重點(diǎn)城市開(kāi)盤(pán)1百多億元的房源企業(yè)在2021年一再打擊購房者，住房企業(yè)忙于發(fā)行債券和融資，同時(shí)急于購買(mǎi)土地"囤積商品"。從海外低成本融資突破新年，龍頭住宅企業(yè)、地方龍頭住宅企業(yè)紛紛進(jìn)入重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)，在20天內，重點(diǎn)城市的土地攝影數量已經(jīng)超過(guò)1000億元。

　　根據研究所向"證券日報"提供的數據，1月4日元旦假期后兩周內，40個(gè)大城市的土地交易總額超過(guò)1114億元，其中杭州位居榜首。

　　在過(guò)去兩年里，住房企業(yè)正在回歸主流一線(xiàn)、二線(xiàn)城市和發(fā)達的三四線(xiàn)城市，特別是從2020年起，這些重點(diǎn)城市都是相對優(yōu)質(zhì)的地塊，住房企業(yè)自然對土地收購持積極態(tài)度。"中國手指研究所企業(yè)研究部主任李建橋告訴"證券日報"，從目前的交易情況來(lái)看，重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)相對較高，但抗風(fēng)險能力也很強。

　　杭州賣(mài)地392億元

　　1月19日，經(jīng)過(guò)32輪招標，宋都公司以6.4億元的最高價(jià)格贏(yíng)得崇縣新城湛橋D/2廠(chǎng)址，樓面價(jià)格為13573元/平方米，溢流率為29.26%，自持面積比例為20%。

　　這是杭州自2021年以來(lái)的第九次陸地拍攝。

　　此外，據了解，從今年1月4日開(kāi)始，第一次土地拍賣(mài)正式啟動(dòng)，截至1月19日，杭州市共進(jìn)行了9次土地拍賣(mài)，住宅用地交易額392億元，比去年同期增長(cháng)48.3%，是全國自2021年以來(lái)住宅用地成交量最高的一年，特別是1月15日，4處住宅用地交易額超過(guò)上海。

　　上海、杭州等城市的土地市場(chǎng)比較積極，主要是因為這兩個(gè)城市商品房供應不足，土地市場(chǎng)價(jià)格穩定上漲。殼牌研究所高級分析師潘浩告訴"證券日報"，據殼牌研究所統計，2020年長(cháng)江三角洲商品房交易量占全國交易總值的百分之四十，是帶動(dòng)全國市場(chǎng)穩步提升的重要地區，這是促進(jìn)長(cháng)三角地區土地市場(chǎng)持續供給的重要原因。

　　潘浩還表示，預計住房公司將在2021年繼續關(guān)注長(cháng)江三角洲等重點(diǎn)地區。諸葛住房搜索數據研究中心分析師陳曉告訴"證券日報"，從住宅企業(yè)布局的角度來(lái)看，長(cháng)三角和珠江三角洲的一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市一直是住宅企業(yè)爭奪布局的重點(diǎn)區域。由于這些熱門(mén)城市的土地招標激烈，加上宅基地資源的逐漸減少，住宅企業(yè)逐漸向周邊的三線(xiàn)、四線(xiàn)和其他大都市區蔓延。

　　總住房公司正忙于土地。

　　除了長(cháng)三角城市外，另一個(gè)熱門(mén)城市是北京。去年年底，北京先后有10塊地塊上市，2021年北京土地市場(chǎng)供應清單上的土地供應清單為16元，起價(jià)516.67億元。

　　更重要的信號是，一些上市地塊是住宅用地的無(wú)限價(jià)格，這意味著(zhù)土地轉讓的溢價(jià)可能會(huì )更高。

　　事實(shí)上，2021年的土地地價(jià)已經(jīng)連續三周上升。2021年的第一周，100個(gè)城市的土地地價(jià)比前一個(gè)月增長(cháng)了11.3%;第二周，100個(gè)城市的地價(jià)率為15.16%，比前一個(gè)月增加了8.65個(gè)百分點(diǎn);第三周，重點(diǎn)城市的土地交易溢價(jià)率比上周進(jìn)一步上升至15.6%。

　　然而，保費上升的趨勢僅僅是2021年的開(kāi)局，這還不足以稱(chēng)之為"土地繁榮"。此外，住宅土地交易量仍在同比下降。

　　殼牌研究所統計顯示，從全國住宅土地市場(chǎng)成交量來(lái)看，截至1月20日，全國351個(gè)城市住宅用地交易規劃建設面積比去年同期下降了55.0%，一線(xiàn)城市也下降了4.6%，住宅用地整體周轉率同比下降了55.0%。

　　鑒于疫情相對穩定，預計今年第一季度住宅土地市場(chǎng)交易量可能略高于去年同期水平，但今年對溢價(jià)的控制已明顯改善。"潘浩告訴"證券日報"。

　　陳曉說(shuō)，從最近的土地拍出，預計今年第一季度土壤拍賣(mài)的溢價(jià)將穩步上升。

　　值得注意的是，當"三條紅線(xiàn)"監管試點(diǎn)企業(yè)擴容時(shí)，哪些住房企業(yè)仍有能力在重點(diǎn)城市積極"購貨"?

　　“截至1月20日，住宅用地成交金額前5位的企業(yè)分別是綠城中國、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團和萬(wàn)科集團，這些都是在杭州多次拿地的房地產(chǎn)企業(yè)”，潘浩告訴《證券日報》記者，頂級房地產(chǎn)企業(yè)和地方龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都是用地大戶(hù)。

　　“年初，房地產(chǎn)企業(yè)普遍手頭資金充足，拿地積極性高。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)年初有補倉需求，需要積極增加土地儲備，為新一年的擴張做準備”，陳曉告訴《證券日報》記者，從拿地房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，大型房地產(chǎn)企業(yè)有較強的資本儲備和較強的競爭力。

　　對此，李建橋還對《證券日報》記者表示，在城市差異化、競爭加劇的背景下，中小房地產(chǎn)企業(yè)受到資金和品牌影響力的制約，不能、不能、不能肯定的情況會(huì )增多，而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險也會(huì )增加雄厚的資金將迎來(lái)更好的發(fā)展機遇。

　　“在融資新規的影響下，2021年房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務(wù)是提高資金管理和運營(yíng)能力。拿地能力與企業(yè)發(fā)展戰略密切相關(guān)，拿地戰略也會(huì )根據資金情況進(jìn)行調整，“在潘浩看來(lái)，高周轉模式結束后，行業(yè)規則正在發(fā)生變化，而企業(yè)拿地能力的分化是必然的。

　　“資金實(shí)力好的房地產(chǎn)企業(yè)在拿地上更有優(yōu)勢，走線(xiàn)嚴重的房地產(chǎn)企業(yè)將受到限制”，陳曉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“三條紅線(xiàn)”過(guò)后，房地產(chǎn)企業(yè)拿地能力分化將進(jìn)一步加劇。