一、7月2日，國務(wù)院辦公廳發(fā)表了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住宅的意見(jiàn)》，該文件對保障性租賃住宅提供了各方面的支持，力量大，全面實(shí)施的話(huà)，必須徹底改變大樓市的構造。

　　文件最核心的是解決了保障性租賃住房最大的難點(diǎn)----土地供應。

　　1、可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設保障性租賃住房。

　　2、（企事業(yè)單位依法取得使用權的土地）允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價(jià)款。

　　3、可將產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%。

　　4、對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。

　　5、新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房。

　　可以看出，五大土地供應中，有四個(gè)是較為廉價(jià)的土地。比如集體土地，本身不需要繳納土地出讓金，成本很低，一般情況下，房?jì)r(jià)中土地出讓金占到70%左右。省去了土地出讓金這么一筆費用，其成本遠比周邊的房源要低，是政府讓利的表現。

　　又比如寫(xiě)字樓本身空置率很高，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率一般都在20%以上，商住租不僅可以消化原有的龐大庫存，還可以緩解大城市住房壓力。

　　如果說(shuō)大量廉價(jià)的保障性租賃住房上市，不僅可以平抑房租價(jià)格，其實(shí)還可以平抑當地房?jì)r(jià)。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三大塊，一是商品房市場(chǎng)，二是租房市場(chǎng)，三是保障性住房，第一個(gè)很強大，可以說(shuō)是宇宙級的。第二、第三個(gè)偏弱。

　　“七普”數據顯示，2020年全國有3.76億人的流動(dòng)性人口，比2010年增長(cháng)1.55億人。大量的流動(dòng)人口就增加了大量的租房需求。

　　目前我國的租房市場(chǎng)有兩大特征：

　　1、租房存在結構性矛盾，每年有大量的畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)入城市，對租房產(chǎn)生巨大需求，另一方面房源的供應整體有限，特別是大城市。

　　2、租房市場(chǎng)的秩序有待提高。比如虛假房源、壓榨租客、跑路等。

　　租房是最低的住房需求，買(mǎi)不到房起碼得要租到。我們可以把住房分為三大層次，一是租房，二是普通住房，三是學(xué)區房。

　　“十四五”規劃綱要提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

　　此次關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房意見(jiàn)的發(fā)布有兩大意義：一是起著(zhù)兜底的作用，無(wú)論怎樣起碼都會(huì )讓大家租得起房，租到廉價(jià)的房。二是對普通住房?jì)r(jià)格起得后拉作用。

　　很多人之所以熱衷買(mǎi)房就是因為房?jì)r(jià)持續上漲過(guò)程中能獲得巨大收益。但除了房?jì)r(jià)下跌外，房子的其它風(fēng)險同樣不可忽視，一是房貸利息，有的利息可能比房?jì)r(jià)還高，一旦房?jì)r(jià)上漲的幅度沒(méi)有利率高，持有房子肯定是虧的。二是房地產(chǎn)稅，每年都要稅費（目前尚未推出）。二是租金回報率，我國大中城市的平均租金回報率不足2%，如果房?jì)r(jià)繼續上漲，回報率會(huì )更加低。雖然過(guò)去十幾年，租金并不是購房者的主要收益來(lái)源，而主要是靠房產(chǎn)升值。但正常來(lái)說(shuō)，租金回報率往往是房子的價(jià)值表現。你可以想下，你的房子每月連2000元都租不出去，憑什么賣(mài)500萬(wàn)的高價(jià)？

　　所以，未來(lái)如果保障性租賃住房能大量入市，那么整體的租金價(jià)格不敢說(shuō)會(huì )漲，但至少難漲，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )隨之調整？

　　二、近日，北京市西城區明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區或相鄰學(xué)區內入學(xué)。

　　也就是說(shuō)你高價(jià)買(mǎi)到的“學(xué)區房”將來(lái)孩子不一定能到你認為的名校上學(xué)，有可能被分配到其它學(xué)校，而這個(gè)學(xué)校不一定是你認為的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，很可能是普通學(xué)校。其結果是降低了購房者的期望，對于當地房?jì)r(jià)帶來(lái)巨大的沖擊。

　　我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，過(guò)去20年，房?jì)r(jià)快速升值，但升值并不是住房本身的升值，而主要附加資源的升值，首先是教育，其次是交通，然后是配套、環(huán)境等，如果沒(méi)有后面的資源房?jì)r(jià)肯定是大大折扣。

　　比如很多有名?！皩W(xué)位”的老破小，能賣(mài)到30萬(wàn)每平，它最大的價(jià)值是可以申請名校的“學(xué)位”，如果不能申請學(xué)位，房?jì)r(jià)還值幾個(gè)錢(qián)？

　　多校劃片方式在學(xué)區或相鄰學(xué)區內入學(xué)就是降低了買(mǎi)房的不確定性，你高價(jià)買(mǎi)下的房子最后不確定能獲得對應的資源，你還敢買(mǎi)嗎？

　　可見(jiàn)，降低學(xué)區房的不確定性對房?jì)r(jià)的殺傷力是很大的，而學(xué)區房又是全部房?jì)r(jià)的領(lǐng)頭羊，所以控制好學(xué)區房?jì)r(jià)格就能顯著(zhù)控制好整體房?jì)r(jià)。

　　今年4月30日，中央政治局會(huì )議提到：防止以學(xué)區房等名義炒作房?jì)r(jià)。

　　這么高規格的會(huì )議中提到學(xué)區房是第一次?？梢灶A計，接下來(lái)各地類(lèi)似于北京市西城區的學(xué)區房“新政”還將會(huì )出來(lái)。

　　所以說(shuō)，2021年，樓市徹底變了！

　　主要的變在于房子回歸居住的屬性，不管你是買(mǎi)房住，還是租房住。它的變化表現在：

　　1、租房市場(chǎng)的地位越來(lái)越高，規模越來(lái)越大，租房的權利未來(lái)和購房的權利趨同。

　　2、租房市場(chǎng)更多體現了保障性、兜底性，大城市的房?jì)r(jià)太高，你買(mǎi)不起房，但會(huì )讓你租得起房。

　　2、房子本身附加資源會(huì )被消弱，比如你買(mǎi)學(xué)區房將來(lái)可以讓子女上名校，將來(lái)則存在不確實(shí)性，房子會(huì )有教育資源，但不一定會(huì )優(yōu)質(zhì)。

　　也就是說(shuō)，租賃的權利將來(lái)與購買(mǎi)住宅的權利相同，也就是說(shuō)租賃的權利會(huì )增加，購買(mǎi)住宅的權利會(huì )減弱。