今年二季度，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續了一季度的強勢行情，租賃需求表現出強勁反彈，市場(chǎng)活躍度明顯提升。

　　根據高力國際發(fā)布的數據，截止到 2021 年 Q2，全市場(chǎng)凈吸納量近 37 萬(wàn)平方米，扣除自用和預租面積后，市場(chǎng)去化量近 25 萬(wàn)平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數據而言，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)上半年累計超過(guò) 50 萬(wàn)平方米的去化量提前完成了全年任務(wù)，同時(shí)這也是近十年來(lái)首次連續兩個(gè)季度出現超過(guò) 20 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)去化。雖然本季度新入市項目增加到 31 萬(wàn)平方米，但強勁的需求導致空置率進(jìn)一步降低到 18.2%。同時(shí)受到新增供應影響，本季度市場(chǎng)平均租金為 341.5 元每月每平米，環(huán)比降幅持續收窄。

北京甲級寫(xiě)字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2008-2021

　　在子市場(chǎng)的表現方面，大部分市場(chǎng)均釋放出積極的市場(chǎng)信號。高力國際董事總經(jīng)理鄧懿君表示，CBD 本季度表現火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場(chǎng)出現快速去化，凈吸納量（剔除自用影響）超過(guò) 9 萬(wàn)平方米，空置率進(jìn)一步降至 13%。究其原因，一方面區域內超甲級寫(xiě)字樓現有租戶(hù)穩定性較高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影響較大的甲級寫(xiě)字樓在近兩個(gè)季度維持以?xún)r(jià)換量的租賃策略，較高的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢使得 CBD 區域競爭力進(jìn)一步提升，吸引了其他區域企業(yè)搬遷至此。

　　本季度，麗澤、東城商務(wù)區和亞奧市場(chǎng)也達到了 5 萬(wàn)平方米左右的去化量。麗澤市場(chǎng)在頭部科技和金融企業(yè)入駐的帶動(dòng)下，承接了大量成熟市場(chǎng)的外溢需求。該市場(chǎng)在今年上半年已經(jīng)實(shí)現接近 20 萬(wàn)平方米的去化，區域空置率在一年左右的時(shí)間從 87% 快速降至 60% 左右。東城商務(wù)區和亞奧市場(chǎng)的快速去化則是得益于區域內新項目高效鎖定主力租戶(hù)實(shí)現的。金融街 ( 000402,股吧 ) 市場(chǎng)目前是本季度唯一出現企業(yè)外溢的市場(chǎng)，但外溢規模有限，整體空置率依然保持低位，金融街市場(chǎng)進(jìn)入階段性調整時(shí)期。

2022 年開(kāi)始，市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，空置面積將逐步被市場(chǎng)消化

　　在其他細分市場(chǎng)方面，高力國際華北區董事總經(jīng)理嚴區海表示，乙級寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)的需求也非常旺盛。乙級寫(xiě)字樓市場(chǎng)二季度去化超過(guò) 8.5 萬(wàn)平方米，其中大部分需求集中在 CBD 市場(chǎng)，平均租金穩定在 238 元每月每平米。產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)依然保持著(zhù)旺盛的產(chǎn)業(yè)擴張需求，單季度凈吸納量保持在 35 萬(wàn)平方米的水平。所有子市場(chǎng)均出現不同程度的去化，亦莊和豐臺領(lǐng)跑其他市場(chǎng)，分別去化超過(guò) 10 萬(wàn)平米和 6.5 萬(wàn)平方米。大宗租賃成交是產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)連續兩個(gè)季度實(shí)現超過(guò) 30 萬(wàn)平方米去化的主要因素，互聯(lián)網(wǎng)科技和醫療健康行業(yè)是主要需求來(lái)源。

　　從下半年的供需兩端來(lái)看，整體上保持供需平衡指日可待。雖然年度新增供應量比之前預計有所降低，但依然超過(guò) 120 萬(wàn)平方米，下半年預計入市的新項目體量在 60 到 70 萬(wàn)平方米左右，大部分將集中在今年三季度。

　　雖然供應壓力依然很大，但市場(chǎng)空置率出現大幅攀升的概率非常小，主要有三個(gè)方面的原因：第一，新項目自用和預租比例相對較高，因此實(shí)際入市面積對市場(chǎng)沖擊有限；第二，目前市場(chǎng)仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成；第三，雖然預計下半年市場(chǎng)熱度會(huì )有所回落，但整體需求依然會(huì )維持相對高位。高力國際華北區研究部董事陸明認為，下半年可能依舊會(huì )出現供大于求的情況，但整體全年市場(chǎng)大概率會(huì )實(shí)現供需平衡，屆時(shí)我們相信年度凈吸納量也極有可能創(chuàng )出十年新高。

　　從目前的市場(chǎng)走勢來(lái)看，市場(chǎng)調整的時(shí)間窗口即將關(guān)閉，市場(chǎng)正在形成租金企穩的一致性預期。陸明表示，在基本宏觀(guān)經(jīng)濟政策保持穩定的前提下，預計去年四季度 19.4% 的空置率將成為階段性高點(diǎn)，超預期的需求暴漲將導致市場(chǎng)去化壓力減小，預計年底空置率有望出現同比實(shí)質(zhì)性回落。

　　" 目前，市場(chǎng)處于三期疊加的狀態(tài)已經(jīng)出現改變，宏觀(guān)經(jīng)濟增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已消散，寫(xiě)字樓需求呈爆發(fā)式增長(cháng)，因此市場(chǎng)正在從三期疊加的態(tài)勢向以新經(jīng)濟驅動(dòng)為主的去化周期邁進(jìn)。" 陸明稱(chēng)，一方面，根據高力國際數據顯示，以互聯(lián)網(wǎng)科技為首的新經(jīng)濟行業(yè)目前占據了市場(chǎng) 5000 平以上大宗成交近五成，預計未來(lái)這一趨勢或將延續。此外，在未來(lái)的兩三年內，北京市場(chǎng)新增項目將大幅減少，整體市場(chǎng)都將處于穩定去化階段。由此可以預見(jiàn)，在十四五期間，北京樓宇經(jīng)濟將進(jìn)入以新經(jīng)濟行業(yè)為主要需求動(dòng)力，以綠色環(huán)保和智能科技為發(fā)展核心，服務(wù)于高新技術(shù)企業(yè)和高端服務(wù)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展階段。