從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jì)，國民經(jīng)濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業(yè)表現出長(cháng)期的信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過(guò)疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來(lái)趨勢？

　　11月3日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪(fǎng)了高力國際中國區辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理兼華北區董事總經(jīng)理嚴區海。

　　辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入新經(jīng)濟驅動(dòng)時(shí)代

　　此次疫情已經(jīng)持續接近兩年的時(shí)間，在這兩年期間，企業(yè)已經(jīng)從最開(kāi)始的束手無(wú)策，被動(dòng)應對，到現在逐漸摸索出了一套行之有效的疫情防控體系。從辦公樓市場(chǎng)來(lái)看，整體辦公樓租賃市場(chǎng)的需求開(kāi)始恢復，就是在疫情防控有效這個(gè)前提下出現的。高力國際從疫情初期開(kāi)始，就發(fā)布了相關(guān)研究報告，明確指出疫情對于整體市場(chǎng)并沒(méi)有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節奏變化而已，后續的市場(chǎng)表現也印證了這樣的判斷。

　　以北京辦公樓市場(chǎng)為例，新增需求從去年2季度就開(kāi)始逐季回升，到了2021年上半年，在高力國際追蹤的超過(guò)3400萬(wàn)平方米的北京辦公樓市場(chǎng)中，新增需求接近70萬(wàn)平方米，這樣的需求暴漲是在過(guò)去十年都未曾出現過(guò)的。暴漲的需求背后是以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為代表的新經(jīng)濟行業(yè)的崛起和快速擴張。截止到今年三季度，市場(chǎng)大宗租賃交易體量最大的十個(gè)交易中有6個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，且全部集中在行業(yè)頭部公司。截止到今年三季度的全辦公樓市場(chǎng)的需求來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的需求占比甚至要超過(guò)60%。在十四五期間，北京將建設國際科技創(chuàng )新中心、形成國際人才高地，在科技強國建設中發(fā)揮高端引領(lǐng)、關(guān)鍵支撐、示范帶動(dòng)的重要作用。隨著(zhù)市場(chǎng)從2022年開(kāi)始進(jìn)入4-5年左右的去化周期，新經(jīng)濟企業(yè)將是創(chuàng )造新增需求的核心驅動(dòng)力，新經(jīng)濟行業(yè)也將在未來(lái)5年對北京乃至全國主要的辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生深遠影響。

　　大面積租賃需求外溢，傳統產(chǎn)業(yè)布局出現調整

　　高力國際一直強調北京辦公市場(chǎng)有著(zhù)非常強的產(chǎn)業(yè)特性，其市場(chǎng)發(fā)展和區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相連。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，北京目前已經(jīng)形成兩大新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集地，并形成了兩個(gè)主要的以創(chuàng )新為主的市場(chǎng)組團，分別為位于西北方向的中關(guān)村-上地（泛上地區域，包含西二旗，清河等周邊區域）-北清路組團和位于東北方向的望京酒仙橋組團。高力國際在整理了北京約150家頭部新經(jīng)濟公司（以互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)為主）在京辦公租賃情況后發(fā)現，當前頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積（包含自用和租賃面積）超過(guò)550萬(wàn)平方米，其中前20的公司辦公面積約占全部新經(jīng)濟公司辦公面積的80%。有超過(guò)40%的企業(yè)位于上地，位于東西兩大組團內的企業(yè)占比更是超過(guò)70%。

　　目前這些區域可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間非常有限，普遍空置率都不到10%。以上地市場(chǎng)為例，上地子市場(chǎng)是自2020年三季度起，首個(gè)出現租金逆勢上漲的市場(chǎng)，且截至目前租金已持續一年走高。目前該市場(chǎng)空置率不到7%，市場(chǎng)可利用的產(chǎn)業(yè)空間已非常有限且處于供不應求狀態(tài)。同時(shí)，這些區域聚集了很多頭部互聯(lián)網(wǎng)公司以及快速成長(cháng)的科創(chuàng )類(lèi)公司，有大面積需求的企業(yè)都會(huì )一定程度的面臨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間