從新冠肺炎疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫和抗疫方面取得了突出成績(jì)，國民經(jīng)濟運行數據表現非常突出。外部不確定因素對寫(xiě)字樓工業(yè)園市場(chǎng)的影響減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步恢復；大宗交易投資穩步回升，機構投資者對商業(yè)地產(chǎn)表現出長(cháng)期信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過(guò)疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來(lái)趨勢？

　　10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續第二年開(kāi)展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專(zhuān)題采訪(fǎng)活動(dòng)，通過(guò)采訪(fǎng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內的副會(huì )長(cháng)及常務(wù)理事、專(zhuān)家學(xué)者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來(lái)趨勢等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。

　　11月1日，針對疫情常態(tài)化下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區開(kāi)發(fā)運營(yíng)的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪(fǎng)了西北旺萬(wàn)合科創(chuàng )園副總經(jīng)理苗思露。

西北旺萬(wàn)合科創(chuàng )園副總經(jīng)理 苗思露

　　1、疫情反復沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？

　　自2020年以來(lái)，國內在新冠肺炎疫情防控方面成績(jì)斐然，有效緩解了疫情對經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，但隨著(zhù)全球疫情的反復和防控常態(tài)化，對產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)帶來(lái)的影響仍是不可避免的。房地產(chǎn)調控逐步收緊，國家經(jīng)濟轉型勢在必行，地產(chǎn)高價(jià)值與低租金的對比益發(fā)鮮明，產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)也呈現出幾種新形勢。

　　一、是受疫情影響，產(chǎn)業(yè)園區交易周期大大拉長(cháng)，一段時(shí)間內，可能會(huì )出現產(chǎn)業(yè)園區價(jià)值走低的現象，尤其是非核心辦公區和受疫情影響較大的產(chǎn)業(yè)聚集區。但是，對低價(jià)的需求也在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)辦公市場(chǎng)走向去中心化。由于經(jīng)濟下行及疫情反復，為了降低成本，越來(lái)越多的租戶(hù)選擇搬到較為開(kāi)闊、人員不密集、、租金較低的地方，產(chǎn)業(yè)園區的空間需求長(cháng)期來(lái)看或可期待上漲。

　　二、全球疫情影響下，各行各業(yè)風(fēng)起云涌，興衰參半，產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥(niǎo)，城市更新改造，成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)新的增長(cháng)機會(huì )。數據顯示，2020年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項目中，存量改造已占比高達13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經(jīng)濟相對發(fā)達的城市。

　　三、共享辦公扭轉頹勢，重獲生機。疫情反復對產(chǎn)業(yè)園區和辦公市場(chǎng)造成了深遠的影響，有的行業(yè)出現下滑，有的行業(yè)卻因疫情扭轉頹勢，例如共享辦公空間，因為疫情而再次受到青睞，重獲生機。普華永道在《2021年亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢報告》針對不同行業(yè)進(jìn)行了調研，55%的業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始趨向于使用共享辦公空間，疫情使得本來(lái)出現頹勢的共享辦公空間出現轉機。許多公司由于疫情原因，經(jīng)營(yíng)困難，并且由于疫情防控常態(tài)化，居家辦公成為常態(tài)，更傾向于租賃共享辦公空間，降低經(jīng)營(yíng)成本。

　　四、疫情管控標準化、常態(tài)化，智慧園區加快步伐。隨著(zhù)國內疫情趨于平穩，經(jīng)濟復蘇，各企業(yè)紛紛抓緊復工，疫情管控的高標準、嚴要求和常態(tài)化都使產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)管理面臨著(zhù)更大挑戰，智慧園區管理升級、加緊步伐勢在必行。產(chǎn)業(yè)園區積極實(shí)施全面智能化管理運營(yíng)，從智慧辦公、智能人才社區、社區智慧服務(wù)、線(xiàn)上租售服務(wù)、智能物業(yè)管理等多個(gè)方面，保證疫情防控質(zhì)量的同時(shí)，最大限度提升園區辦公體驗和運營(yíng)效率。

　　2、面對新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現了哪些影響深遠的破局之道和創(chuàng )新案例？

　　新的格局已勢不可擋，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應隨大勢所趨，積極應變。目前全球范圍下，新冠疫情還在肆虐，疫情防控形式依然嚴峻，全球經(jīng)濟形勢仍不明朗，地產(chǎn)行業(yè)仍在局中，目前來(lái)說(shuō)，破局之道貴在堅守。

　　具體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)可以考慮在以下幾點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng )新突破。一是持續做好行業(yè)疫情防控為前提，防患于未然，避免更大的損失。二是緊跟城市功能定位，把握頂層設置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。三是防范金融杠桿風(fēng)險，轉型輕資產(chǎn)運營(yíng)，優(yōu)化資源配置。四是持續優(yōu)化招商策略，提升存量物業(yè)的精細化運營(yíng)能力，提升租金收入水平。發(fā)揮存量資產(chǎn)的融資功能，提升現金流，加大利潤貢獻。

　　3、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)展現了哪些未來(lái)十年的未來(lái)趨勢和未來(lái)生態(tài)？

　　疫情出現促使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)加速提升完善、轉型升級。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區可能會(huì )出現以下幾種趨勢和生態(tài)：

　　一是受疫情影響，產(chǎn)業(yè)格局變化較大，產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)設計時(shí)，傾向于靈活可變的彈性辦公空間，可分可合的多維度靈活辦公產(chǎn)品和地下停車(chē)場(chǎng)的彈性預留都將成為趨勢。

　　二是產(chǎn)業(yè)園區內酒店產(chǎn)品向公寓類(lèi)產(chǎn)品轉型。由于疫情反復和管控常態(tài)化，居家辦公和異地網(wǎng)絡(luò )會(huì )議成為趨勢，精品白領(lǐng)公寓產(chǎn)品可望取代一部分園區內配套酒店，“靈活辦公空間+酒店式公寓”產(chǎn)品組合可能成為更有競爭力的產(chǎn)業(yè)園區未來(lái)生態(tài)。

　　三是大健康、生物醫療等產(chǎn)業(yè)的崛起使得產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)設計更有針對性。由于疫情影響，大健康、生物醫療等相關(guān)行業(yè)迅速崛起，和傳統產(chǎn)業(yè)辦公不同，此類(lèi)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間需求較為特殊，需要從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)源頭有針對性的設計，滿(mǎn)足相關(guān)專(zhuān)業(yè)化需求。

　　四是受到疫情反復、經(jīng)濟下行等方面原因的影響，輕資產(chǎn)運營(yíng)成為產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)建設運營(yíng)的理想化趨勢。