7月16日，在上海美麗的“母親河”黃浦江畔，前幾天市委李強書(shū)記邀請了各國政要的世界級會(huì )客廳、上海未來(lái)核心功能的重要承載地、新的發(fā)展理念實(shí)踐區，成功召開(kāi)了集中在五型經(jīng)濟發(fā)展上創(chuàng )造航運金融未來(lái)的2021北外灘航運金融生態(tài)觀(guān)察和發(fā)表活動(dòng)?；顒?dòng)由上海市外國投資促進(jìn)中心、虹口區商務(wù)委員會(huì )主辦，由世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)和投資管理公司高力國際(納斯達克和多倫多證券交易所股票代碼:CIGI)承辦，由明博學(xué)社金融投資家俱樂(lè )部合作。上海市外資促進(jìn)中心副主任黃莎莎、虹口區商區商務(wù)委員會(huì )四級調查員何冰、高力國際華東區董事長(cháng)沈寅、金光集團辦公樓部副社長(cháng)蔡韭等出席了這次活動(dòng)并發(fā)表了致辭?；顒?dòng)期間，高力國際回顧2021年上半年上海商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現情況，同時(shí)發(fā)表了《關(guān)注北外灘發(fā)展，創(chuàng )造航運金融科學(xué)技術(shù)未來(lái)》的專(zhuān)題報告。

　　黃莎莎副主任表示，上海始終以最開(kāi)放的姿態(tài)率先落實(shí)國家各項開(kāi)放舉措，熱情歡迎著(zhù)各國企業(yè)機構云集于此，各類(lèi)要素資源匯集于此。今年1-5月，上海引進(jìn)外資實(shí)現“三增長(cháng)”，上海仍然是國際投資向往的熱土。未來(lái)，如何始終聚焦服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟這一核心要義，持續深化金融改革創(chuàng )新，加快發(fā)展“五型經(jīng)濟”，或將成為貫徹國家“航運強國”戰略、推動(dòng)上海國際金融中心和國際航運中心聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要著(zhù)力點(diǎn)。這方面，虹口北外灘擁有得天獨厚的優(yōu)勢。

圖為上海市外國投資促進(jìn)中心副主任黃莎莎開(kāi)場(chǎng)演講

　　何冰介紹道，今年1-6月，北外灘區域新增跨國公司地區總部等高能級企業(yè)總部10家，創(chuàng )虹口歷史新高，實(shí)到外資達8.9億美元，位列全市第三。數據顯示，北外灘集聚了近4700家各類(lèi)航運企業(yè)和超40家航運功能性機構。

　　高力國際華東區董事總經(jīng)理沈寅表示，北外灘擁有充足的開(kāi)發(fā)空間及開(kāi)發(fā)潛力，相信北外灘在整個(gè)上海的十四五規劃的市域空間調整中將起到非常重要的作用。他說(shuō)：“高力國際有幸參與了整個(gè)北外灘的商業(yè)規劃和策劃，我們將發(fā)揮所能，力爭將北外灘打造成為新時(shí)代都市新標桿，成為世界的會(huì )客廳?！?/p>

　　恒量律師事務(wù)所 恒量海商法研究中心秘書(shū)長(cháng)曹宏、高力國際華東區研究部董事袁曉超、上海銀行海外業(yè)務(wù)平臺高級副主管張?chǎng)﹨⑴c現場(chǎng)媒體互動(dòng)問(wèn)答環(huán)節。

　　金光集團地產(chǎn)事業(yè)部CEO周群、加中貿易理事會(huì )首代戴軼舒及多家國內主要媒體出席了本次活動(dòng)。

會(huì )議現場(chǎng)

　　寫(xiě)字樓租金企穩，TMT行業(yè)擴張提速明顯

　　發(fā)布會(huì )當日，高力國際華東區研究部董事袁曉超就2021年上半年上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行回顧并對下半年整體市場(chǎng)做出展望。數據顯示，2021年上半年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體凈吸納量超過(guò)40萬(wàn)平方米（第一季度為21.6萬(wàn)平方米，第二季度為19.6萬(wàn)平方米），已經(jīng)超越2019年全年的39萬(wàn)平方米和2020年的34萬(wàn)平方米。全年的總體凈吸納量有望超過(guò)90萬(wàn)平方米，超越前兩年總凈吸納量的總和（73萬(wàn)平方米）。

　　租金表現上，目前整體市場(chǎng)的平均有效租金為7.60元，比上季度的7.57元環(huán)比上漲0.4%。在需求的強勁推動(dòng)下，CBD甲級寫(xiě)字樓整體的租金水平季度環(huán)比上漲0.7%，這也是自2018年第三季度以來(lái)，寫(xiě)字樓租金首次環(huán)比正增長(cháng)；CBD市場(chǎng)目前需求強勁，租金也已顯示出觸底反彈的態(tài)勢。從需求來(lái)看，TMT、金融保險和專(zhuān)業(yè)服務(wù)成為上半年需求的前三位。這表明，在后疫情時(shí)期，數字經(jīng)濟的相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及醫療健康保持著(zhù)之前的快速擴張趨勢，尤其是TMT行業(yè)，首次位列租賃需求的首位。

　　零售物業(yè)空置率下降，消費體驗賦能線(xiàn)下零售

　　受到中式餐飲以及美妝生活方式集合店擴張需求的支持，全市第二季度整體空置率環(huán)比下降1.4%。數據顯示，零售物業(yè)第一季度市場(chǎng)凈吸納量為7.7萬(wàn)平方米，第二季度為29.5萬(wàn)平方米；上半年整體凈吸納量為37.2萬(wàn)平方米。從租金表現來(lái)看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。這主要是由于非核心區域內大量新增供應入市導致，高力國際預計2021年下半年整體租金將被持續拉低。

　　從業(yè)態(tài)占比來(lái)分析，2021年第二季度，個(gè)人護理、餐飲、生活方式的同比需求增長(cháng)明顯，而餐飲和時(shí)尚服飾仍是主力租戶(hù)。其中，店鋪數量增長(cháng)最多的是個(gè)人護理，其占比同比增長(cháng)1.19%。從品類(lèi)來(lái)看，餐飲類(lèi)品牌尤其是中式快餐的擴張勢頭明顯。另外，新能源汽車(chē)除原先的第一梯隊品牌外，第二梯隊品牌如威馬汽車(chē)、合創(chuàng )汽車(chē)和零跑汽車(chē)等也紛紛加入線(xiàn)下體驗店的布局中。

　　商務(wù)園區走勢強勁，醫療健康成需求主力

　　2021年上半年，商務(wù)園區總體凈吸納量達到51. 6萬(wàn)平方米。延續了上季度的強勁走勢，本季度凈吸納量達29.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31%。截至2021年上半年，商務(wù)園區整體市場(chǎng)空置率為21.7%，在總量上處于供需平衡的狀態(tài)。

　　高力國際認為，商務(wù)園區全年的總體凈吸納量有望達到111萬(wàn)平方米，略高于新增供應107萬(wàn)平方米。在客戶(hù)需求方面，醫療健康、軟件服務(wù)、集成電路三大行業(yè)占據需求榜的前三，占比分別為23%、20%和13%，占總體需求過(guò)半；汽車(chē)、通信、電子設備等上海市的戰略新興產(chǎn)業(yè)也在高速增長(cháng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)快速擴張。

　　倉儲物流凈吸納量翻4倍，浦東機場(chǎng)一庫難求

　　報告顯示，二季度倉儲物流市場(chǎng)凈吸納量達到16萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，受益于電商和第三方物流短租需求強勁，以及主要經(jīng)濟體需求回暖帶來(lái)的出口增長(cháng)，本季度倉儲物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦東機場(chǎng)附近的物流倉儲空置率由去年二季度的15.1%降至為0，一庫難求。

　　租金方面，目前平均租金為1.52元，環(huán)比上漲1.2%，其中空港地區租金增長(cháng)最快，達到3.5%。高力國際預測，今年全年市場(chǎng)整體的凈吸納量有望從去年的16.4萬(wàn)平方米上升至55萬(wàn)平方米。

　　投資市場(chǎng)活躍，大宗交易或迎來(lái)高峰

　　2021年上半年，大宗交易市場(chǎng)較為活躍，截至上半年，共有17宗大宗交易，總成交金額3060億元，大宗交易類(lèi)型多樣，有數據中心、零售物業(yè)、，服務(wù)式公寓和酒店占一定比例這也說(shuō)明投資者在不同階段配置資產(chǎn)的范圍更廣高力國際華東研究部總監袁曉超預測，下半年大宗交易市場(chǎng)可能會(huì )更加活躍，全年總成交量有望超過(guò)去年