海南：工業(yè)用地可以先出租后轉讓?zhuān)晗抟话銥?005年11月30日，海南省自然資源規劃司頒布了"海南省工業(yè)用地優(yōu)先租賃再轉讓管理實(shí)施細則"，明確了適用范圍、土地供應年限、土地供應價(jià)格、土地供應程序、評估和評價(jià)要求。

　　按照規定，市、縣政府可以先以租金方式向符合要求的工業(yè)項目提供土地，然后轉讓?zhuān)馄谖迥?，最長(cháng)不超過(guò)十年。

　　海南省轉讓前工業(yè)地租實(shí)施細則

　　第一條為了進(jìn)一步完善差異化的土地供應制度，促進(jìn)土地的經(jīng)濟集約利用，降低企業(yè)土地利用成本，保證海南自由貿易港口項目的土地利用，根據"中華人民共和國土地管理法"和海南省人民政府關(guān)于支持工業(yè)項目發(fā)展規劃和土地安全的意見(jiàn)(試行)，結合全省實(shí)際，制定實(shí)施細則。

　　第二條本細則所稱(chēng)"出讓前第一租約"是土地出讓人為項目土地設定一定期限、按照公開(kāi)程序確定土地使用權人、由土地使用權人進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的租賃期，期滿(mǎn)并符合使用權協(xié)議繼續履行條件的，土地供應方式應當按照協(xié)議辦理土地使用手續。

　　第三條市、縣人民政府對符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的各類(lèi)工業(yè)項目，可以先出租后轉讓?zhuān)唐贩砍狻?/p>

　　第四條第一次租賃和第二次轉讓的租賃期限一般為5年，最長(cháng)不得超過(guò)10年，其后的轉讓期限總和不得超過(guò)土地使用的法定最高轉讓期限。

　　第五條市、縣自然資源和規劃主管部門(mén)應當委托合格的土地評價(jià)機構對土地使用權進(jìn)行評估，并根據土地估價(jià)結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等集體決定，綜合確定土地出讓價(jià)或底價(jià)。

　　第一次租賃后的地價(jià)評估，應當考慮租賃期和轉讓期間的土地價(jià)值，租賃費標準不得低于國家規定的最低土地出讓價(jià)格標準。租賃期滿(mǎn)轉為土地轉讓時(shí)，不得低于國家規定的實(shí)際出讓期價(jià)格。

　　出租和出租的土地的總價(jià)，應當按照招標、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)交易的土地的交易價(jià)格確定。年租金的確定應當不低于土地總價(jià)的百分之五，轉讓時(shí)的約定轉讓價(jià)格應當等于土地交易總價(jià)減去已付租金。租賃期限價(jià)格和租賃期價(jià)格同時(shí)支付。

　　第六條市、縣自然資源主管部門(mén)和規劃部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定土地供應規劃，明確土地供應方式、面積、規劃條件、出讓轉讓條件、供應期限等條件。土地供應計劃經(jīng)批準報送人民政府后，由市、縣自然資源主管部門(mén)和規劃部門(mén)實(shí)施。

　　涉及海南自由貿易區(香港)投資促進(jìn)聯(lián)席會(huì )議(修訂)審批范圍的土地項目，必須經(jīng)省投資聯(lián)席會(huì )議審批后方可提供。

　　第七條市、縣自然資源和規劃主管部門(mén)應當依法以招標、拍賣(mài)、掛牌或者法律、法規的方式組織土地使用權人出租，市、縣人民政府、有關(guān)公園或者產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)應當與市、縣人民政府簽訂"工業(yè)項目開(kāi)發(fā)和土地使用權協(xié)議"。租賃期屆滿(mǎn)，由市、縣人民政府或者已簽訂許可協(xié)議的有關(guān)公園、工業(yè)部門(mén)審批的，按照協(xié)議的規定辦理土地用途審批、土地登記等手續。

　　工業(yè)項目開(kāi)發(fā)和土地使用權協(xié)定"的有關(guān)內容，按照"工業(yè)項目開(kāi)發(fā)和土地使用權協(xié)定"實(shí)施的指導意見(jiàn)執行。

　　第八條以先租后轉讓的方式提供土地的，參照國有建設用地轉讓的有關(guān)規定辦理土地供應手續，市、縣自然資源和規劃主管部門(mén)應當與投標人簽訂土地租賃合同(詳見(jiàn)附件一)。租賃期滿(mǎn)、轉讓條件滿(mǎn)足后，由雙方簽訂土地出讓合同(詳見(jiàn)附件二)。

　　第九條投標人可以根據已簽訂的土地租賃合同、地租及有關(guān)的稅費支付憑證申請房地產(chǎn)登記。

　　第十條土地使用權是以先租后出租的方式取得的，土地使用權人可以憑租賃的靜止產(chǎn)權證書(shū)依法辦理規劃、建設等手續。

　　第十一條土地使用權人沒(méi)有按照土地使用權出讓權或者出讓合同條款條件約定的條件投資開(kāi)發(fā)的，土地使用權

　　第十二條土地使用權人應當按照土地出讓合同規定的用途使用土地，未經(jīng)批準不得變更土地用途。

　　第十三條土地使用權所有人應當在租賃期屆滿(mǎn)六個(gè)月前提出評估評估申請，并由市、縣人民政府或者簽署使用權協(xié)議的有關(guān)公園、產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)對使用權協(xié)議的執行情況進(jìn)行評估和評價(jià)。土地使用權人經(jīng)審查評估合格的，應當與土地使用權人簽訂土地轉讓合同;評估評估不合格的，允許土地使用權人限期整改，最長(cháng)整改期限不超過(guò)一年。

　　整改期滿(mǎn)仍不合格的，不經(jīng)協(xié)議辦理土地轉讓手續。市、縣人民政府可以依照合同收回土地使用權，在地面處置建筑物、構筑物和其他附屬設施，追究違約責任。

　　第十四條未按照合同約定支付租金、土地出讓費或者開(kāi)發(fā)建設費用的，擅自轉租、轉讓或者變更土地用途的，依照有關(guān)法律、法規和合同協(xié)議追究法律責任。

　　第十五條市、縣可以根據實(shí)際情況，參照本細則所附示范合同，進(jìn)一步明確和完善先租賃后轉讓的合同事項。

　　第十六條本細則自發(fā)布之日起施行。