“這片寫(xiě)字樓園區很多企業(yè)倒閉了，空了很多房子，我們的媒體業(yè)務(wù)收入基本減了一大半，現在還在嘗試新的業(yè)務(wù)，如果效果不好就會(huì )減少辦公區域?！比腭v北京遠洋國際中心的新媒體創(chuàng )業(yè)者賈先生接受中華工商時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然疫情暴發(fā)后，寫(xiě)字樓租金有所下滑，他也拿到了租金補貼，但和大多中小企業(yè)一樣，寫(xiě)字樓租賃成本依然是公司經(jīng)營(yíng)的重擔。

　　2020年開(kāi)年，突如其來(lái)的“黑天鵝”打亂了經(jīng)濟走勢，中小企業(yè)遭受疫情重創(chuàng )，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)在春季迎來(lái)一片“陰霾”。隨著(zhù)復工復產(chǎn)的推進(jìn)，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)緩慢“回血”，但供需失衡仍需“破題”。

　　供大于求早已成市場(chǎng)“痛點(diǎn)”

　　疫情之下，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)明顯下滑。第一太平戴維斯研究部公開(kāi)數據顯示，受疫情影響，北京寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)在2020年一季度大量擱置，全市空置率上升至13.2%，是自2010年以來(lái)的最高值。中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)、復旦大學(xué)住房政策研究中心秘書(shū)長(cháng)陳晟指出，疫情以來(lái)，一線(xiàn)城市5A甲級寫(xiě)字樓的商用面積遠已超過(guò)人均2平方米的預警指標，供應量過(guò)于飽和。

　　記者走訪(fǎng)多家房地產(chǎn)經(jīng)紀和服務(wù)公司了解到，早在疫情之前，市場(chǎng)就已經(jīng)釋放了不太樂(lè )觀(guān)的信號。第一太平戴維斯研究部公開(kāi)數據顯示，截至2020年二季度，北京甲級寫(xiě)字樓平均租金連續六個(gè)季度出現環(huán)比下滑。

　　“2019年下半年我們對經(jīng)濟形勢的判斷就已經(jīng)非常謹慎，公司就已經(jīng)開(kāi)始做調整和優(yōu)化?！北本┲性ど啼伓驴偨?jīng)理蔡慧健接受采訪(fǎng)時(shí)表示，2019年因中美貿易摩擦以及經(jīng)濟增速放緩，能明顯感受到企業(yè)發(fā)展更加保守，寫(xiě)字樓租賃需求疲軟。

　　過(guò)剩的供應量是近幾年寫(xiě)字樓市場(chǎng)遇冷的“痛點(diǎn)”?！氨本?xiě)字樓在2018、2019年的供應量很大，諸如麗澤商務(wù)區這種新興區域以及CBD中服地塊的供應非常旺盛且時(shí)間集中，明顯供大于求，導致了市場(chǎng)持續下行?！钡谝惶酱骶S斯華北區交易及咨詢(xún)服務(wù)業(yè)務(wù)負責人、高級董事溫書(shū)閱表示，今年第一季度北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)吸納量為負值，而突如其來(lái)的疫情使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)“雪上加霜”，讓潛伏的市場(chǎng)危機完全爆發(fā)。

　　“供大于求的背后，是產(chǎn)業(yè)更新迭代還不夠成熟，新產(chǎn)業(yè)的商辦用地需求難以飽和市場(chǎng)?！边h行嘉業(yè)集團樓庫資產(chǎn)總經(jīng)理梁坤認為，寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易量走低，是由全產(chǎn)業(yè)收縮的基本盤(pán)決定的，也伴隨著(zhù)新舊產(chǎn)業(yè)的更替，但是疫情起到了加速衰退的作用，寫(xiě)字樓新增需求跟不上撤退的速度，反饋到市場(chǎng)就表現為空置率持續走高。

　　“拋底”背后未現大面積“抄底”

　　在困頓的市場(chǎng)狀況下，業(yè)主和租戶(hù)也悄然進(jìn)行著(zhù)一場(chǎng)“博弈”。

　　“疫情初期，部分經(jīng)驗豐富的業(yè)主迅速改變策略，通過(guò)各種手段降低租賃條件，采取一系列的軟、硬性?xún)?yōu)惠措施，瞬間抓住了疫情初期非常有限的市場(chǎng)需求及行業(yè)下行期租戶(hù)的心理?！睖貢?shū)閱介紹，部分業(yè)主擁有敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，順應市場(chǎng)變化，積極采取應對措施，他認為這是極為明智的止損辦法。

　　“業(yè)主和開(kāi)發(fā)商有一定的悲觀(guān)預期，比平常多出半個(gè)月甚至1個(gè)月的代理傭金，就為了讓我們趕緊租出去?！辈袒劢≡诮邮鼙緢笥浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示，疫情期間，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商抱著(zhù)“重賞之下必有勇夫”的心態(tài)寄希望于代理方快速解決庫存，雖然交易量減少，但是成交的每一單的代理收益大幅提升。

　　溫書(shū)閱還透露，有部分專(zhuān)業(yè)租戶(hù)眼光長(cháng)遠，抓住市場(chǎng)“弧底”機會(huì )，迅速決斷，用難得的低成本升級辦公場(chǎng)所，還獲得了長(cháng)期且穩定的租約。這一現象顯示了部分客戶(hù)對于市場(chǎng)判斷的前瞻性。

　　“今年租賃客戶(hù)下降了，但是購買(mǎi)客戶(hù)增長(cháng)了，而且我們從北京市建委拿到的網(wǎng)簽數據也看到，這幾個(gè)月的購買(mǎi)客戶(hù)確實(shí)有增長(cháng)?！辈袒劢「嬖V記者，從北京中原工商鋪寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)來(lái)看，今年租賃情況不樂(lè )觀(guān)，但購買(mǎi)需求卻出奇增長(cháng)。

　　這些情況是否意味著(zhù)有大批客戶(hù)“抄底”從而影響市場(chǎng)發(fā)展?

　　專(zhuān)家指出，在當前的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢下，大刀闊斧地擴租和購買(mǎi)寫(xiě)字樓只是少量情況?！按罅俊住遣淮嬖?，與此相反，目前更多企業(yè)主要是減少租賃面積，逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本?！比?lián)房地產(chǎn)商會(huì )寫(xiě)字樓分會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉凱對記者說(shuō)。

　　“我不認為企業(yè)目前有較大面積‘抄底’現象，本質(zhì)問(wèn)題還是供求關(guān)系，企業(yè)租賃需求還是靠企業(yè)發(fā)展業(yè)績(jì)支撐，沒(méi)有發(fā)展就沒(méi)有增加辦公空間的需求?！标愱杀硎?，目前出現的寫(xiě)字樓擴租和購買(mǎi)行為不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，并沒(méi)有觸及整體寫(xiě)字樓需求量的根本性變化。

　　未來(lái)市場(chǎng)“?！迸c“機”共存

　　在疫情和經(jīng)濟環(huán)境疊加效應的影響下，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)需求格局相對穩定，沒(méi)有出現單一行業(yè)獨占市場(chǎng)高地的現象。梁坤指出，北京辦公租賃市場(chǎng)客群行業(yè)需求集中度較高，計算機、非銀行金融、綜合服務(wù)、傳媒這四大熱門(mén)行業(yè)需求占比長(cháng)期維持在市場(chǎng)總成交量的50%以上。從2020年上半年北京各行業(yè)成交數據來(lái)看，第二季度四大熱門(mén)行業(yè)需求總和仍占北京成交量的54%左右。

　　值得注意的是，疫情之下部分行業(yè)逆勢上揚，在低迷的寫(xiě)字樓市場(chǎng)中顯現出活力。記者從多家房地產(chǎn)經(jīng)紀和服務(wù)公司了解到，金融、在線(xiàn)教育、醫療大健康、電商、電競等特別是與互聯(lián)網(wǎng)緊密相關(guān)的行業(yè)租賃需求高漲。陳晟表示，業(yè)主和中介要盡快從疫情期間發(fā)展起來(lái)的新業(yè)態(tài)中挖掘潛在客戶(hù)群，瞄準變化后的市場(chǎng)新需求。

　　為了應對市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀和服務(wù)公司也進(jìn)行了短期經(jīng)營(yíng)管理的調整。專(zhuān)家建議，寫(xiě)字樓租賃行業(yè)更要通過(guò)疫情帶來(lái)的市場(chǎng)變化反思未來(lái)長(cháng)遠發(fā)展?！皩?xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)將發(fā)生五大變化，分別是綠色健康安全成為用戶(hù)首選、輕重資產(chǎn)運營(yíng)模式輕者勝、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運營(yíng)大行其道、專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)與服務(wù)團隊崛起以及科技賦能智慧運營(yíng)迎來(lái)窗口期?！眲P表示，這次突如其來(lái)的疫情進(jìn)一步加速寫(xiě)字樓行業(yè)洗牌，同時(shí)倒逼綠色辦公、智慧辦公等大趨勢的變革。

　　“我們要意識到辦公載體的變化，寫(xiě)字樓的物業(yè)管理未來(lái)要更加注重提升軟性環(huán)境，比如加強人文關(guān)懷、設施管理，還可以服務(wù)租戶(hù)將實(shí)地和遠程辦公相結合?！标愱烧J為，寫(xiě)字樓傳統“冰冷”的辦公服務(wù)需要提升“溫度”和靈活度。

　　對于未來(lái)一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的走勢，專(zhuān)家特別指出，目前處于緩慢復蘇階段，暫時(shí)很難出現大幅逆轉?！耙咔橹饾u緩和，一些措施可能會(huì )相應松動(dòng)，但整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，包括商業(yè)市場(chǎng)還是處于供需錯位的狀態(tài)，市場(chǎng)關(guān)系短期很難真正改善?！标愱烧J為，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復蘇，關(guān)鍵還在于政府對土地供應節奏上的把握，解決供大于求的矛盾。另外，政府要在營(yíng)商環(huán)境給予大力支持，推動(dòng)中小企業(yè)走出困境

　　來(lái)源：中華工商時(shí)報  http://www.freecovidtestingoc.com/