二十年，在歷史的長(cháng)河中，它只是曇花一現，但對于人類(lèi)社會(huì )來(lái)說(shuō)，它意味著(zhù)無(wú)數次的時(shí)代浪潮。近二十年來(lái)，我國除了科技發(fā)展最為明顯外，還迎來(lái)了城市化快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。然而，隨著(zhù)不同階段國情和政策的變化，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了“黃金時(shí)代”的狂歡，逐步走向穩定的“白銀時(shí)代”。

　　同時(shí)自疫情爆發(fā)以來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)再次受到波折，其中寫(xiě)字樓領(lǐng)域亦不可避免受到巨大影響。面對疫情與時(shí)局之變，對寫(xiě)字樓而言，穩健的經(jīng)營(yíng)策略與創(chuàng )新的產(chǎn)品理念是破局的關(guān)鍵。

　　近期，上海張江光大園在眾多優(yōu)質(zhì)申報項目中脫穎而出，成為我國內陸首批、上海市首個(gè)獲批的基礎設施公募REITs項目。在整個(gè)行業(yè)為之振奮的同時(shí)，其運營(yíng)者光大安石卻在另一資產(chǎn)板塊——辦公市場(chǎng)再次掀起風(fēng)潮。5月底，光大安石首創(chuàng )寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理品牌WELLBEING戰略發(fā)布會(huì )盛大舉行，旨在立足當下行業(yè)大變革階段，為全球寫(xiě)字樓的未來(lái)發(fā)展與運營(yíng)提供借鑒范本。

　　恰逢此契機，光大安石董事總經(jīng)理、開(kāi)發(fā)事業(yè)部兼寫(xiě)字樓事業(yè)部總經(jīng)理張晴先生應行業(yè)媒體記者之約，完成了一次人物專(zhuān)訪(fǎng)，分享了自身對寫(xiě)字樓行業(yè)發(fā)展前景、投資理念的見(jiàn)解，以及光大安石獨特的資管體系。

　　搶占機遇：懂趨勢才有未來(lái)

　　資深的行業(yè)經(jīng)驗，沉淀了張晴堅持和樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，他善于提出問(wèn)題，并從中表達自己的看法。關(guān)于寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展前景，他始終持以積極態(tài)度，擁有絕對的理性與篤定。

　　據張晴分析：“雙循環(huán)也好或者整個(gè)新經(jīng)濟的發(fā)展也好，相對而言需求空間呈上漲趨勢，即便目前的狀態(tài)仍是供過(guò)于求，但因為需求也在上漲，所以依舊帶來(lái)可觀(guān)的結構性機會(huì )?！?/p>

　　同時(shí)中國寫(xiě)字樓市場(chǎng)已逐步進(jìn)入到存量年代，未來(lái)存量資產(chǎn)的盤(pán)活、運營(yíng)、管理和架構提升，將成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)新的發(fā)展主流，這也是光大安石同步深耕城市更新領(lǐng)域的初衷之一。

　　“未來(lái)對行業(yè)發(fā)展趨勢能理解的，并擁有對應產(chǎn)品設計能力，且能形成自己運營(yíng)特色的寫(xiě)字樓，才有發(fā)展空間?！庇纱斯獯蟀彩⒅亍耙匀藶楸尽钡霓k公體驗，無(wú)論是建筑、抑或運營(yíng)都根據客戶(hù)需求充分完善優(yōu)化，力圖構建健康建筑，活力社區。

　　選址為基：好資產(chǎn)判定邏輯

　　洞悉市場(chǎng)未來(lái)的同時(shí)，光大安石也擁有更敏銳的投資眼光以及行業(yè)領(lǐng)先的資管體系。在疫情之前，資本市場(chǎng)上早已暗流涌動(dòng)。隨著(zhù)金融政策收緊，以及繞不開(kāi)的疫情影響，當下絕大多數投資人幾乎談寫(xiě)字樓“色變”，均處于觀(guān)望狀態(tài)。

　　當問(wèn)及寫(xiě)字樓是否還值得投資，張晴的回答是肯定的，至少對光大安石而言，擁有穩健的募投管退全產(chǎn)業(yè)鏈，這仍是主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

　　張晴建議：“作為一種經(jīng)營(yíng)的底層資產(chǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)相對是一種不太容易發(fā)生較大波動(dòng)的資產(chǎn)，疫情后可以把地產(chǎn)作為投資方向，但要關(guān)注你投的是表面還是背后實(shí)際的收益?！?/p>

　　光大安石在這方面的判斷依據第一位則是地段選址，據張晴介紹：“我們可以去做不良資產(chǎn)，可以去做城市更新，但我們希望拿到潛力區域可以形成差異化競爭的項目?！?/p>

　　在光大安石看來(lái)，能夠形成穩定經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，即是好資產(chǎn)。以旗下上海光大安石中心為例，依靠此種投資邏輯，目前項目出租率達到約90%，更吸引了美團、WPP等6家世界五百強企業(yè)進(jìn)駐。

光大安石中心（上海）項目效果圖

　　同時(shí)，即將面市的上海光大安石虹橋中心也被張晴寄予厚望：“項目一半商業(yè)，一半商務(wù)。商業(yè)我們引入光大安石旗下商業(yè)管理品牌Art-Park大融城，商務(wù)則與WELLBEING寫(xiě)字樓運營(yíng)體系進(jìn)行了融合，目前來(lái)看反饋還不錯，得到了很多知名企業(yè)好評?！?/p>

　　以人為本：強運營(yíng)鑄競爭力

　　自2017年起，全國一線(xiàn)城市和準一線(xiàn)城市進(jìn)入寫(xiě)字樓供應高峰，加之近兩年受疫情影響，寫(xiě)字樓進(jìn)入到充分競爭的階段，好比大浪淘沙，沒(méi)有核心競爭力的寫(xiě)字樓注定要被淘汰。

　　張晴對此表示：“因為充分競爭階段，就不能按照原來(lái)的發(fā)展簡(jiǎn)單粗暴做產(chǎn)品，而應需要做足準備，靜下心來(lái)做很多的事情?！?/p>

　　光大安石作為行業(yè)領(lǐng)軍者，在2017年起便開(kāi)始著(zhù)手構建未來(lái)寫(xiě)字樓新的生態(tài)圈，2021年全新升級到來(lái)的WELLBEING寫(xiě)字樓資管品牌，終于邁出更具歷史性的一步。

　　“我們一直在嘗試WELLBEING，它其實(shí)包含著(zhù)對于文化、藝術(shù)、社群和綠色生態(tài)等等這一系列理念的實(shí)踐。我們一直在往這個(gè)領(lǐng)域去嘗試，然后逐漸的把我們的理念落實(shí)為可執行的模塊化的東西”，這無(wú)疑與過(guò)去寫(xiě)字樓簡(jiǎn)單地滿(mǎn)足辦公需求大不相同。隨著(zhù)80、90，甚至00一代逐漸成為職場(chǎng)主力軍，辦公空間的藝術(shù)、生態(tài)、健康、以及人和人的互動(dòng)等都將越來(lái)越被重視，光大安石想要打造的便是真正服務(wù)于人的健康建筑共同體，并希望以此鼓勵大家更有熱情地去將工作做得開(kāi)心，讓生活與工作的邊界趨于模糊，日常享受身心靈的滋養與美好。

　　位于北京東部門(mén)戶(hù)的上東公園里項目，便是成功植入此種理念的容器之一。項目遵循人與自然和諧相融的原則，為城市花園辦公帶來(lái)新的靈感與解決方案。明顯可見(jiàn)傳統24小時(shí)的節奏在此被打破，快與慢的場(chǎng)景同步上映，社交休閑與商務(wù)辦公的邊界被擦除，人們在此不僅為了享受工作，更為了享受生活。

上東公園里（北京）項目效果圖

　　資管閉環(huán)：實(shí)力深耕寫(xiě)字樓價(jià)值提升

　　作為國內領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)投資基金管理人與地產(chǎn)投資平臺，截至2021年3月末，光大安石通過(guò)各種機會(huì )型、增值型基金，管理規模已累計超過(guò)1270億人民幣，成功退出了逾790億投資、120個(gè)項目。

　　張晴提到的完整資管體系，也就是由光大安石最早在國內建立的“募投管退”全產(chǎn)業(yè)鏈：“作為內資基金的代表，這么多年我們在內資的房產(chǎn)基金里一直排在首位。而且現在為止能構建出寫(xiě)字樓完整的投資、運營(yíng)、管理能力的主體是不多的?！?/p>

　　光大安石雖擁有外企背景，實(shí)質(zhì)卻為央企，通過(guò)將中國文化與國外創(chuàng )新理念融會(huì )貫通，形成了獨特的“新中企”氣質(zhì)。攜帶這種氣質(zhì)，光大安石在十余年的不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗中，憑借對國內市場(chǎng)的了解合理運用國外先鋒理念，引領(lǐng)性建立起自身的獨特產(chǎn)業(yè)鏈，并形成了資管模式閉環(huán)。這讓光大安石有能力操盤(pán)、改造及運營(yíng)各種項目，更有信心針對投資人的喜好以及市場(chǎng)趨勢打造出優(yōu)質(zhì)作品，而寫(xiě)字樓正是投資人青睞的重要資產(chǎn)。

　　2021年一季度，北京、上海兩座代表性城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現鼓舞了全行業(yè)。北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量約達13.2萬(wàn)㎡，增長(cháng)超過(guò)2020年凈吸納量最高的第四季度近2.5萬(wàn)㎡；上海更加強勁，甲級寫(xiě)字樓凈吸納量達到約36.3萬(wàn)㎡，環(huán)比上升近30%。對此，張晴并不意外。

　　以下為行業(yè)特約媒體記者對光大安石董事總經(jīng)理、開(kāi)發(fā)事業(yè)部兼寫(xiě)字樓事業(yè)部總經(jīng)理張晴先生的專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

　　記者：您認為目前寫(xiě)字樓整個(gè)發(fā)展前景是何種狀況？

　　張晴：大的方向上，因為現在雙循環(huán)也好或者整個(gè)新經(jīng)濟的發(fā)展也好，需求空間是在上漲的，所以帶來(lái)了結構性的機會(huì )。并且在寫(xiě)字樓競爭階段，不能再按原來(lái)的發(fā)展簡(jiǎn)單粗暴做產(chǎn)品，而需要做足準備，要靜下心從產(chǎn)品端要做很多針對客戶(hù)的一些設計，讓客戶(hù)在產(chǎn)品端會(huì )帶來(lái)一些標識性的東西或者新奇的東西。

　　在運營(yíng)端，企業(yè)想要高效、發(fā)展；員工想的是快捷、方便，以及個(gè)人心理感受等，所以不同的維度要針對性提供服務(wù)，做整個(gè)寫(xiě)字樓的運營(yíng)，才是未來(lái)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。

　　記者：您認為房地產(chǎn)是否會(huì )在疫情復蘇過(guò)程中成為投資的避風(fēng)港?光大安石拿項目時(shí)的投資邏輯是什么？

　　張晴：作為一種經(jīng)營(yíng)的底層資產(chǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)相對是一種不太容易發(fā)生較大波動(dòng)的資產(chǎn)，比如說(shuō)寫(xiě)字樓租給企業(yè)辦公，或者是購物中心租給企業(yè)經(jīng)營(yíng)，或者物流倉儲租給企業(yè)做物流時(shí)，它的租約可能3年5年甚至10年，收益相對是穩定的。所以這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，能夠形成穩定經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，就是好資產(chǎn)。

　　我們第一看重選址，我們可以去做不良資產(chǎn)、城市更新，但希望能拿到一個(gè)相對潛力區域且可以形成差異化競爭的項目。然后通過(guò)我們的改造運營(yíng)，尤其是以人為本的運營(yíng)，去甄別出來(lái)客戶(hù)喜歡什么，我們就把對應的產(chǎn)品、超出他們想象的產(chǎn)品做好。其實(shí)這個(gè)邏輯相當于全鏈條的邏輯，不是倒買(mǎi)倒賣(mài)的邏輯。

　　記者：從目前來(lái)看未來(lái)要投資房地產(chǎn)的話(huà)要考量哪些東西，對于投資者來(lái)說(shuō)？

　　張晴：我覺(jué)得第一個(gè)確實(shí)還是選址最重要，上海一般說(shuō)是新興商務(wù)區和中央商務(wù)區。但是新興商務(wù)區大家講得比較多，面積也很大。但并非每個(gè)新興商務(wù)區都有所謂的那么大。在新興商務(wù)區里面的核心地區，或者能占到核心地位的，我覺(jué)得蠻好。第二塊就是中央商務(wù)區，像陸家嘴、南京路這樣的中央商務(wù)區，機會(huì )在城市更新。

　　記者：那關(guān)于城市更新，光大安石都是怎樣進(jìn)行實(shí)踐的？

　　張晴：重點(diǎn)考慮有沒(méi)有和周邊的項目形成差異化的競爭機會(huì )。如果答案肯定，那我們核心點(diǎn)就是在這個(gè)區域里能不能達到頭部地位。其實(shí)我們目前選擇的光大安石中心、光大安石虹橋中心項目等都符合此種條件，這樣的話(huà)有頭部效應，有優(yōu)勢效應。

　　像光大安石虹橋中心，是我們在建的項目，我們把整個(gè)定位和產(chǎn)品都做了極大地提升。由原本不太符合當地經(jīng)濟結構的批發(fā)市場(chǎng)，轉變成現代的、開(kāi)放的、符合當地產(chǎn)業(yè)結構的新型的上海商業(yè)綜合體。項目一半是商業(yè)，一半是商務(wù)。商業(yè)我們引入光大安石旗下商業(yè)管理品牌Art-Park大融城，商務(wù)則與WELLBEING寫(xiě)字樓運營(yíng)體系進(jìn)行了融合，目前來(lái)看反饋還不錯，得到了很多知名企業(yè)好評。

光大安石虹橋中心（上海）項目效果圖

　　記者：受疫情影響，多數資產(chǎn)或項目賣(mài)方涌現出巨大的現金需求，光大安石是否會(huì )加大收購? 光大安石目前寫(xiě)字樓資產(chǎn)的體量情況如何呢？

　　張晴：我們確實(shí)得到了很多項目的信任，因為要盤(pán)活一個(gè)資產(chǎn)，原業(yè)主的信任，以及銀行、租戶(hù)等各方的信任缺一不可，我們也積極的在關(guān)注，跟很多項目在談。體量還可觀(guān)，光大安石目前在管體量大約100萬(wàn)㎡，主要在北京和上海。

　　記者：寫(xiě)字樓會(huì )不會(huì )對產(chǎn)業(yè)造成影響，比如說(shuō)會(huì )打造一個(gè)金融大廈或者一個(gè)科技研發(fā)大廈或者一個(gè)文化創(chuàng )意大廈？

　　張晴：從我們來(lái)說(shuō)，沒(méi)有足夠的資源和能力去做這種產(chǎn)業(yè)的規劃，還是要跟本地政府結合起來(lái)。我們在管的較為成熟的寫(xiě)字樓項目，不僅出租率可以達到可觀(guān)水平，且入駐企業(yè)也符合當地政府的產(chǎn)業(yè)定位。

　　記者：其實(shí)現在整個(gè)市場(chǎng)大背景下是下行的階段，我看到有很多房地產(chǎn)企業(yè)也在轉型，像萬(wàn)科現在越來(lái)越多做城市更新的項目。您覺(jué)得現在投資寫(xiě)字樓的優(yōu)勢在哪里？他靠什么吸引投資？

　　張晴：目前國內寫(xiě)字樓現狀，一個(gè)是供應量太大，另外住宅相對來(lái)說(shuō)比較火。并且在中國，寫(xiě)字樓跟住宅實(shí)際是混在一起管理的，所以會(huì )導致現在目前寫(xiě)字樓整個(gè)的市場(chǎng)相對來(lái)說(shuō)萎靡，相信未來(lái)會(huì )逐步改善。

　　第二個(gè)其實(shí)目前為止真正做寫(xiě)字樓投資運營(yíng)的，主角不是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商是把寫(xiě)字樓作為一個(gè)可售性資產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售，邏輯永遠是快周轉、現金流、賣(mài)房子，所以不能代表寫(xiě)字樓整個(gè)市場(chǎng)。中國目前的寫(xiě)字樓投資的主要力量，其實(shí)是外資、內資基金，光大安石是內資基金的代表，因為這么多年我們在內資的房地產(chǎn)基金里一直排首位，而且現在為止能構建出寫(xiě)字樓完整的投資、運營(yíng)、管理能力的主體是不多的。

　　記者：請您預測一下，一旦寫(xiě)字樓充分競爭實(shí)現的話(huà)，大概市場(chǎng)上會(huì )出現什么樣的局面？

　　張晴：第一要能夠理解行業(yè)發(fā)展趨勢，第二要有對應的產(chǎn)品設計能力，能抓住客戶(hù)，并形成自己運營(yíng)特色的企業(yè)才有發(fā)展空間。因為做寫(xiě)字樓肯定做長(cháng)線(xiàn)，形成基因特色的企業(yè)才會(huì )力量更大，否則一定發(fā)展空間是有限的。

　　記者：寫(xiě)字樓主要是租，租的重點(diǎn)可能還是要運營(yíng)好，那么項目招租后對運營(yíng)方面的投入大約是什么樣子？

　　張晴：我們強調運營(yíng)時(shí)要清楚一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，傳統的物業(yè)管理或者傳統運營(yíng)會(huì )認為業(yè)主是主角，但我認為應想辦法讓入駐企業(yè)或企業(yè)的員工成為整個(gè)社區主角才正確。所以圍繞著(zhù)入駐里面的企業(yè)、員工去做運營(yíng)，我希望大家再體會(huì )一下這個(gè)邏輯。

　　費用方面，運營(yíng)成熟的寫(xiě)字樓，物業(yè)費是有一定盈余的；如果把一些盈余或業(yè)主再做適當的投入，完全可以覆蓋運營(yíng)成本，但主要看是否用心做、整個(gè)運營(yíng)體系是否成熟。若能用平臺的方式吸引大家一起來(lái)做，其實(shí)更有意義。

　　記者：寫(xiě)字樓板塊在集團業(yè)務(wù)發(fā)展中的位置如何? WELLBEING品牌的推出對公司有何意義?建立的初衷是什么?

　　張晴：我們會(huì )根據市場(chǎng)輪動(dòng)的情況保持自己的判斷力和執行力，總體來(lái)說(shuō)因為寫(xiě)字樓投資回報收益相對持續穩定，并且能夠沉淀較大的資產(chǎn)量，所以業(yè)主也好、投資機構也好，寫(xiě)字樓都會(huì )是他們長(cháng)期感興趣的品類(lèi)。光大安石作為資產(chǎn)管理人，就會(huì )選擇投資人有興趣的資產(chǎn)類(lèi)別，所以寫(xiě)字樓是非常重要的。

　　我們一直在嘗試WELLBEING，它其實(shí)包含著(zhù)對于文化、藝術(shù)、社群和綠色生態(tài)等等這一系列理念的實(shí)踐。我們一直在往這個(gè)領(lǐng)域去嘗試，然后逐漸地把我們的領(lǐng)域理念落實(shí)為可執行的模塊化的東西。WELLBEING的推出不僅能讓我們在寫(xiě)字樓運營(yíng)時(shí)更加得心應手，也能同步推廣光大安石的企業(yè)文化與理念。

　　因為我們覺(jué)得未來(lái)辦公生態(tài)圈一定是健康的，WELLBEING品牌體系則能幫助我們推動(dòng)投資人也好，運營(yíng)方也好，都往這個(gè)方向探索，去更好的提供服務(wù)，一起進(jìn)步。

　　我們做WELLBEING的契機是我們在光大安石中心項目經(jīng)營(yíng)租賃的一種嘗試，我們希望能與租戶(hù)在租賃關(guān)系外，形成一種比較開(kāi)心的氛圍。從光大安石的角度來(lái)說(shuō)，我們希望每一個(gè)人不是執行者，而是可以帶著(zhù)創(chuàng )造性與熱情去發(fā)揮自己的優(yōu)勢。