今年有453家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，房地產(chǎn)大手筆、快賺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、財政分紅和管理紅利的時(shí)代。如今，質(zhì)量、服務(wù)、成本控制和現金流管理已成為決定住宅企業(yè)成敗的硬指標。

　　(劉建忠，"財經(jīng)"研究員)王波，"財經(jīng)"記者

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　　自2016年年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出"住房不著(zhù)火"以來(lái)，投機房客退出市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商高昂的房?jì)r(jià)紅利被迫削減。隨著(zhù)2020年疫情的爆發(fā)，經(jīng)濟正面臨危機，但中央政府控制房地產(chǎn)杠桿率的決心并沒(méi)有減弱，這讓房地產(chǎn)業(yè)清醒地意識到，持續了近20年的廣泛而快速增長(cháng)已不再是一個(gè)口號，而是必須這樣做的現實(shí)，它將被淘汰。

　　在新的時(shí)代，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì )感到痛苦，幾乎沒(méi)有企業(yè)自愿從賺大錢(qián)、賺快錢(qián)的粗放型模式到精細的管理模式，都被迫無(wú)奈，被迫轉型。

　　時(shí)代又一次改變了。

　　2002年以前，我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于土地紅利階段，這一時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有能力獲得廉價(jià)土地，有可能獲得超額利潤。

　　當時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)化剛剛起步，城市化建設也處于起步階段，這一時(shí)期建立了大量的住宅企業(yè)，城市建設的需求與快速崛起的產(chǎn)業(yè)高度相適應。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，落地意味著(zhù)一半的資金已經(jīng)投入到他們的口袋里去了。

　　2002年以后，中國的房地產(chǎn)繼續保持供求態(tài)勢。今年5月9日，國土資源部發(fā)布了第11號法令"關(guān)于招標拍賣(mài)國有土地使用權的規定"。此時(shí)，土地協(xié)議已經(jīng)轉讓給市場(chǎng)多年，商業(yè)、旅游、商品房等商業(yè)用地被引入市場(chǎng)，房地產(chǎn)正式進(jìn)入杠桿紅利時(shí)代，只要房地產(chǎn)所有者籌集到資金，就可以從公開(kāi)市場(chǎng)取得土地，建造一棟大樓。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原本是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，招聘和掛鉤制度使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)成為全球資本的熱點(diǎn)。在此期間，榮昌、田園、恒大、泰和、富利等房地產(chǎn)公司利用資本杠桿成功擴大了規模，銷(xiāo)售額從100億躍升至1000億。

　　招兵買(mǎi)馬為地方財政提供經(jīng)濟建設資金，使原有的舊城高層建筑，但在過(guò)去的20年中，房?jì)r(jià)、地價(jià)被越來(lái)越多的投機炒作，導致房地產(chǎn)行業(yè)負債率居高不下。

　　2020年，住房企業(yè)債券達到還本還本付息的高峰，全年住房企業(yè)債券的到期日約為8365億元，比2019年增加1880億元。

　　為了遏制過(guò)度的房?jì)r(jià)和企業(yè)杠桿，中央政府在2017年加強了房地產(chǎn)監管，金融機構在2018年開(kāi)始收緊對房地產(chǎn)公司的信貸。一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也進(jìn)入了三年震蕩下降或緩慢上升的趨勢。然而，一些房地產(chǎn)公司仍然認為，政府的財政收入和經(jīng)濟增長(cháng)離不開(kāi)房地產(chǎn)拉動(dòng)，房地產(chǎn)金融紅利將繼續存在。

　　轉折點(diǎn)出現在2020年。今年，整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)在艱難生存的政府控制房?jì)r(jià)、去杠桿化的決心。據"財經(jīng)"記者不完全統計，截至2020年10月31日，全國有453家住房企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天約有1.5家住宅企業(yè)被清算。

　　受今年年初疫情影響，建筑工地被關(guān)閉，銷(xiāo)售辦公室關(guān)閉，住房企業(yè)很難離開(kāi)。開(kāi)發(fā)商在降低價(jià)格、折扣、促銷(xiāo)、退貨的同時(shí)，還在等待政府的救援政策，希望回到"正確的軌道"，可以繼續籌集資金，擴大規模，建設房屋。

　　自2020年以來(lái)，貨幣政策確實(shí)放松了，三次釋放了1.75萬(wàn)億元的流動(dòng)性。

　　據殼牌研究所統計，今年第三季度，住房企業(yè)債券發(fā)行規模創(chuàng )歷史新高，共發(fā)行國內外債券307只，融資規模約3247億元，比去年同期增長(cháng)14%。

　　每家住房公司都希望在政策窗口內籌集資金。但8月份，住房建設部和中央銀行明確了房地產(chǎn)行業(yè)的金融審慎管理制度，提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、監管和透明度。

　　定下基調后，標準和規則都遵循了，"三條紅線(xiàn)"就像一段緊繃的咒語(yǔ)，使住房企業(yè)不得不抑制新舊借款的欲望，同時(shí)控制資產(chǎn)負債率、凈負債率和現金空頭債務(wù)。

　　三條紅線(xiàn)"是指：1.不包括預收，資產(chǎn)負債率超過(guò)70%，凈負債率大于100%，現金短期負債率小于兩倍，按接觸次數將住宅企業(yè)分為"紅、橙、黃、綠"四檔，如果都不觸及線(xiàn)，年利息負債增長(cháng)率不超過(guò)15%，每次碰觸，年增長(cháng)率降低5%，一步到位，利息負債規模不應增加。

　　這一從未形成正式文件的"窗口指南"政策震撼了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

　　萬(wàn)科董事長(cháng)於亮認為，"三條紅線(xiàn)"徹底終結了房地產(chǎn)財政分紅的時(shí)代。兩年內，杠桿過(guò)高的華夏幸福被平安集團一分為二，到目前為止還沒(méi)有人明確接受泰和，股價(jià)已從最高點(diǎn)跌至近80%。

　　在調控下，住房企業(yè)的土地收購成本一路上漲，價(jià)格的降低和出售進(jìn)一步縮小了利潤空間。

　　在政策和融資環(huán)境變化的背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也悄然發(fā)生了變化。隨著(zhù)居民收入增長(cháng)放緩和城市化進(jìn)程的一半以上，房地產(chǎn)正從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。

　　從土地股利、財務(wù)股利到管理股利，房地產(chǎn)時(shí)代發(fā)生了兩次翻天覆地的變化，賣(mài)房不愁賣(mài)房、賣(mài)房賺大錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)一去不復返了。質(zhì)量、服務(wù)、成本控制和現金流管理已成為決定住宅企業(yè)成敗的硬指標。管理紅利開(kāi)始出現。

　　從2019年開(kāi)始，大型房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)將向投資者發(fā)出一個(gè)信息：謹慎投資，并要求管理層分紅。但口號不具說(shuō)服力，管理不善，數字可以說(shuō)。

　　住宅企業(yè)優(yōu)良經(jīng)營(yíng)能力最直觀(guān)的體現是項目銷(xiāo)售價(jià)格具有競爭力，還款速度快，營(yíng)銷(xiāo)成本、管理成本和融資成本相對降低。

　　2019年，住房企業(yè)前30名企業(yè)的管理成本率和銷(xiāo)售成本率之和平均值為7.73%。管理率和銷(xiāo)售率受到多種因素的影響，但管理較好的公司的兩種費率之和低于平均值，而管理范圍廣的公司的這兩種比率之和高于平均水平(見(jiàn)表1)。

　　在新的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商繼續低價(jià)賣(mài)房已經(jīng)無(wú)利可圖。他們只能從管理層那里擠出更多的紅利，這不僅有利于企業(yè)還債、去杠桿，而且可以拓寬融資渠道，獲得低成本的資金。

　　融資成本的高低直接決定著(zhù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。中國前30強房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)的生息負債往往高達上千億，一個(gè)百分點(diǎn)的融資成本差一年就可能達到10億元。

　　前30名民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資利率見(jiàn)表2，龍湖最低，利率為4.50%;恒大最高，利率為9.14%。濱江集團和世貿集團的融資成本低于中糧地產(chǎn)、陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)和新城。

　　這些融資成本較低的公司證明了其良好的經(jīng)營(yíng)管理能力，在新時(shí)期更有望獲得發(fā)展紅利。

　　細節和方法決定成敗

　　未來(lái)，更粗放的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰，擁有豐富廉價(jià)土地儲備的開(kāi)發(fā)商將有更大的試錯空間，但如果不能打造新的競爭力，遲早會(huì )被淘汰。

　　從萬(wàn)科的經(jīng)驗出發(fā)，郁亮認為，管理層分紅時(shí)代的競爭力主要有三點(diǎn)：一是正確的戰略;二是選人用人，簡(jiǎn)化組織;三是精細化運作。

　　無(wú)論是萬(wàn)科地產(chǎn)、萬(wàn)維物流，還是萬(wàn)怡科技，萬(wàn)科一直圍繞主業(yè)發(fā)展多元化的服務(wù)和業(yè)態(tài);碧桂園也在發(fā)展，比如建筑機器人、農業(yè)綠色生態(tài)等，跨行業(yè)風(fēng)險管理能力低于跨行業(yè)發(fā)展能力。

　　契合是另一個(gè)重要原則，是對人才的尊重和理解。

　　碧桂園2014年引進(jìn)博士生，重點(diǎn)區域總經(jīng)理有導師制指標。碧桂園希望這些人才滲入組織后，能夠系統地轉變碧桂園之前的粗放式管理。

　　郁亮發(fā)現，大三學(xué)生作為物業(yè)服務(wù)管家，比本科生更用心，因為他的成就感更強，工作更有干勁。

　　龍湖內部有一套面向企業(yè)員工的移動(dòng)社交平臺，類(lèi)似微信朋友圈，吳亞軍也在上面。她可以看到，當工作人員對土草加工、物業(yè)、食堂就餐等進(jìn)行投訴時(shí)，很多細節管理問(wèn)題都得到了解決。

　　近兩年，碧桂園逐步將內部職能部門(mén)轉為子公司，如獨立核算的財法部門(mén)。過(guò)去，地區性公司投資買(mǎi)地時(shí)，法務(wù)部門(mén)會(huì )對參與招拍掛和投融資兼并的兩人的工資進(jìn)行復核。但顯然，后者更難?，F在，隨著(zhù)子公司的發(fā)展，分工更加細化，績(jì)效可以量化，薪酬標準更加合理。

　　為了真正獲得管理層的分紅，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的還不止這些。比如，在土地收購最重要的環(huán)節，一開(kāi)始盲目收購了多少土地，后來(lái)投資回報率驚人，但地區總公司接手了一輪工作，亂七八糟的交給了下一個(gè)。

　　一塊土地的投資評估是否可以效仿他人，除了考察投資收益率外，能否進(jìn)一步考察開(kāi)發(fā)項目的集團資本份額和資金的利潤效率?一些龍頭企業(yè)開(kāi)始制定新的投資評估標準。

　　精細化管理不可能一蹴而就，但細節和方法決定成敗。2021年，除了繼續降低杠桿率外，礦業(yè)管理層分紅將占用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多時(shí)間。