近日，河北省張家口市發(fā)布“限跌令”，規定新取得預售許可證的項目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　此前，已有岳陽(yáng)、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山等多個(gè)城市，針對開(kāi)發(fā)商降價(jià)的情況出臺了“限跌令”。

　　與此形成鮮明對比的是，為了防止房產(chǎn)過(guò)熱，今年以來(lái)，已經(jīng)有上海、廣州深圳、東莞、無(wú)錫、寧波、成都、西安等11個(gè)城市出臺了二手房指導價(jià)政策，北京市海淀區房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區的二手房指導價(jià)。

　　不同城市的的地產(chǎn)市場(chǎng)，越來(lái)越趨于分化。

　　此起彼伏的“限跌令”

　　此次出臺“限跌令”的河北省張家口市，近一年來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于下行區間。

　　目前在張家口主城區，房?jì)r(jià)已經(jīng)從頂峰的13000元/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。今年下半年以來(lái)，張家口主城區多個(gè)樓盤(pán)不乏優(yōu)惠銷(xiāo)售的信息。

　　事實(shí)上，今年出臺“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳陽(yáng)、桂林、菏澤、昆明、沈陽(yáng)、江陰、株洲、唐山這8個(gè)城市，針對開(kāi)發(fā)商降價(jià)的情況出臺“限跌令”。

　　8月11日，岳陽(yáng)市住建局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，要求4個(gè)中心城區新建商品住房銷(xiāo)售實(shí)際成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%，否則不予網(wǎng)簽。岳陽(yáng)也成為今年打響“限跌令”第一槍的城市。

　　當時(shí)，岳陽(yáng)市官方對此解釋?zhuān)谟蟹科髠鶆?wù)壓力較大，將旗下三個(gè)項目從備案價(jià)8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進(jìn)行銷(xiāo)售，造成市場(chǎng)混亂。

　　事實(shí)上，近兩年岳陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于下行區間。早在2019年，岳陽(yáng)樓市已經(jīng)開(kāi)始轉冷。目前岳陽(yáng)房?jì)r(jià)已經(jīng)由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

　　從銷(xiāo)售數據來(lái)看，2020年以來(lái)，岳陽(yáng)月度成交套數基本維持在1500套左右。在出臺“限跌令”前的六七月份，受部分開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)影響，成交市場(chǎng)高位運行，分別成交2228套和2286套。與此同時(shí)，岳陽(yáng)房產(chǎn)成交均價(jià)卻跌至7000元/平方米以下。

　　其他出臺限價(jià)令城市的情況，與張家口、岳陽(yáng)不乏相近之處。

　　事實(shí)上，每當樓市下滑到一定程度，開(kāi)發(fā)商回款變弱，資金鏈壓力大，就會(huì )出現新房打折促銷(xiāo)。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出臺過(guò)“限跌令”。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞周刊表示，有的城市擔心“打折降價(jià)”形成趨勢，造成傳導效應，導致開(kāi)發(fā)商拿地和購房者買(mǎi)房的預期轉弱，沖擊土地市場(chǎng)并導致地產(chǎn)行業(yè)收縮。

　　此外，李宇嘉分析，如果降價(jià)幅度太大，開(kāi)發(fā)商利潤變薄，項目可能會(huì )出現“減配”、以次充好、貨不對板等現象。他說(shuō)，在預售制度下，這些問(wèn)題在買(mǎi)房時(shí)看不出來(lái)，在交付后就會(huì )暴露，進(jìn)而導致業(yè)主維權，住建部門(mén)壓力到時(shí)候會(huì )很大。

　　那么“限跌令”真的能止跌嗎？

　　“這樣的做法可以緩減下跌的節奏，但無(wú)法阻止下跌的進(jìn)程?！崩钣罴螌χ袊侣勚芸硎?。

　　他認為，保持房?jì)r(jià)平穩，短期內，要合理評估在售庫存和潛在庫存，收縮樓市增量供應區域，守住樓市的基本盤(pán)，做到樓市下限有支撐；長(cháng)期看，更要夯實(shí)產(chǎn)業(yè)和人口基礎。

　　被“打回”原形？

　　不少地產(chǎn)業(yè)內人士認為，幾年前大規模的“棚改貨幣化”，無(wú)疑加碼了三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)。2021年，當大部分三四線(xiàn)城市上一輪“棚改貨幣化”利好釋放殆盡，預期中的橫盤(pán)或下跌也逐漸來(lái)襲。

　　全國房?jì)r(jià)破萬(wàn)最快的時(shí)候，出現在2017年、2018年。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )的數據顯示，2018年5月份全國二手房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)元的城市數量上升到69個(gè)，其中新增房?jì)r(jià)超萬(wàn)元城市全部來(lái)自三四線(xiàn)。

　　住建部原副部長(cháng)陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　相關(guān)數據顯示，2017年我國各類(lèi)棚戶(hù)區改造開(kāi)工609萬(wàn)套，完成投資1.84萬(wàn)億，棚改貨幣化安置比例高達60%。僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場(chǎng)上購房2.5億平方米，而且這2.5億平方米主要集中于三四線(xiàn)城市。

　　此次出臺“限跌令”的張家口市就是這樣的代表。

　　2018年，張家口房?jì)r(jià)均價(jià)的峰值一度達到13000元。彼時(shí)，正逢張家口大批手握補償款的拆遷戶(hù)涌入本市地產(chǎn)交易市場(chǎng)。然而，彼時(shí)張家口新房的在售面積有限，供需不平衡問(wèn)題明顯。

　　當時(shí)，全國不少城市問(wèn)題相似。2018年5月初湖南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽(yáng)城區的住宅去化周期只有5.5個(gè)月，株洲茶陵縣僅1.4個(gè)月。

　　面對市場(chǎng)的劇烈起伏，國家很快出手。據報道，早在2018年7月，住建部就專(zhuān)門(mén)召開(kāi)棚改吹風(fēng)會(huì )，強調商品住房庫存不足，房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時(shí)調整棚改安置政策。

　　到2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，明確“在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建，原則上城市更新單元(片區)或項目?jì)炔鸪ㄖ娣e不應大于現狀總建筑面積的20%”。

　　不再大拆大建后，上一輪大規?！芭锔呢泿呕奔嗅尫诺馁徺I(mǎi)需求與紅利，到2021年已基本回歸正常。

　　李宇嘉直言，出臺“限跌令”的都是三四線(xiàn)城市，因為目前房?jì)r(jià)下跌的主要也是這些城市。2014-2018年，大規模棚改疊加“去庫存”，三四線(xiàn)城市建設了很多房子，現在優(yōu)惠政策退出了，部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌也在情理之中。

　　城市兩極分化加劇

　　“短期看政策、中期看土地、長(cháng)期看人口”，作為地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期流傳的判斷依據，上述規律經(jīng)常用以評判一個(gè)城市的地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　第七次全國人口普查之后，人口問(wèn)題已經(jīng)牽動(dòng)整個(gè)社會(huì )的神經(jīng)。2013-2020年，我國結婚登記對數從1347萬(wàn)對的歷史高點(diǎn)持續下滑至813萬(wàn)對，2020年同比下降12.2%。

　　出生人口減少的另外一方面，人口流向也越來(lái)越明顯。

　　第七次人口普查數據顯示，廣東近10年，全省常住人口增加2170.94萬(wàn)人。廣東、浙江、福建、江蘇、上海這5個(gè)東南沿海省份，人口合計增量高達4443.58萬(wàn)人。

　　而對于普通省份而言，人口大量向省會(huì )城市聚集的現象也越來(lái)越明顯。

　　此次出臺“限跌令”的岳陽(yáng)，就是人口明顯減少的城市。第七次人口普查數據顯示，2020年末岳陽(yáng)市常住人口為505萬(wàn)人，較2010年第六次全國人口普查減少42萬(wàn)人，減少7.75%。

　　而湖南省其他地級市人口情況也不容樂(lè )觀(guān)。邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、益陽(yáng)、常德幾個(gè)城市的人口減少幅度都比較大。其中，邵陽(yáng)比2010年減少了50.8萬(wàn)人，衡陽(yáng)減少了49.6萬(wàn)人。

　　與此形成鮮明對比的是，長(cháng)沙十年共增加了300多萬(wàn)人，第七次人口普查過(guò)后，達到1004.79萬(wàn)人，成為中部地區第3個(gè)突破千萬(wàn)人口大關(guān)的省會(huì )城市。

　　同樣是中部大省，安徽16個(gè)地級市中，有10個(gè)市人口相比第六次人口普查下降；湖北12個(gè)地級市，有8個(gè)市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6個(gè)地級市相比第六次人口普查人口下降。

　　西北的陜西和西南的四川的情況也類(lèi)似。陜西10個(gè)地級市中，有7個(gè)市出現人口下降；四川21個(gè)地級市中，有13個(gè)市人口減少。

　　第七次人口普查數據顯示，常住人口方面 ，合肥10年間增加191.29萬(wàn)人；武漢10年間增加254.11萬(wàn)人；南昌10年間增加121.24萬(wàn)人。

　　河南、陜西、四川的情況更加明顯。鄭州10年間增加了397萬(wàn)人，增長(cháng)率高達46%。河南省10年新增人口534萬(wàn)人，74%都增加在鄭州。西安10年間增加387.97萬(wàn)人，增長(cháng)率高達52.97%；成都常住人口10年間增加581.89萬(wàn)人，增長(cháng)率高達38.49%。

　　李宇嘉直言，當刺激樓市、大規模放水已成為過(guò)去式，人口增量難以支撐樓市需求的三四線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)會(huì )下跌。

　　但在人口強勁流入的城市，地方政府至今都在為房?jì)r(jià)過(guò)熱而頭疼，甚至為房?jì)r(jià)過(guò)熱出臺二手房指導價(jià)。比如今年，上海、深圳、廣州等11個(gè)城市陸續發(fā)布了二手房官方指導價(jià)。

　　但也并不是所有三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)都處于下跌區間，經(jīng)濟發(fā)達地區的情況完全不同，比如最近出臺二手房指導價(jià)的浙江衢州和剛剛發(fā)布“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的浙江金華。

　　第七次人口普查數據顯示，衢州市全市常住人口與2010年第六次全國人口普查相比，10年間共增加15.35萬(wàn)人，增長(cháng)7.23%。金華市10年間常住人口共增加168.91萬(wàn)人，增長(cháng)率高達31.5%。

　　李宇嘉坦言，當下樓市重心已開(kāi)始向都市圈轉移，包括京津冀、長(cháng)三角、大灣區、成渝等幾大都市圈，以及9個(gè)國家中心城市在內的核心區域，正在成為樓市供應和需求的有效區域，占新增供需的比例越來(lái)越大。

　　“人口跟著(zhù)就業(yè)走、就業(yè)跟著(zhù)產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著(zhù)規劃走。當人口越來(lái)越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區域重心也在變化?！崩钣罴握f(shuō)。