二手房指導價(jià)格發(fā)揮作用的關(guān)鍵在于，通過(guò)引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手房貸款，利用信用資金炒作房?jì)r(jià)的途徑。也就是說(shuō)，二手住宅的指導價(jià)格與銀行貸款額有關(guān)。

　　房地產(chǎn)調控的“補丁”還在一層層打上去，這正說(shuō)明國家對樓市強監管的決心。這一次補到了二手房。8月2日，東莞樓市調控再升級，“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導價(jià)發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。就在同一天，浙江金華發(fā)布房地產(chǎn)調控措施，成為上周5個(gè)被住建部約談的城市中首個(gè)出臺調控措施的城市，其中同樣有加強二手住宅價(jià)格監管的內容：開(kāi)展熱點(diǎn)區域二手住宅交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應用。梳理上半年各地調控政策不難發(fā)現，除東莞和金華外，深圳、成都、無(wú)錫、西安、上海、寧波、紹興等城市均出臺了二手房指導價(jià)調控政策。

　　二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調控的主戰場(chǎng)。在很多熱點(diǎn)城市，只有穩住二手房?jì)r(jià)才算是牽住了房?jì)r(jià)上漲的牛鼻子。有統計表明，北京2020年二手房交易量占整個(gè)商品住宅交易量的比例已經(jīng)超過(guò)70%，不少城市二手房交易量也已經(jīng)超過(guò)新房。房地產(chǎn)調控從過(guò)去重點(diǎn)關(guān)注新建商品住宅，正逐步發(fā)展到一二手房調控齊頭并進(jìn)。

　　針對二手房市場(chǎng)的調控勢在必行。過(guò)去，由于樓市限價(jià)更主要針對的是新房，使得很多城市新房?jì)r(jià)格低于周邊二手房，新房二手房?jì)r(jià)格倒掛的情況下，不少城市興起了“打新熱”。當新房?jì)r(jià)格因為哄搶上漲，加之新房房源不足，需求又溢出至二手房市場(chǎng)，二手房?jì)r(jià)格也隨即上漲，新房和二手房?jì)r(jià)格就這樣出現交替上升。這些城市投資投機氛圍濃厚，與“房住不炒”原則背道而馳。

　　與此同時(shí)，很多城市二手房小區業(yè)主抱團漲價(jià)，一個(gè)微信群就可以成為業(yè)主們打響所謂“資產(chǎn)保衛戰”的陣地，他們相約不降價(jià)甚至漲價(jià)，誰(shuí)降價(jià)就聲討誰(shuí)。如果任由投資投機行為進(jìn)入二手房市場(chǎng)，抬高二手房?jì)r(jià)格，泡沫將不斷積累，金融風(fēng)險也將加劇。

　　因此，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，給買(mǎi)賣(mài)雙方判斷市場(chǎng)提供參考和信號，引導市場(chǎng)理性交易，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合理發(fā)布掛牌價(jià)格，穩定市場(chǎng)預期，打擊投機行為。

　　多城二手房指導價(jià)措施的出臺，填補了二手房調控的空白，給調控增加了抓手。今年2月8日，深圳市住建局出臺關(guān)于建立二手房參考價(jià)制度的新規，公布了深圳市3595個(gè)住宅小區二手房指導價(jià)，開(kāi)創(chuàng )了通過(guò)二手房指導價(jià)調控樓市的先河。隨后，越來(lái)越多的城市效仿跟進(jìn)。據報道，目前各城市公布的二手房成交參考價(jià)基本都低于實(shí)際成交價(jià)，在深圳、成都等城市，二手房指導價(jià)僅相當于市場(chǎng)成交價(jià)的七成或八成左右，擠出了房?jì)r(jià)虛高的水分。

　　二手房指導價(jià)發(fā)揮作用的關(guān)鍵，在于通過(guò)引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，封堵利用信貸資金炒作房?jì)r(jià)的路徑。也就是說(shuō)，二手房指導價(jià)將與銀行放貸額度掛鉤。比如，一套總價(jià)為1000萬(wàn)元的二手房，首付三成需要支付300萬(wàn)元首付款。而按照政府指導價(jià)，總價(jià)可能僅為700萬(wàn)元，按照七成貸款計算，能從銀行貸款的額度僅為490萬(wàn)元。也就是說(shuō)，首付款從過(guò)去的300萬(wàn)元提升到510萬(wàn)元，對于炒房客而言，其首付款的資金壓力就會(huì )大大增加，很多人會(huì )就此打消炒房的念頭?？梢?jiàn)，二手房指導價(jià)真正對市場(chǎng)發(fā)揮作用，還須與金融信貸政策形成強大合力。

　　從二手住宅指導價(jià)格出臺后的市場(chǎng)反應來(lái)看，效果明顯。預計將來(lái)會(huì )有更多的城市跟進(jìn)二手住宅的指導價(jià)格，或者提出二手住宅市場(chǎng)的其他控制措施。在一些熱點(diǎn)城市，旨在提升交易透明度和規范性的官方二手房信息交易平臺，也已經(jīng)在路上。