剛過(guò)去的上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)熱。

　　中指研究院最近報告顯示，2021年上半年，50個(gè)代表城市商品住宅的月平均成交面積約為3580萬(wàn)平方米，達到近5年最高，歷史同期僅低于2016年上半年，受去年同期低基數的影響，比去年同期增長(cháng)40.8%，與2019年同期相比，增長(cháng)率在2成以上。

　　土地市場(chǎng)也一樣，上半年全國300個(gè)城市住宅用地發(fā)售5.0億平方米，比去年同期減少9.5%，成交4.2億平方米，比去年同期減少10.6%。

　　供應量雖然減少，但土地成交轉讓金為2.6兆元，比上年增加13.4%，大樓價(jià)格創(chuàng )歷史最高紀錄。

　　50個(gè)城市賣(mài)房超過(guò)3500萬(wàn)平米，如此火熱的銷(xiāo)售面積總量，大有重回2016年的勢頭。

　　5年前，房地產(chǎn)有多火爆？

　　2016年，京滬深三大城市率先領(lǐng)漲，北京和上海房?jì)r(jià)同比上漲超過(guò)了40%，深圳新房均價(jià)一舉邁入5萬(wàn)元大關(guān)，上海甚至出現一天跳價(jià)70萬(wàn)的情況。

　　隨后，環(huán)京、環(huán)滬也加入到了炒作行列，燕郊房?jì)r(jià)直逼4萬(wàn)大關(guān)。

　　緊接著(zhù)，廈門(mén)、合肥、南京、蘇州等城市房?jì)r(jià)領(lǐng)漲二線(xiàn)城市，上漲超過(guò)30%，被稱(chēng)為樓市“四小龍”。

　　從2016年2月到8月，短短半年時(shí)間內，全國70多個(gè)主要城市中，近20個(gè)城市的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)10%，15個(gè)城市的房?jì)r(jià)漲幅介于5%至10%之間。

　　更大的上漲潮還在后面，受棚改貨幣化的推動(dòng)，大量三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)跳漲，拆遷戶(hù)手中握著(zhù)巨額現金搶房，一舉清空中小城市的庫存，漲勢甚至延續到了2017全年。

　　那么問(wèn)題來(lái)了：2021上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售這么旺，真的會(huì )重演2016年的歷史嗎？

　　當然不會(huì )，原因有三。

　　1，2021上半年只是成交量抬升，房?jì)r(jià)上漲幅度非常小。

　　雖然土地出讓金、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額都創(chuàng )出了歷史新高，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)很大的不同：房?jì)r(jià)與成交量的聯(lián)動(dòng)效應減弱了。

　　舉個(gè)例子，50城賣(mài)房超過(guò)3500萬(wàn)平米，表面上看起來(lái)很強勁的數據，按理房?jì)r(jià)也應該大幅躥升才對，至少應該漲5%-10%“意思意思”。

　　但數據顯示，上半年百城新房?jì)r(jià)格累計上漲僅1.70%，具體到6月份，百城新建住宅均價(jià)16063元/平方米，同比上漲3.89%，漲幅較上月收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.36%，漲幅連續48個(gè)月在0.6%以?xún)?，整體維持在低位區間。

　　有句話(huà)叫“房?jì)r(jià)不漲就是跌”，現在首套房貸利率普遍在5.5%-6%，再考慮到房產(chǎn)的折舊、限售、水電暖物業(yè)等雜費，房產(chǎn)的持有成本，實(shí)際上要遠遠大于1%-3%的漲幅。

　　2，調控已經(jīng)開(kāi)始加碼。

　　2021年還有個(gè)典型特征：調控加碼的力度非常強，遠超以往。

　　比如，央行創(chuàng )新性地實(shí)施了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，給每一家銀行規定了“房地產(chǎn)貸款余額占比”和“個(gè)人房貸余額占比”，把所有銀行分為5檔，標準也不盡相同，目的就是為了攔截信貸源源不斷的流入房地產(chǎn)。

　　還有自然資源部要求在22個(gè)重點(diǎn)城市中實(shí)行住宅用地集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統一發(fā)布住宅用地招拍掛公告并實(shí)施出讓活動(dòng)，各大城市設置嚴格的溢價(jià)率“天花板”和競配建、競自持比例，減少地王出現的概率。

　　根據機構發(fā)布的數據，一線(xiàn)城市首套房貸款利率連續4個(gè)月上行，二線(xiàn)城市連續3個(gè)月上行，房貸審批普遍延后40-100天，因為房貸額度實(shí)在有限，多個(gè)熱點(diǎn)城市如武漢、合肥、鄭州、青島的商業(yè)銀行，已經(jīng)對二手房暫停貸款。

　　在調控層層加碼之下，沒(méi)有了“錢(qián)”的推動(dòng)，2021年的樓市，不可能重復2016年動(dòng)輒上漲30%以上的歷史，

　　3，高層釋放出新風(fēng)向。

　　在調控不斷收緊，房?jì)r(jià)與成交量出現“背離”的同時(shí)，高層又釋放出了新的風(fēng)向。

　　7月2日，高層發(fā)了一個(gè)關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)，其中提出了土地支持、簡(jiǎn)化審批、發(fā)放補助、減稅降費和金融支持等5條措施，支持保障性租賃房建設。

　　比如，人口凈流入的大城市，允許利用企事業(yè)單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價(jià)款。

　　此外，保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設長(cháng)租房。

　　支持銀行業(yè)金融機構以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(cháng)期貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對待。

　　這樣的政策優(yōu)惠力度，是以往從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，足見(jiàn)高層推動(dòng)“租賃房市場(chǎng)”的決心。

　　長(cháng)期以來(lái)，之所以房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“越調越漲”的怪圈，使購房者形成堅不可摧的“樓市信仰”，原因就在于我們的住房體系只以商品房為主，而一二線(xiàn)城市的供地終究是有限的，每年流入長(cháng)三角、珠三角的人口數以百萬(wàn)計，流動(dòng)人口不買(mǎi)房就無(wú)法享受學(xué)區、醫療、社保等配套福利，經(jīng)年累月，商品房?jì)r(jià)格自然水漲船高。

　　因此，大規模的建設租賃住宅，讓年輕人、新市民住在當地城市供應的小戶(hù)型租賃住宅，租金低，租賃期長(cháng)，不用擔心往返，孩子可以和有住宅的人一樣上當地的中小學(xué)。

　　輔助設施沒(méi)有商社那么完善，但至少有穩定的房子是安居的重要意義。