60%深圳市民將住“公屋”，能實(shí)現嗎? 　深圳首個(gè)“積分買(mǎi)房”的樓盤(pán)于8月13日公布了名單，共有5178名購房者獲得搖號資格，留給他們爭選的房子，只有556套。這是一個(gè)大事件，也印證了在深圳買(mǎi)房難的現實(shí)。破局勢在必行。

　　8月28日，深圳市住房和建設局局長(cháng)張學(xué)凡在一次公開(kāi)演講中透露，新加坡是深圳學(xué)習的榜樣，未來(lái)深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進(jìn)公共住房。為此，深圳市將加大住房供應，推進(jìn)大規模住房建設。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳從來(lái)沒(méi)有像現在這樣重視住房供應、解決住房難題，“當下的深圳，科技創(chuàng )新面臨紅利期過(guò)后的空檔，高房?jì)r(jià)、投資炒房泛濫，這是科技創(chuàng )新的大敵，必須要邁過(guò)這個(gè)坎兒”。

　　新問(wèn)題也隨之產(chǎn)生，即如果未來(lái)深圳60%的新房要留給公共住房，那這些公共住房供給的效率(交通、教育、社區、物業(yè)、體驗等)能和商品住房一樣嗎?這些住房能滿(mǎn)足市民想獲得資產(chǎn)收益、成為有產(chǎn)者的夙愿嗎?“如果不能，人們最終還是會(huì )想方設法追逐商品住房。而且新房大部分為公共住房，商品住房供給量少了，成為稀缺品了?！崩钣罴握J為。

　　這樣的邏輯下，未來(lái)深圳房?jì)r(jià)能降嗎?很難。

　　深圳為什么下了決心

　　7月15日，深圳出臺樓市調控政策“新八條”，在新政出臺前，人們排隊離婚

　　來(lái)了就是深圳人——走在深圳的大街小巷，時(shí)常能夠看到這樣的標語(yǔ)。這個(gè)口號很具親和力，遺憾的是，也落入了“理想很美好，現實(shí)很骨感”的尷尬，據中國房地產(chǎn)報記者獲得的一份數據顯示，深圳實(shí)際人口住房自有率為21%，常住人口住房自有率為24%，其中，戶(hù)籍常住人口住房自有率55%，非戶(hù)籍人口住房自有率僅11%。有70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積僅27.8平方米，在國家和廣東省的最低標準線(xiàn)之下。

　　深圳的高房?jì)r(jià)令人“望房卻步”。一方面是人口和經(jīng)濟的迅速增長(cháng)，另一方面是可利用建設用地相對不足等原因，深圳成為中國諸多城市中新房供應和人口增長(cháng)最為尖銳的城市之一。

　　從人口上看，2019年，深圳城鎮居民人均可支配收入6.25萬(wàn)元，居各經(jīng)濟特區之首。常住人口約1344萬(wàn)，40年來(lái)，常住人口增長(cháng)約42倍。而同期，北上廣人口增幅在1~2.5倍之間。

　　從用地上看，目前深圳全市面積僅有1997.47平方公里(不含深汕特別合作區)，僅為北京的12.17%、上海的31.5%、廣州的26.76%。2005年深圳出臺了《深圳市基本生態(tài)控制線(xiàn)管理規定》，劃定了974平方公里不可開(kāi)發(fā)，占去了將近一半的面積。在僅剩的1023平方公里土地中，2016年已建成面積達到了923.25平方公里。即從2016年開(kāi)始計算，如果不考慮舊改，深圳能夠使用的新增土地面積不超過(guò)100平方公里。

　　數據顯示，從2012年到2017年，深圳新增700多萬(wàn)平方米商住工業(yè)土地供應中，居住用地僅占比約8%。

　　2017年11月，深圳公布《深圳市城市建設與土地利用十三五規劃(2016-2020)》，按照這一文件，到2020年，深圳50%的土地不可開(kāi)發(fā)，15%的用地劃撥給了工業(yè)，剩余35%由居住、商業(yè)、交通、公共服務(wù)設施共同使用。

　　深圳人地矛盾進(jìn)一步被激化，房?jì)r(jià)像坐上了火箭一路飆升。

　　為落實(shí)“房住不炒”、精準打擊投資炒房，今年7月15日，深圳推出了最嚴樓市限購新政。但業(yè)內人士認為，新政仍未脫離過(guò)去的老套路——在控制“需求端”上做文章，而供給端和基本面未發(fā)生根本改變，市場(chǎng)對未來(lái)樓市新一輪反彈的頑固預期并未扭轉。

　　對于深圳而言，想要持續發(fā)展不可能限制人口流入，土地資源又十分緊缺，要解決住房問(wèn)題只能從增加住房供應下手。

　　深圳為此提出大規模建房行動(dòng)。張學(xué)凡提出，新加坡是深圳學(xué)習的榜樣，將來(lái)深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房當中。他表示，大規模建房行動(dòng)包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬(wàn)套公共租賃住房的發(fā)展目標，每年公共租賃住房建設10萬(wàn)套，深圳將通過(guò)五年甚至八年的補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

　　新加坡住房模式常常被國內大城市提出要學(xué)習與借鑒，所謂“新加坡模式”就是1964年提出讓“居者有其屋”的政策，鼓勵中等收入和低收入階層購買(mǎi)由建屋發(fā)展局興建的組屋(政府所有權，公民可以居住99年)，從而建立起組屋+商品房的二元住房結構。

　　如今新加坡政府已推出超過(guò)100萬(wàn)套政府組屋，分布20多個(gè)市鎮，覆蓋了80%的居民，這些居民中住房自有率高達90%，人均居住面積達30平方米。組屋周邊配套齊全，有醫院、商場(chǎng)、體育館、圖書(shū)館、學(xué)校和幼兒園，可以滿(mǎn)足居民日?；旧钚枨?。

　　學(xué)新加坡模式容易，問(wèn)題是要真做

　　記者發(fā)現，這不是深圳第一次提出學(xué)習新加坡住房模式了。早在2007年，深圳市就派出考察團，學(xué)習新加坡的住房制度，但現在看，盡管學(xué)了很多，但落地難。

　　深圳市前副市長(cháng)張思平此前撰文稱(chēng)，2003年以前，實(shí)踐了近20年的深圳住房制度改革方向和基本政策是正確的，并取得了基本成功;但從2005年至2015年，深圳卻失去保障房建設的“黃金十年”。數據顯示，過(guò)去十年間，政府保障房建設規模與市場(chǎng)商品房建設規模之比大體上為1：9。

　　深入地看，失去保障房建設的“黃金十年”的城市，并非獨有深圳，2003年后的十年里，可以說(shuō)一二線(xiàn)城市都或多或少在保障房建設上缺位。

　　失去就得找補回來(lái)。2018年8月1日，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(jiàn)》，提出“以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障，進(jìn)一步深化住房制度改革，構建系統完善的住房供應與保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！辈⒃O定目標：到2035年，新增建設籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

　　為完成這一長(cháng)期供應任務(wù)，深圳從今年起加大了居住用地供應力度，今年計劃供應居住用地293.2公頃，占計劃總量近25%，較去年計劃150公頃增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供應量較去年均有較大增長(cháng)。

　　李宇嘉表示，產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)始轉向住宅用地，保留好工業(yè)區紅線(xiàn)，剩下的都向住宅轉移，加上交通場(chǎng)站開(kāi)發(fā)，對于突破供地瓶頸，具有革命性的意義。

　　張學(xué)凡稱(chēng)，深圳還有一個(gè)目標就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。

　　這意味著(zhù)，深圳正從以工業(yè)立市(保障充足的工業(yè)用地)的思路，轉為兼顧關(guān)注民生和保障。

　　“目前深圳市場(chǎng)上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房?！敝袊鞘薪?jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁認為，類(lèi)似于深圳這樣的大城市，大量人口進(jìn)入，在住房供應方面不能完全滿(mǎn)足市場(chǎng)需要。通過(guò)一些模式來(lái)保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩健康發(fā)展，在堅持“房住不炒”的大原則之下，開(kāi)展各類(lèi)有利的探索。

　　西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登認為，加大租賃住房的供給將是現有住房保障政策的重要補充。此舉將在很大程度上降低年輕人和外來(lái)人口的短期購房壓力。若成功落實(shí)，這項政策將為未來(lái)我國一二線(xiàn)城市的住房保障政策起到示范性作用。開(kāi)發(fā)商將有可能在未來(lái)承擔相關(guān)租賃住房以及相關(guān)周邊配套設施的設計、建設任務(wù)。

　　在肯定深圳市政府決心的同時(shí)，業(yè)內對于深圳能否真正落實(shí)新加坡模式，質(zhì)疑聲也很多。

　　“新加坡模式的核心是供應量充足以及住房投資屬性的變化。從過(guò)去歷史看，深圳目前土地供應較少，不夠滿(mǎn)足新增人口的住房需求。簡(jiǎn)單地學(xué)習新加坡難度很大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　李宇嘉則認為，新加坡組屋成為一項真正覆蓋全社會(huì )的福利制度，根源在于地方不僅不依賴(lài)地產(chǎn)，還把它當作基本社會(huì )保障來(lái)定位;政府主導組屋定價(jià)，低地價(jià)、低利率、低房?jì)r(jià)、政府補貼“四合一”讓房?jì)r(jià)收入比控制在3~4倍，且公共服務(wù)做到了全球最好的均等化;組屋的供給模式也杜絕了投資空間。而深圳面臨的最大問(wèn)題，就在于在樓市泡沫最高位上開(kāi)啟改革，但同時(shí)要“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，還要靠地產(chǎn)支撐深圳的新定位，這是“不可能三角”。

　　李宇嘉進(jìn)一步表示，即便新加坡將住房保障做到了極致，82%的居民住在組屋里，但真正的商品住房放在全國來(lái)賣(mài)，房?jì)r(jià)收入比高達21倍，全球房?jì)r(jià)最高排名新加坡排在第二。中國香港也是如此，其保障房大概覆蓋了49%的家庭，公屋輪候時(shí)間平均為5.3年，但中國香港是全世界房?jì)r(jià)最高的地方。

　　設立經(jīng)濟特區40年，深圳取得了非凡的奇跡，站在新的起點(diǎn)，深圳今天其實(shí)最需要問(wèn)自己的是——為什么有理想的人都愛(ài)來(lái)深圳?以后還能不能延續?過(guò)去因為深圳為來(lái)者提供了無(wú)歧視的“起點(diǎn)公平”，城市擁有極為包容的社會(huì )態(tài)度和精神氣質(zhì)。但隨著(zhù)時(shí)間推移，高房?jì)r(jià)和投機炒房正在慢慢改變人們的認識，深圳如果能向新加坡模式轉型，這將是國內住房發(fā)展史上的里程碑事件，深圳也還是那個(gè)敢闖敢試的經(jīng)濟特區。

　　來(lái)源：中國房地產(chǎn)報