住宅企業(yè)或目前負增長(cháng)產(chǎn)業(yè)的規模已步入新冠肺炎疫情的良性發(fā)展階段，調控力度不斷加大，資本監管政策不斷收緊，多種因素疊加，使2020年成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺。

　　在過(guò)去的一年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出臺了大約500項監管政策。房地產(chǎn)行業(yè)告別了高速增長(cháng)的時(shí)代，走出了穩定的市場(chǎng)。

　　根據克里研究中心的數據，2020年的銷(xiāo)售額超過(guò)17萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積約16億平方米，增長(cháng)1%至2%。

　　2020年，住房公司上交了一張不滿(mǎn)意的成績(jì)單。數據顯示，2020年全年實(shí)現銷(xiāo)售目標超過(guò)110%的住房公司數量不到2019年，一些大型住房公司未能達到目標。

　　外生發(fā)展正在下降，內生擠出發(fā)展也將受到杠桿和衰退的同步影響。"中國房地產(chǎn)數據研究所所長(cháng)陳晟在2020年12月31日接受"時(shí)代周刊"采訪(fǎng)時(shí)表示，在增量市場(chǎng)接近上限、規模增長(cháng)率開(kāi)始下降的背景下，住宅企業(yè)的增長(cháng)率也將下降。

　　展望2021年，"穩定"將是主要基調。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期調控機制將繼續發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)業(yè)的資本監管將繼續加強。

　　結合國內外經(jīng)濟研究機構對2021年經(jīng)濟環(huán)境的預測，中國指數研究所預計，2021年將呈現"銷(xiāo)售面積小調整，平均銷(xiāo)售價(jià)格穩步上漲，新建水平高，投資高增長(cháng)"的特點(diǎn)。

　　嚴格調控政策

　　一年來(lái)，住房和房?jì)r(jià)的總體基調保持不變，房地產(chǎn)的長(cháng)期機制不斷深化，"穩定地價(jià)、穩定房?jì)r(jià)、穩定預期"的調控目標保持不變。22個(gè)城市從供方、需求方和資金方三個(gè)方面出臺了規范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序的調控政策。

　　上半年寬松，下半年收縮是2020年調控最顯著(zhù)的特點(diǎn)。

　　上半年，針對新冠肺炎對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，無(wú)錫、西安、上海、浙江等地出臺了扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策。調控的主要內容包括穩定復工、減租、放寬預售、延長(cháng)土地出讓期、延長(cháng)稅費繳納期限等。下半年，隨著(zhù)市場(chǎng)的逐步復蘇，當地市場(chǎng)正在迅速升溫，過(guò)熱城市的緊縮政策得以再現。

　　2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的方向是什么?

　　1月1日，中國指數研究所表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調控政策將保持持續穩定，短期內難以放松購房限制、貸款限制和銷(xiāo)售限制等政策，支持人才購房和無(wú)房家庭購房，同時(shí)也很難通過(guò)投資對投機性購房施加壓力。

　　在放松程度的控制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了穩定的市場(chǎng)。

　　根據中國指數研究所(China Index Research Institute)對100個(gè)城市新房的抽樣調查，2020年100個(gè)城市的新房?jì)r(jià)格上漲了3.46%，比2019年增長(cháng)0.12個(gè)百分點(diǎn)。據初步統計，2020年50家有代表性的城市商品房的平均月成交面積約為317萬(wàn)平方米，總體規模接近前三年的平均水平。

　　就總量而言，2020年的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額保持穩定增長(cháng)。

　　根據克里研究中心的數據，2020年的銷(xiāo)售額超過(guò)17萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積約16億平方米。

　　2020年12月31日，易居企業(yè)集團首席執行官丁祖宇(音譯)在一次演講中表示，近年來(lái)銷(xiāo)售額僅增長(cháng)了1%或2%，未來(lái)幾年銷(xiāo)售額可能會(huì )繼續增長(cháng)，但銷(xiāo)售領(lǐng)域很可能保持不變。在"住屋還是不投機"的基調下，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定因素減少，增長(cháng)進(jìn)入瓶頸階段。2021年，房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入一個(gè)"沒(méi)有增長(cháng)的時(shí)代"。

　　根據"中國房地產(chǎn)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型"，中國指數研究所預計2021年將呈現出"銷(xiāo)售面積調整小、銷(xiāo)售平均價(jià)格穩定上漲、新建筑水平保持高水平、投資快速增長(cháng)"的特點(diǎn)。

　　在需求方面，房地產(chǎn)業(yè)信貸環(huán)境的收緊可能會(huì )促使需求釋放更加合理。中國參考研究所預計，2021年全年商品房銷(xiāo)售面積將下降2.3%至3.8%。鑒于在產(chǎn)品結構和一二線(xiàn)城市良好銷(xiāo)售的影響下，平均售價(jià)將繼續結構性上漲，商品房銷(xiāo)售預計將在2021年實(shí)現新的突破。

　　融資緊縮信號

　　中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會(huì )于2020年12月31日發(fā)布"關(guān)于建立銀行金融機構房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知"(以下簡(jiǎn)稱(chēng)"通知")，自2021年1月1日起施行。

　　通知"規定了房地產(chǎn)貸款集中管理制度的制度范圍、管理要求和調整機制，并將采取分類(lèi)分類(lèi)、差異化過(guò)渡期、區域調整機制等多種制度安排。

　　通知"規定，到2020年12月底，銀行金融機構的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款比例超過(guò)管理要求，超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)的，自"通知"實(shí)施之日起，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為2年;房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款比例超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)的，自"通知"實(shí)施之日起，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為4年。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的資本監管繼續收緊，銀行保險監督管理委員會(huì )等機構高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范，住房企業(yè)的融資壓力并未降低，而且在"三條紅線(xiàn)"下，企業(yè)的融資端將進(jìn)一步收緊，經(jīng)營(yíng)壓力將加大。

　　2021年將是調整的一年，我們內部并不樂(lè )觀(guān)。到2020年，銷(xiāo)售和回報受到的打擊太大，企業(yè)可動(dòng)用的資金大幅減少，預計至少需要半年時(shí)間才能呼吸和修復。"1月2日，廣東住房公司投資部的一名中層人士告訴"泰晤士報"，2021年，該公司的首要任務(wù)是增加利潤和減少債務(wù)，這將減緩增長(cháng)，減少土地預算，以應對下行產(chǎn)業(yè)和資金緊張的挑戰。

　　陳晟在接受"泰晤士報"采訪(fǎng)時(shí)表示，新的金融環(huán)境不僅對企業(yè)的財務(wù)戰略提出了挑戰，而且對金融紀律體系提出了要求。監管機構不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)控制包，而是"一個(gè)企業(yè)，一個(gè)政策"，"金融監管、高質(zhì)量發(fā)展和降低債務(wù)風(fēng)險是企業(yè)的監管要求"。"融資環(huán)境繼續收緊，2021年如何改變?"陳晟告訴"泰晤士報"，新的金融環(huán)境不僅對企業(yè)的財務(wù)戰略提出了挑戰，而且對金融紀律體系提出了要求。

　　陳晟認為，面對新的要求，企業(yè)可以采取相應的措施，如將短期負債轉化為長(cháng)期負債，將不規范轉化為標準，將間接融資轉化為直接融資，建立符合財務(wù)穩定的財務(wù)標準。

　　大型住宅企業(yè)成長(cháng)的難題

　　2020年是住房企業(yè)實(shí)現KPI道路壁壘最常見(jiàn)的一年。上半年，百強住宅企業(yè)的累計業(yè)績(jì)在增長(cháng)速度上未能恢復，實(shí)現住房企業(yè)規模目標的難度系數急劇上升。

　　根據克里研究中心的數據，該企業(yè)2020年的總體業(yè)績(jì)不太令人滿(mǎn)意，績(jì)效指標的實(shí)現不如2018年和2019年同期。在整個(gè)2020年，目標銷(xiāo)售額超過(guò)110%的住房公司數量比2019年少，目標在90%至100%之間的住房公司數量也有所增加。到2020年11月底，近40%的住房企業(yè)的目標完成率相對較低，不到90%，占近五年來(lái)同期的最高比例。

　　該行業(yè)的下行壓力有所增加，一些住宅企業(yè)選擇主動(dòng)放慢腳步?？梢钥闯?，2021年的市場(chǎng)預測更為謹慎和保守。

　　丁祖玉認為，2020年部分住宅企業(yè)出現負增長(cháng)，2021年大型企業(yè)業(yè)績(jì)和股權銷(xiāo)售可能出現下滑。在三條紅線(xiàn)的壓力下，住房企業(yè)的投資和擴張勢頭將進(jìn)一步減弱，2021年企業(yè)增長(cháng)總體將下降，大型住宅企業(yè)的負增長(cháng)可能成為常態(tài)。

　　1月1日，安居克房地產(chǎn)研究所58號所長(cháng)張波告訴"時(shí)代周刊"，"只有規模"理論時(shí)代已經(jīng)結束，規模本身并不代表良性發(fā)展，企業(yè)的健康狀況在未來(lái)更加重要，債務(wù)水平、產(chǎn)品實(shí)力和科技等核心指標的變化更值得關(guān)注。