，寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度凈吸納量或創(chuàng )十年新高

　　從下半年的供需來(lái)看，市場(chǎng)整體上保持供需平衡指日可待。

　　據高力國際數據顯示，雖然今年全年新增供應量比之前預計有所降低，但依然超過(guò)120萬(wàn)平方米，下半年預計入市的新項目體量在60萬(wàn)-70萬(wàn)平方米，大部分供應將集中在今年三季度。

　　雖然市場(chǎng)的供應壓力依然很大，但預計年底空置率有望出現同比實(shí)質(zhì)性回落。對此，高力國際華北區研究部董事陸明解釋稱(chēng)，首先，新項目自用和預租比例相對較高，因此實(shí)際入市面積對市場(chǎng)沖擊有限；其次，市場(chǎng)上仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成。因此，今年下半年，市場(chǎng)整體需求依然會(huì )維持相對高位，預計年度凈吸納量也極有可能創(chuàng )出十年新高。

　　從整體走勢來(lái)看，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)調整的時(shí)間窗口即將關(guān)閉，正在形成租金企穩的預期。陸明認為，目前宏觀(guān)經(jīng)濟增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已趨于消散，寫(xiě)字樓需求呈爆發(fā)式增長(cháng)，市場(chǎng)正在向以新經(jīng)濟驅動(dòng)為主的去化周期邁進(jìn)。在宏觀(guān)經(jīng)濟政策保持穩定的前提下，預計去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點(diǎn)，超預期的需求增長(cháng)將減小市場(chǎng)去化壓力。

　　值得關(guān)注的是，高力國際數據顯示，互聯(lián)網(wǎng)科技占據北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)近五成5000平方米以上大宗交易，預計未來(lái)這一趨勢或將延續。同時(shí)，在未來(lái)的兩三年內，北京市場(chǎng)新增項目或將大幅減少，整體市場(chǎng)將處于穩定去化階段。

　　新京報記者 袁秀麗

　　編輯 楊娟娟 校對 楊許麗