第三屆中國商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設論壇在北京富力萬(wàn)麗舉辦，開(kāi)拓新渠道開(kāi)拓創(chuàng )新生態(tài)"主題，聚集新周期商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設與發(fā)展，探索品牌引領(lǐng)下一個(gè)行業(yè)企業(yè)創(chuàng )新趨勢，以品牌力量推進(jìn)中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

　　第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，房訊指數研究院與全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )寫(xiě)字樓分會(huì )承辦，來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)和項目以及上市公司、金融機構、投資機構、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。

　　中科產(chǎn)城董事長(cháng)郭瑩輝在論壇上圍繞核心城市更新過(guò)程中產(chǎn)業(yè)園區的更新策略發(fā)表主題演講，他表示，城市更新絕對不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下產(chǎn)業(yè)園區的更新目標是以構建新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)為核心，引導土地方、產(chǎn)業(yè)方、政府方、投資方、運營(yíng)方等各方參與，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，最終凸顯城市的綜合價(jià)值，包括產(chǎn)業(yè)、城市風(fēng)貌等，展現城市新的品質(zhì)。

　　以下是郭瑩輝演講內容整理：

　　我們國家經(jīng)過(guò)了工業(yè)化、城市化的大發(fā)展，在核心城市積累了大量的城市存量空間、存量資產(chǎn)；最近國內熱議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉型方向，重點(diǎn)也是在城市更新領(lǐng)域。所以今天跟大家分享一下關(guān)于核心城市園區更新策略的一些思考。

　　三大核心城市更新政策比較

　　首先對國內三大城市群，即以深圳為代表的珠三角城市群，以上海為代表的長(cháng)三角城市群，和北京為代表的京津冀城市群，做一個(gè)政策機遇的比較。從圖中可以看到，2013年開(kāi)始到今年，首先從深圳再到上海再到北京，這些城市分別對存量土地、存量資產(chǎn)進(jìn)行了地方法規規則的制定。這些規則各有差異、各有重點(diǎn)。

　　從深圳發(fā)起的城市更新著(zhù)重對于工業(yè)地產(chǎn)的保護，對于存量城市空間的棚改區，出臺了非常具體和操作性很強的地方政府法規和指導意見(jiàn)，對于深圳的產(chǎn)業(yè)轉型和空間利用起到了非常大的主導作用。同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)、新型研發(fā)用地M0政策在全國也引起了大的城市空間更新的示范效應。

　　上海的產(chǎn)業(yè)政策和城市更新政策也非常有特點(diǎn)，主要是對城市網(wǎng)格化進(jìn)行了區塊劃定。比如有104個(gè)工業(yè)區規劃，進(jìn)行了更新和改造；對于195個(gè)現代的建設區也進(jìn)行了規劃和出臺指導意見(jiàn)。從城市的區域端到城市更新，政府都出臺了非常具體的指導意見(jiàn)。對于老工業(yè)基地上海來(lái)說(shuō)，近幾年的土地盤(pán)活和地產(chǎn)再利用，有非常大的示范效應。

　　深圳與上海出臺的政策對于北京也起到了積極的借鑒作用。北京地區在本月剛剛出臺了《北京市關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)和運營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是期盼已久的地方法規?！吨笇б庖?jiàn)》在城市的內涵、在城市的更新單元、在城市的更新方式，以及在規劃、在土地、在資金方面，相較以往出臺的各區和行業(yè)條例來(lái)說(shuō)更具有指導性和可操作性。

　　就目前的北京現狀來(lái)看，住宅供應量土地有限，周邊園區存量又很大，在北京怎么進(jìn)行城市更新？《指導意見(jiàn)》有非常強的指導意義。比如說(shuō)城市的老舊小區、城市的老舊商業(yè)建筑，以及圍繞四、五環(huán)之間各類(lèi)的工業(yè)大院、工業(yè)園區，這次政策的出臺給了非常清晰的指導意見(jiàn)。尤其是對于工業(yè)園區來(lái)說(shuō)，在集約利用和土地的開(kāi)發(fā)強度上應該比以往更有具體的操作方向。

　　總結來(lái)看，深圳作為城市更新的起源地，政策實(shí)施細則明晰及配套政策多元；上海的土地盤(pán)活政策及實(shí)施細則經(jīng)過(guò)試行已經(jīng)正式發(fā)布實(shí)施；北京的城市更新政策指導意見(jiàn)剛剛發(fā)布，之前僅在亦莊有所突破，處于政策起步期，需要在實(shí)施過(guò)程中匹配相應的配套政策體系支撐落地。

　　三大城市群的政策還有共同的特點(diǎn)，都是在存量的土地上挖掘更新的機會(huì )，都是在土地上支撐產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的紅利，在資金上也是鼓勵社會(huì )各類(lèi)投資主體參與城市更新。綜合北京、上海、深圳出臺的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基礎在于堅持政府主導，由政府引導、鼓勵社會(huì )多方參與，從而達到利益共享。

　　老舊園區更新升級要點(diǎn)

　　更新方向

　　在北京老舊園區怎么操作城市更新？傳統產(chǎn)業(yè)園區更新升級有三個(gè)方向。一是由舊園區到新園區，也就是由過(guò)去的制造業(yè)為主的工業(yè)園，比如M1、M2用地，直接升級為教育科研用地，也就是B2、B3的土地性質(zhì)。這類(lèi)工業(yè)用地是從舊到新的，包括北京朝陽(yáng)區工業(yè)廠(chǎng)房改造成798文化聚集區、751設計園區等等。

　　二是園區新建。把整個(gè)園區更新為城市功能，不再具備傳統的制造業(yè)功能。例如海淀北部永豐的新材料產(chǎn)業(yè)基地，以前是以央企的制造業(yè)為主，現在擬規劃為教育、科研和商務(wù)辦公用地，是一個(gè)典型的把園區整個(gè)城市單元進(jìn)行全面更新的典范。

　　三是由園到城，從制造業(yè)基地到產(chǎn)業(yè)新城，最典型的就是北京的亦莊。從制造業(yè)基地升級到未來(lái)產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)新城。

　　更新原則

　　這三個(gè)方向中，開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)在把握政府合作、社會(huì )資源整合時(shí)，有三大原則。一是多維視野和規劃引領(lǐng)。結合自身的戰略設計和所在城市總體發(fā)展規劃要求，集中梳理現有產(chǎn)業(yè)用地資源，本著(zhù)產(chǎn)業(yè)結構調整升級、城市經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、土地集約利用、生態(tài)環(huán)保治理提升等各方面訴求，與城市化片區進(jìn)行總體規劃，包括功能定位、核心產(chǎn)業(yè)體系、空間業(yè)態(tài)規劃、實(shí)施主體設計、開(kāi)發(fā)建設時(shí)序、資金平衡方案、配套政策匯總等等，從產(chǎn)城融合、城市更新、多規合一、政企合作等多個(gè)維度形成總體開(kāi)發(fā)規劃。

　　二是政府支持和市場(chǎng)運作。城市更新是城市的各級政府對于城市總體的發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)規劃以及功能的補短板，所有這些都離不開(kāi)政府的支持，當然也離不開(kāi)投資商、運營(yíng)商、金融機構和原土地方等各方的參與。應該強化政府支持作用，在土地變性、主體變更、土地確權、規模增加、招商扶持、資金配套等方面給予重大政策支持；同時(shí)有統有分，協(xié)作分工，吸引社會(huì )資本和產(chǎn)業(yè)項目參與更新和建設。

　　三是先易后難，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的園區，存量和增量土地混行，所以在城市更新單元中涉及工業(yè)園區的，還是要從未建土地上先切入，給園區城市更新做一個(gè)標準、做一個(gè)示范。在總體規劃出臺、實(shí)施方案基本確定后，通過(guò)內部動(dòng)員、空間調劑、社會(huì )合作等措施，優(yōu)先將資源配置到待開(kāi)發(fā)的易操作的土地及其子項目開(kāi)發(fā)建設上，率先建設城市更新的啟動(dòng)區品質(zhì)標準示范樣版，也積累后續更新項目發(fā)展的資金。

　　實(shí)施建議

　　城市更新在實(shí)施過(guò)程中有兩個(gè)問(wèn)題，一是街區規劃。沒(méi)有一個(gè)好的微觀(guān)的街區規劃的支持，僅僅有上位規劃還是無(wú)法操作。應該根據所在城市的分區規劃、街區規劃等上位城市規劃，科學(xué)編制園區更新綜合實(shí)施方案，對標城市規劃在城市功能、配套設施、空間品質(zhì)、環(huán)保要求、資源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片區規劃設想和具體目標，供當地政府決策和進(jìn)一步的工作指導。

　　二是實(shí)施主體。城市的片區開(kāi)發(fā)、園區更新的投資企業(yè)將來(lái)怎么把過(guò)去的土地包裝和策劃成為各個(gè)不同功能塊的土地，需要有不同的投資主體來(lái)參與。比如由工業(yè)用地調整為商辦、公共服務(wù)等四類(lèi)用途，每類(lèi)用途都有不同的實(shí)施主體，所以前期確定實(shí)施主體在整個(gè)實(shí)施過(guò)程中是極為重要的工作。

　　政策配套

　　老舊園區在城市更新過(guò)程中，還應該有三大類(lèi)的具體政策配套和保障。一是規劃政策，對于符合保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能、產(chǎn)業(yè)人口基本生活、補齊城市配套短板的更新項目，可根據實(shí)際需要適當增加建筑規模。二是土地政策，根據更新項目實(shí)施方案，現有工業(yè)用地可以根據具體子項目需要依法變更土地性為新型研發(fā)用地、商業(yè)辦公用地、住宅開(kāi)發(fā)用地、公共服務(wù)設施用地等不同性質(zhì)的土地。三是資金政策，政府應出臺相關(guān)政策，引導社會(huì )資本積極參與。

　　怎么去評判老舊園區是否更新成功？有兩大原則。一是關(guān)于產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系能否覆蓋過(guò)去舊的產(chǎn)業(yè)，這需要對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重大的梳理。沒(méi)有一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，僅僅是房屋的租賃經(jīng)營(yíng)，這個(gè)更新對于產(chǎn)業(yè)承載來(lái)說(shuō)是不足夠的。二是產(chǎn)業(yè)園投資開(kāi)發(fā)評價(jià)，包括產(chǎn)業(yè)、資金、土地、政策、市場(chǎng)、運營(yíng)等6類(lèi)指標，從完整度判斷項目投資可行性，對各類(lèi)利益相關(guān)方的滿(mǎn)足程度以及項目風(fēng)險控制因素。

　　園區更新的路徑方法

　　城市更新絕對不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是城市功能的完善和提升。所以園區更新有四大目標。首先是以構建新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)為核心，通過(guò)產(chǎn)業(yè)生態(tài)要素評價(jià)方法對項目掃描、重新定位，打造產(chǎn)業(yè)孵化成長(cháng)平臺。二是引導各合作方參與。城市更新是利益共同體共同愿景的實(shí)現，土地方、產(chǎn)業(yè)方、政府方、投資方、運營(yíng)方，這"五方"構成了城市更新項目的運作系統，沒(méi)有任何一方的協(xié)作和支持就變成了一個(gè)相互掣肘的局面。三是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，通過(guò)打造標桿園區，激發(fā)區域創(chuàng )新活力，促進(jìn)地區產(chǎn)業(yè)升級，形成區域新的發(fā)展動(dòng)能。四是突出城市價(jià)值，通過(guò)投資開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)運營(yíng)，改善城市風(fēng)貌，體現人文品質(zhì)，呈現嶄新城市功能與價(jià)值。

　　園區更新的路徑包括合作開(kāi)發(fā)、存量提升、城市更新。針對存量未建項目，可以采用合作開(kāi)發(fā)模式；存量資產(chǎn)不能推倒重來(lái)的，要靠存量的改造運營(yíng)提升；園區整個(gè)大地塊進(jìn)行由園到城的過(guò)程，就需要城市重大更新。三種路徑從小到中到大，園區體量不一樣，運營(yíng)的方法也不一樣。其中，城市更新合作模式相對復雜，有四個(gè)階段：一是重新策劃片區的功能，二是對土地進(jìn)行處置，三是產(chǎn)業(yè)導入，四是新建開(kāi)發(fā)。

　　園區更新面臨的挑戰

　　以北京為例，很多區域存量工業(yè)園區升級改造壓力非常大，社會(huì )需求和政府要求也都非常迫切，從供給側、從需求側大家都希望將這些大量的工業(yè)園升級為產(chǎn)業(yè)新城，但是為什么難以實(shí)施？主要面臨三大門(mén)檻。

　　一是政策門(mén)檻。雖然北京整體上出臺了《北京市關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》，但北京各區縣有自己固有的要求，包括土地變性、建設規模、銷(xiāo)售政策等。在政策門(mén)檻里，對于土地性質(zhì)、建筑規模、銷(xiāo)售條件等要求來(lái)說(shuō)，來(lái)自于政府的支持作用是非常重要的。

　　二是產(chǎn)業(yè)門(mén)檻，包括產(chǎn)業(yè)方向和準入指標。以海淀區永豐基地為例，更新以后每萬(wàn)平米要求每年不少于6億的產(chǎn)值，區級財政貢獻每萬(wàn)平米每年不少于1200萬(wàn)，這塊地只有285畝，新園區產(chǎn)值就應該不能少于300億，區級稅收不少于6個(gè)億?？梢钥闯鰜?lái)園區招商的門(mén)檻有多高。

　　三是資金門(mén)檻。土地要更新，首先要補交土地出讓金，每平米的指標就得1-2萬(wàn)的出讓金，得按差價(jià)去補；還有自持物業(yè)比例，根據開(kāi)發(fā)完成后物業(yè)的自持比例要求，將有高達數十億的資金沉淀與物業(yè)。

　　園區更新的前期策劃

　　未來(lái)要從事核心城市園區更新業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商前期的綜合策劃和專(zhuān)業(yè)的研究功力是不可或缺的。通過(guò)大量的實(shí)踐研究發(fā)現，產(chǎn)業(yè)園區前期商業(yè)模型及運營(yíng)策劃的質(zhì)量決定著(zhù)項目全周期價(jià)值的發(fā)現和風(fēng)險的揭示?？梢哉f(shuō)，產(chǎn)業(yè)園前期研究決定著(zhù)項目的成功與失敗。

　　產(chǎn)業(yè)園區前期商業(yè)策劃有七大環(huán)節，包括提煉項目總體功能與定位、分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境與資源要素、推導主導產(chǎn)業(yè)與目標客戶(hù)、設計空間業(yè)態(tài)與產(chǎn)品方案、推演園區招商與運營(yíng)策略、模擬建設計劃與投資效益、導出項目可行性與政策建議。

　　前期規劃起著(zhù)一些作用。一是與政府溝通的作用，提供為政府溝通的橋梁。二是給自己作為投資判斷決策，可以為小區內部提供決策依據。三是指導作用，可為小區內部提供具體執行方向。四是增加自己的融資，為園區提供增加融資的依據。因此，產(chǎn)業(yè)園區更新業(yè)務(wù)前期的規劃可能是致命的，也可能是決定性的。