日前，仲量聯(lián)行發(fā)布了《 解構深圳發(fā)展40年與辦公樓市場(chǎng)格局展望》研究報告，回顧深圳經(jīng)濟特區40年經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、基建等方面的成就，在城市呈現“多中心”發(fā)展的格局下，仲量聯(lián)行提出“內環(huán)+中環(huán)”的概念，預測深圳辦公樓市場(chǎng)的需求，探討未來(lái)機遇。

　　仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅：“深圳由一個(gè)邊陲小鎮經(jīng)過(guò)短短四十年的發(fā)展便成為全國的經(jīng)濟重鎮和國際化創(chuàng )新城市，其根本原因正是深圳作為經(jīng)濟特區能夠力行改革、堅持開(kāi)放、敢闖敢試、勇于創(chuàng )新?！鄙钲诘慕?jīng)濟體量已然位列全國第三，高速的經(jīng)濟增長(cháng)吸引了大量的人才與勞動(dòng)力，造就了深圳這個(gè)國內最具移民精神的城市。

　　深圳辦公樓市場(chǎng)高速發(fā)展

　　順應城市的建設軌跡，深圳辦公樓市場(chǎng)也經(jīng)歷了二十多年的飛躍發(fā)展。近十年間，深圳辦公樓市場(chǎng)多處于供需兩旺的狀態(tài)，從2015年開(kāi)始迎來(lái)了爆發(fā)式增長(cháng)，截至2020年二季度，甲級辦公樓存量已經(jīng)達到2000年年底存量的30倍以上。而需求方面，近幾年來(lái)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，來(lái)自這兩個(gè)行業(yè)的租賃需求基本占全市的50-70%。

　　深圳甲級辦公樓市場(chǎng)物業(yè)分布

　　同一時(shí)期，高新技術(shù)企業(yè)將非生產(chǎn)部門(mén)的辦公空間從產(chǎn)業(yè)園升級至甲級辦公樓的趨勢非常明顯，且他們還是深圳辦公樓市場(chǎng)里最積極尋求擴租機會(huì )的群體之一。深圳具有優(yōu)勢的高新技術(shù)類(lèi)細分領(lǐng)域，如社交媒體、芯片設計與制造、云服務(wù)等不但在近五年中增長(cháng)迅猛，且未來(lái)大有加速增長(cháng)的趨勢。

　　深圳是中國內地金融業(yè)占GDP比重最高的城市之一。金融業(yè)作為深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，該行業(yè)租戶(hù)雖然在各區都有分布，但最集中的還是在福田中央商務(wù)區。

　　全市及三個(gè)細分市場(chǎng)亮點(diǎn)及甲級辦公樓近五年成交租戶(hù)行業(yè)分布

　　新興商務(wù)區未來(lái)可期

　　仲量聯(lián)行將已經(jīng)成熟的蔡屋圍-福田-后海/科技園片區視作深圳的“內環(huán)”，將深圳地鐵5號線(xiàn)沿線(xiàn)區域視作深圳的“中環(huán)”。 “中環(huán)”商務(wù)區的前景相當樂(lè )觀(guān)，片區內外交通基建的完善將是加速這些“中環(huán)”商務(wù)區成熟的首要因素，同時(shí)，大型高新技術(shù)企業(yè)、其他有大面積辦公需求和成本節約需求的企業(yè)、以及承租能力相對低的中小企業(yè)都將向“中環(huán)”商務(wù)區集中。

　　仲量聯(lián)行華南區研究部總監曾麗表示：“中環(huán)商務(wù)區的成熟將進(jìn)一步奠定深圳辦公樓市場(chǎng)的‘多中心’格局，而‘多中心’不僅意味著(zhù)更多的產(chǎn)業(yè)載體，還能夠大幅提升非核心區及城市近郊的土地價(jià)值，促進(jìn)土地的高效利用，并引導城市不同區域的平衡發(fā)展?！?/p>

　　深圳核心商務(wù)區與新興商務(wù)區分布

　　兩大主導產(chǎn)業(yè)持續支撐辦公樓市場(chǎng)需求

　　高新技術(shù)與金融兩大主導產(chǎn)業(yè)在深圳的空間布局上，呈現出核心商務(wù)區與新興商務(wù)區全面覆蓋的特點(diǎn)，也在很大程度上促進(jìn)了核心商務(wù)區與新興商務(wù)區的錯位共同發(fā)展。其與“多中心”發(fā)展格局的契合意味著(zhù)深圳辦公樓市場(chǎng)將延續供需兩旺的態(tài)勢。

　　高新技術(shù)與金融產(chǎn)業(yè)受疫情影響相對較小，部分高新技術(shù)巨頭企業(yè)甚至還因疫情獲益，擴張需求較強，而金融業(yè)也已走出金融去杠桿的陰霾，需求開(kāi)始反彈。仲量聯(lián)行預計來(lái)自這兩大主導產(chǎn)業(yè)的大量需求將涌向新興商務(wù)區。即便深圳市場(chǎng)面臨大量新增供應，供過(guò)于求的狀態(tài)中短期內難以改變，但空置壓力估計不會(huì )進(jìn)一步上升，而租金在短期內仍將下行，在中長(cháng)期則有望企穩反彈。

　　2019-2022年深圳甲級辦公樓物業(yè)市場(chǎng)

　　從長(cháng)遠來(lái)看，仲量聯(lián)行估計上述新興商務(wù)區將在2025-2030年間達到成熟，屆時(shí)，對這些區域的需求將進(jìn)一步增長(cháng)，且這些需求在全市的占比將繼續提升。而這些新興商務(wù)區的新增供應預計在2030年前基本面市，供需關(guān)系將更趨平衡，租金水平也將迎來(lái)較快增長(cháng)。