你要換房租嗎?今年北京所有寫(xiě)字樓的價(jià)格都低于往年。如果你今年換的話(huà)，你會(huì )比以前便宜得多。一位負責招商引資的工作人員在北京利澤商業(yè)區的辦公樓前告訴記者。

　　據該名工作人員說(shuō)，該辦公樓目前的空置率約為60%至70%，幾乎相當于利澤商業(yè)區辦公空間的平均空置率。

　　作為一個(gè)新興的商圈，利澤商業(yè)區的辦公市場(chǎng)有其特殊性，但在一定程度上也反映了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的困境。

　　目前，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金和租金都處于低谷。戴德良銀行(DADeliang Bank)發(fā)布的數據顯示，2020年第四季度，北京寫(xiě)字樓空置率同比增長(cháng)0.4%，至17%。根據高麗國際(Gaoli International)發(fā)布的數據，2020年北京寫(xiě)字樓空置率和減租率均在近10年內處于高位。

　　我們認為，將一個(gè)城市的辦公空間空置率控制在10%是合理的，這不會(huì )使空置率過(guò)高，導致市場(chǎng)租金過(guò)低。戴德良北區研究部主任魏東說(shuō)，17%的空缺率仍然比較高。

　　從次區域的角度來(lái)看，北京寫(xiě)字樓空置率呈現出明顯的結構性特征，主要表現在傳統核心商圈與新興商圈之間的空置率差異。

　　據戴德良統計，到2020年第四季度，北京CBD、煙沙、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村的平均空置率為10.8%，基本處于正常水平，中關(guān)村和金融街的空置率僅為3%，甚至在供不應求的范圍內。

　　這五大核心商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境已經(jīng)非常成熟，對企業(yè)的高度依存度較高，是一個(gè)較為穩定的核心商圈。"魏東說(shuō)，北京寫(xiě)字樓的高空布置率主要集中在阿AO、黎澤、通州商務(wù)區、宜莊等新興商圈。

　　根據戴德良銀行的數據，目前北京新興商圈辦公空間的平均空置率約為30%，其中麗澤商圈的空置率在2020年第三季度達到80%，雖然在第四季度有所下降，但也處于較高的64%的水平;通州商務(wù)區的空置率在第四季度高達90%，姚的空置率也較高，為22.5%。

　　據魏東介紹，上述新商圈成立較晚，許多辦公項目剛剛啟動(dòng)，消化庫存仍需一段時(shí)間，再加上通州、亞洲、奧地利等企業(yè)界對辦公運營(yíng)和維護質(zhì)量的要求較高，企業(yè)選擇相對謹慎，庫存清除速度緩慢。

　　三重誘因推高空缺率

　　記者調查了解到，北京寫(xiě)字樓空置率高是多方面原因造成的。首先，由于經(jīng)濟低迷的基本面，寫(xiě)字樓租賃需求減少。

　　事實(shí)上，北京辦公室空置率的上升早在2019年第四季度就開(kāi)始了，這與經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。"魏東說(shuō)，經(jīng)濟疲軟后，寫(xiě)字樓空置率幾乎落后了四分之三。北京辦公市場(chǎng)是國家辦公市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

　　根據國家統計局的數據，2018年第三季度中國國內生產(chǎn)總值的季度增長(cháng)率從2018年第二季度的6.9%降至6.7%。自那時(shí)以來(lái)，GDP的季度增長(cháng)率一直在下降，一路下降到2019年第三季度的6.0%和2019年第四季度的6.0%。

　　經(jīng)濟低迷將影響企業(yè)的情緒和就業(yè)，辦公空間的空置率肯定會(huì )增加。"中國社會(huì )科學(xué)院金融與戰略研究所住房大數據項目組組長(cháng)鄒林華說(shuō)。

　　其次，新冠肺炎疫情擾亂了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的短期交易節奏，擠壓了部分企業(yè)和行業(yè)的需求。

　　2020年，新冠肺炎的疫情在春節前后爆發(fā)。當年第一季度，企業(yè)的經(jīng)濟活動(dòng)基本停滯，人員被隔離。根據戴德良的數據，第一季度北京寫(xiě)字樓凈入住量下降到負36000平方米，也就是說(shuō)全市騰出了36000平方米的辦公空間，這是以前從未做過(guò)的。

　　2020年第二季度和第三季度，隨著(zhù)國內疫情防控效果的出現，北京辦公場(chǎng)所的復工穩步推進(jìn)，寫(xiě)字樓凈吸收面積分別恢復到35000平方米和85000平方米。"魏東說(shuō)，到2012年第四季度，人們對經(jīng)濟復蘇形成了相對穩定的預期，前三個(gè)季度需求低迷，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸收面積超過(guò)200000平方米，比去年同期增長(cháng)56%。