近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，發(fā)展企業(yè)的管理和融資模式趨向于高周轉率和高杠桿率，房?jì)r(jià)和建筑成本繼續上漲，尤其是受今年新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資本鏈普遍緊張，銀行加強風(fēng)險控制，部分企業(yè)資本風(fēng)險突出，因此有必要對售前資金進(jìn)行有針對性的監管和檢查。

　　最近出臺了多項政策，加強對商品房預售資金的監管，以確保商品房項目建設使用預售資金。

　　在市一級，湖南株洲、云南省昆明和山西省太原最近發(fā)布了"新建商品房預售資金監管辦法"。

　　湖南省株洲市住房建設局日前發(fā)布了新修訂的株洲市新建商品房預售資金監督管理辦法，要求新建商品房預售資金的監督管理要遵循專(zhuān)戶(hù)、專(zhuān)項資金、進(jìn)度控制、免費監督等原則，納入監管范圍。從"商品房預售許可證"發(fā)放到商品房預售資金首次登記、放開(kāi)管制的監督期限。

　　12月2日，山西省太原市發(fā)布了"太原市新建商品房預售資金監督執行細則(試行)"通知，指出要確保商品房預售資金用于商品房建設，新商品房預售資金要全程監督，新商品房預售資金應當接受重點(diǎn)監管。

　　12月1日，昆明市人民政府發(fā)布了"關(guān)于加強商品房預售資金監管的通知"(試行)，內容涉及預售資金的范圍、籌集和使用。

　　在省一級，江西省住房建設廳和江西省銀行保險監督局近日聯(lián)合發(fā)布了"關(guān)于進(jìn)一步加強商品房預售資金監督管理的通知"。通知指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證前，應當確定監管銀行，開(kāi)立以房屋為基本單位的預售資金監督專(zhuān)用賬戶(hù)，并將所有預售資金存入專(zhuān)戶(hù)監管預售資金。

　　商品房預售資金的監管與商品房預售制度密切相關(guān)。目前，絕大多數房地產(chǎn)銷(xiāo)售都是商品房預售模式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)建成但尚未建成或即將建成商品房，購房者同意在一定時(shí)間內支付定金或預付款，購房者以"先付款后付房"的預付方式"先付款后付房"的預付方式給購房者帶來(lái)一定的風(fēng)險。

　　與此同時(shí)，很多地方對預售資金的監管仍存在缺口，也有一些地方出臺了相關(guān)的預售資金監管措施，但尚未實(shí)施。例如，一些開(kāi)發(fā)商允許購房者將資金存入監管賬戶(hù)，以便于他們自己操作，而另一些開(kāi)發(fā)商則提供不真實(shí)的文件，騙取銀行提前從監管賬戶(hù)撥付資金。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳智說(shuō)，近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，發(fā)展企業(yè)的管理和融資模式趨向于高周轉率和高杠桿率，房?jì)r(jià)和建筑成本繼續上漲，特別是受今年新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資本鏈普遍緊張，銀行加強風(fēng)險控制，企業(yè)資本風(fēng)險突出。因此，有必要對售前資金進(jìn)行有針對性的監督和檢查。

　　據了解，自今年初以來(lái)，加強對預售資金監管的相關(guān)政策主要集中在幾個(gè)方面：要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)監管商品房預售資金;要求開(kāi)發(fā)商與監管機構和監管銀行簽訂預售資金監管協(xié)議;對不同信貸資格的開(kāi)發(fā)商實(shí)行不同的資本監管配額;根據項目使用預售資金的進(jìn)度提取相應比例的資金。

　　許多地方在出臺預售資金監督管理辦法的同時(shí)，也對預售資金的實(shí)施情況進(jìn)行了專(zhuān)項檢查。北京市第四季度對預售資金的監管進(jìn)行了專(zhuān)項檢查。重點(diǎn)是開(kāi)發(fā)企業(yè)預售資金的籌集、提取、及時(shí)使用和合規、銀行賬戶(hù)的監督監督和審計，以及購房者貸款資金是否按照規定發(fā)放到專(zhuān)項賬戶(hù)進(jìn)行檢查。

　　行業(yè)專(zhuān)家表示，加強對商品房預售資金的監管，將有助于防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目通過(guò)"專(zhuān)項資金"終止，維護購房者的利益，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運行。