長(cháng)租公寓爆炸的根本原因在于租船模式的內在缺陷，它可以通過(guò)不斷租賃保險擔保保險或解決包租模式的缺陷來(lái)解決包租模式的缺陷。

　　自今年初以來(lái)，出租公寓出現了很多麻煩。據行業(yè)不完全統計，今年有20多家長(cháng)租公寓企業(yè)出現了爆炸式增長(cháng)，其中包括巢房、城市搜索房、三色房等分散的企業(yè)，以及灣流國際(Gulfstream International)等其他集中式企業(yè)。

　　在此背景下，如何建立長(cháng)租住宅行業(yè)風(fēng)險防范控制機制，減少風(fēng)險事件給業(yè)主和租戶(hù)帶來(lái)?yè)p失，已成為社會(huì )各界討論的焦點(diǎn)。據記者了解，為了有效防止風(fēng)險事件的發(fā)生，有關(guān)部門(mén)已提出建立租金、押金等住房租賃基金監管體系，一些城市甚至要求企業(yè)在銀行開(kāi)立專(zhuān)項賬戶(hù)，并將租賃資金納入專(zhuān)項賬戶(hù)管理，凍結風(fēng)險防范和控制資金。

　　不過(guò)，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，在實(shí)踐中，這種凍結風(fēng)險防范和控制資金的方式給企業(yè)基金帶來(lái)了巨大的流動(dòng)性壓力。事實(shí)上，引入租賃擔保保險以達到識別、防范和化解地雷風(fēng)險的目的可能是一條有效的途徑。然而，一些保險公司表示，雖然對信用擔保保險市場(chǎng)的需求很大，但風(fēng)險也更大，但保險公司目前對這一模式持謹慎態(tài)度。

　　租賃擔保保險的作用

　　目前，我國的長(cháng)租公寓，無(wú)論集中還是分散，95%以上的企業(yè)主要采用租賃模式，即企業(yè)向業(yè)主出租房屋，裝修改造后將其轉租給租戶(hù)，一些業(yè)內人士說(shuō)，正是由于這種租屋模式固有的缺陷，導致了長(cháng)租公寓的爆炸性發(fā)展。

　　一般來(lái)說(shuō)，集中和分散住房主要根據出租住房的分配情況分類(lèi)，集中是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)整個(gè)或整個(gè)樓層租賃住房;分散是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)個(gè)人業(yè)主的出租住房。

　　一位業(yè)內人士對記者說(shuō)："租船模式一方面有兩面性，建立承租人使用權的前提是企業(yè)使用權的轉讓?zhuān)坏┢髽I(yè)的資本鏈斷裂，就會(huì )導致租賃鏈的斷裂，不能保證承租人的居住權。

　　此外，一些業(yè)內人士透露，為了避稅，企業(yè)一般采取"假托管、真租"的形式，與業(yè)主簽訂"資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同"，而不是"房屋租賃合同"，這在合同中是非?；靵y的。

　　對此，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )研究人員羅憶寧對第一財經(jīng)記者表示，防止包租模式的企業(yè)爆雷，關(guān)鍵是在"業(yè)主-長(cháng)租公寓"這一租賃關(guān)系中，加上一道安全閥——租賃保證保險。

　　所謂租賃擔保保險是一種特殊的保險，本質(zhì)上是一種擔保，其責任不同于普通財產(chǎn)保險。當債務(wù)人(擔保人)不能按照合同履行合同和賠償損失時(shí)，保險人應首先代表債權人賠償，然后保險公司行使向債務(wù)人索賠損失的權利。在我國有關(guān)領(lǐng)域，擔保保險已用于銀行業(yè)的存款保險、建筑工程領(lǐng)域的農民工工資保障保險等。

　　羅依寧說(shuō)，租賃擔保保險是以較小的成本借入保險杠桿，承擔長(cháng)期出租公寓企業(yè)違約的風(fēng)險成本，使資金鏈和租賃關(guān)系繼續保護業(yè)主和租戶(hù)的最終權益。類(lèi)似銀行業(yè)的存款保險制度以企業(yè)為投保人，業(yè)主為被保險人。如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在風(fēng)險，保險機構應先支付費用以避免業(yè)主驅逐房客，然后保險公司行使向企業(yè)索賠的權利。

　　從費率的角度來(lái)看，一家大型財產(chǎn)保險公司的一名人士表示，擔保保險費率將根據保險細分的類(lèi)型和企業(yè)風(fēng)險而有所不同，基本上在保險金額的1000美分和百分數之間，但總體杠桿率很高。

　　業(yè)內人士認為，保險資金的干預可以避免當一些長(cháng)期出租公寓企業(yè)偶爾出現局部風(fēng)險時(shí)，房客、業(yè)主、投資者甚至合伙人對長(cháng)租公寓企業(yè)的"擠兌";同時(shí)，在保險公司的幫助下，政府可以實(shí)現對企業(yè)的定期風(fēng)險跟蹤。

　　通過(guò)引入租賃擔保保險，我們可以有效地避免特許企業(yè)的資金鏈風(fēng)險，減少租戶(hù)和業(yè)主的損失，從而避免長(cháng)租公寓行業(yè)的系統性風(fēng)險。"羅依寧說(shuō)。

　　風(fēng)險企業(yè)持謹慎態(tài)度

　　但機構對租賃擔保保險持謹慎態(tài)度。"信用擔保保險其實(shí)需求量很大，但由于風(fēng)險也比較大，保險公司現在開(kāi)展這種業(yè)務(wù)非常謹慎。"財產(chǎn)保險公司對第一位財務(wù)記者說(shuō)。

　　事實(shí)上，在保險公司的業(yè)務(wù)中，信用擔保保險是一種重要的非汽車(chē)保險業(yè)務(wù)，保險公司在商業(yè)租賃、融資租賃等相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試，但由于以往在網(wǎng)上貸款、債券等融資信貸和保險業(yè)務(wù)中多次"觸礁"，一度"明星保險"逐漸黯淡。

　　10月份的保費數據顯示，與去年同期相比，與去年同期相比下降了41.3%的保證保險，直接拖累了3.91%的非汽車(chē)保險費。在非汽車(chē)保險業(yè)務(wù)中，擔保保險業(yè)務(wù)的保費規模從去年10月1日的第二大下降到今年同期的第四位。

　　其中，在信用保險業(yè)務(wù)"踩雷"中，中國人民保險公司財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)大幅萎縮，據公告，今年10月1日，中國人民保險信用擔保保險保費較去年同期下降73.6%，今年上半年信用擔保保險綜合成本率達到138.6%，呈現出承保虧損的態(tài)勢。

　　決定是否從事?lián)１ｋU業(yè)務(wù)的關(guān)鍵是保險企業(yè)的風(fēng)險控制和企業(yè)的風(fēng)險狀況。過(guò)去，一些保險公司只注重信用保險業(yè)務(wù)的規模，忽視風(fēng)險，"財產(chǎn)保險公司說(shuō)。"經(jīng)過(guò)多次‘礦難’，我相信大多數保險公司都會(huì )采取防范措施，關(guān)閉風(fēng)險控制。"上面提到的財產(chǎn)保險公司說(shuō)："過(guò)去，一些保險公司只注重信用保險業(yè)務(wù)的規模，忽略了風(fēng)險。

　　這位人士還提到，就長(cháng)租公寓的擔保保險模式而言，"風(fēng)險公司其實(shí)很感興趣，我們以前也有過(guò)相關(guān)的討論，但即使我們開(kāi)展了這項業(yè)務(wù)，我們也只會(huì )在初期與總公司合作，嚴格審查長(cháng)租公寓的風(fēng)險狀況，比如是否有保證金和其他提高信用的手段，嚴格控制業(yè)務(wù)規模，不會(huì )立即大規模展開(kāi)。