編者按：住房新聞指數研究院認為，展望“十四五”期間，預計在經(jīng)濟持續增長(cháng)和產(chǎn)業(yè)結構不斷升級優(yōu)化的影響下，從長(cháng)遠來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的基本面有望進(jìn)一步鞏固和完善，隨著(zhù)國家金融開(kāi)放和科技創(chuàng )新的不斷推進(jìn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍有較大的增長(cháng)空間，行業(yè)深度運營(yíng)和創(chuàng )新趨勢將進(jìn)一步深化

　　寫(xiě)字樓行業(yè)穩健復蘇 明年有望回歸疫情前發(fā)展趨勢

　　2021年新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟活動(dòng)持續恢復。雖然在下行趨勢和疫情影響下，去年寫(xiě)字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑，但得益于今年上半年整體形勢的利好以及從業(yè)者積極的運營(yíng)，全國寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資、銷(xiāo)售以及租賃等各項數據穩步回升，市場(chǎng)趨勢回歸疫情前的發(fā)展曲線(xiàn)。

　　具體來(lái)看，2021年上半年，全國辦公樓行業(yè)穩健復蘇，各項數據較去年同期有大幅回升，基本恢復到疫情前狀態(tài)。當然這也與去年同期整體行業(yè)受疫情突然沖擊而出現基本面數據大幅下滑有關(guān)。

來(lái)源：國家統計局 房訊指數整理

　　開(kāi)發(fā)投資上，凸顯出行業(yè)長(cháng)期發(fā)展的信心恢復。2021年1-6月，全國辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為2910億元，同比2020年增長(cháng)6.7%，與2019年上半年（2815億元）相比略有增長(cháng)。

　　在竣工面積即新增供應方面，三年數據分別為1245萬(wàn)平方米（2021年1-6月）、1029萬(wàn)平方米（2021年1-6月）、1200萬(wàn)平方米（2021年1-6月），可以看出今年上半年的新增供應量呈現微幅增長(cháng)，但是在今年經(jīng)濟快速增長(cháng)以及寫(xiě)字樓需求加速釋放的預期下，市場(chǎng)壓力較往年將有所緩解。

來(lái)源：國家統計局 房訊指數整理

　　新開(kāi)工面積今年上半年為2425萬(wàn)平方米，較2020年同期下降15%，這一數據與2019年上半年（3265萬(wàn)平方米）相比，更是有了大幅下降，顯示出市場(chǎng)未來(lái)供應將趨于“退潮”，行業(yè)未來(lái)幾年內將進(jìn)入穩定去化期。

　　市場(chǎng)銷(xiāo)售方面，今年上半年全國辦公樓銷(xiāo)售面積1418萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(cháng)10%，與2019年上半年（1754萬(wàn)平方米）仍有差距，但已經(jīng)顯示出疫情后良好的恢復態(tài)勢。房訊指數研究院認為，在強勢的市場(chǎng)反彈行情延續下，明年寫(xiě)字樓行業(yè)有望回歸疫情前發(fā)展曲線(xiàn)。

　　寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求顯著(zhù)復蘇 金融、科技企業(yè)勢頭強勁

　　從寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)來(lái)看，隨著(zhù)國內疫情得到較好控制，經(jīng)濟和商務(wù)活動(dòng)回歸正軌，寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)自下半年伊始便已顯露回暖態(tài)勢，多數城市凈吸納量環(huán)比回升甚至翻番。2021年整體需求延續釋放，重點(diǎn)城市市場(chǎng)數據在一季度表現亮眼，整體行業(yè)迎來(lái)了良好的開(kāi)局。

　　截至2021年上半年，外部不確定性因素對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的沖擊減弱，整體需求承接2020年下半年的復蘇步調，越來(lái)越多的企業(yè)正在積極釋放其新租或搬遷需求。各項積極因素推動(dòng)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)穩步回升，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租賃需求進(jìn)一步復蘇。

　　數據顯示，上半年全國主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量約錄得300萬(wàn)平方米，其中第一季度約120萬(wàn)平方米，第二季度更是環(huán)比上升40%至170萬(wàn)平方米。在連續多年供大于求的趨勢下，上半年全國整體凈吸納量高于新增供應水平，實(shí)現市場(chǎng)供需的基本均衡。

來(lái)源：房訊指數研究院

　　分城市量級來(lái)看，四個(gè)一線(xiàn)城市的甲級寫(xiě)字樓凈吸納量均在市場(chǎng)回暖的大環(huán)境下繼續維持高位，共達到約170萬(wàn)平方米；二線(xiàn)城市也有不同程度的回暖，第二季度凈吸納量共錄得約120萬(wàn)平方米，市場(chǎng)信心進(jìn)一步提振。

　　在積極的市場(chǎng)情緒帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升的趨勢得到緩解甚至改善，租金降幅持續收窄，部分城市租金回升。以北京為例，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)上半年累計超過(guò)50萬(wàn)平方米的去化量，強勁的需求導致空置率進(jìn)一步降低到18.2%，市場(chǎng)平均租金約為341元每月每平米，環(huán)比降幅持續收窄。

來(lái)源：房訊指數研究院

　　隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的變化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶(hù)端結構出現轉變，金融和科技客戶(hù)勢頭強勁，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求的增長(cháng)。業(yè)主端則不斷提升寫(xiě)字樓物業(yè)質(zhì)量，積極采用靈活租賃、智慧物業(yè)及增值服務(wù)等策略來(lái)滿(mǎn)足租戶(hù)日益多元化的辦公需求。

　　但值得注意的是，由于年內依舊處于新增供應高峰期，市場(chǎng)供大于求態(tài)勢整體并未得到完全緩解，部分城市仍將面臨去化壓力，寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)全面的反彈尚需時(shí)間。短期來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將保持目前的態(tài)勢，在租金和出租率的低位區間運行。

　　房訊指數研究院認為，中國寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期仍將面臨供應過(guò)剩、租金下行的局面，但中國經(jīng)濟基本面長(cháng)期向好，金融、TMT行業(yè)仍強勢擴張，將持續驅動(dòng)市場(chǎng)租賃需求，長(cháng)期仍擁有增長(cháng)引擎。

　　積極應對走出疫情陰霾 數字化賦能重度運營(yíng)

　　早在疫情爆發(fā)之前，步入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已然開(kāi)始探索樓宇運營(yíng)等方面的變革，疫情爆發(fā)并在全球蔓延之后，在不斷下行的市場(chǎng)壓力下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)深化了深度運營(yíng)趨勢，推出種種舉措以應對不利形勢，推動(dòng)行業(yè)轉型發(fā)展的進(jìn)一步深化。

　　疫情之下，樓宇防疫的落實(shí)是對運營(yíng)者最顯而易見(jiàn)的考量。在疫情初期，寫(xiě)字樓物業(yè)采取了各項舉措以求迅速擺脫疫情的影響，包括紅外線(xiàn)測溫、智慧化出入管理、免接觸乘梯、樓內重點(diǎn)區域高頻消殺等等。多項舉措也一直得到了延續，所以從一定程度來(lái)說(shuō)，疫情改善了很多存量辦公物業(yè)的物管水平。

　　疫情還影響了需求的釋放，很多企業(yè)出于考察項目不便或成本的考慮，暫緩甚至取消了新租或者搬遷的需求，這加大了寫(xiě)字樓運營(yíng)招商的難度。在疫情初期，一些頭部企業(yè)推出線(xiàn)上看樓和簽約方式，為企業(yè)方提供便利。例如COOC中海商務(wù)推出云看樓、云講盤(pán)的服務(wù)，華潤旗下CRUnion推出了線(xiàn)上VR看房功能，及時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)看房和樓宇信息獲取的需求，突破物理阻隔，以線(xiàn)上互動(dòng)幫助租戶(hù)了解樓宇，帶動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)招商。

　　隨著(zhù)疫情逐漸平穩，多數招商活動(dòng)回歸線(xiàn)下，但樓宇招商創(chuàng )新形式得以延續。運營(yíng)者積極搜集經(jīng)濟、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、項目核心價(jià)值和產(chǎn)品差異化等指標，根據市場(chǎng)變化迅速做出最適合的租賃策略調整。包括優(yōu)化租戶(hù)結構，在留住優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的同時(shí)，積極拓展疫情下受益的行業(yè)企業(yè)。部分業(yè)主選擇延長(cháng)免租期或提供更具彈性的租賃條款、辦公空間和服務(wù)，以及更靈活的租期、支付和續租條件等，來(lái)提高出租率。

　　值得一提的是，在疫情下多數商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)響應了政策號召，對樓內企業(yè)進(jìn)行減租，雖然在一定程度上影響了全年的租金收入，但大大提升了企業(yè)的品牌美譽(yù)，對今后企業(yè)樓宇的招商運營(yíng)起到了促進(jìn)作用。

　　在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，更多高標準樓宇已安裝空氣凈化裝置或新風(fēng)系統，而無(wú)人管理通行、人體熱傳感檢測等設備令管理運營(yíng)更加高效。后疫情時(shí)代，鑒于運營(yíng)管理的成本不斷上升，企業(yè)租戶(hù)對辦公模式的需求日趨多元，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等科技手段打造的解決方案，可以節約物業(yè)管理成本、提升運營(yíng)效率、打造產(chǎn)品服務(wù)差異化，并可通過(guò)搭建綜合服務(wù)平臺創(chuàng )造營(yíng)收。

　　后疫情時(shí)代，除了重新思考租賃策略及租戶(hù)定位，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者還需要進(jìn)行樓宇數字化轉型。在“安全健康”成為樓宇標配的新常態(tài)下，未來(lái)越來(lái)越多的業(yè)主會(huì )借助數字科技提升物業(yè)在人性化體驗、高效運營(yíng)、安全健康、數字化驅動(dòng)這些維度的“韌性”。

來(lái)源：大悅城控股

　　住宅信息指數研究院表示，目前許多頭部企業(yè)積極擁抱數字化，包括中海商務(wù)APP、華潤CRUnion智能云辦公平臺、大悅城COFFICE等智能服務(wù)平臺。其中，歡樂(lè )城控股公司通過(guò)智能云平臺構建3C運營(yíng)服務(wù)體系，以科技手段賦予能力，結合大數據完善項目?jì)扔脩?hù)圖像，通過(guò)多種服務(wù)和社區活動(dòng)提高用戶(hù)粘性。

　　總的來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)企業(yè)對辦公空間需求的多樣化，業(yè)主必須更加關(guān)注空間和服務(wù)，加快數字轉型，提高運營(yíng)能力，從根本上改善租戶(hù)和終端用戶(hù)體驗，辦公樓行業(yè)將迎來(lái)更深的創(chuàng )新。