6月21日，“上海REITs20條”正式在上海市發(fā)改委官網(wǎng)亮相。此前的6月15日，上海市政府常務(wù)會(huì )議已審議通過(guò)了《關(guān)于上海加快打造具有國際競爭力的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海REITs20條”）。

　　“上海REITs20條”透露，上海擬試點(diǎn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），為期5年，但商業(yè)地產(chǎn)被公募REITs排除在外，只有產(chǎn)業(yè)園區和物流被界定為“基礎設施”。

　　上海市地方金融監管局副局長(cháng)李軍此前表示，“上海REITs20條”不僅有助于盤(pán)活上海市基礎設施存量資產(chǎn)，同時(shí)也能夠為投資者提供更多樣化的產(chǎn)品。

　　6月21日，國內首批九只公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品也正式上市交易，基本投向基礎設施補短板項目，包括高速公路項目、工業(yè)園區項目及倉儲物流項目、綠色項目。其中五只在上交所鳴鑼。上市首日價(jià)格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。截至6月23日發(fā)稿時(shí)止，九只公募REITs只有三只微漲0.1%-1.98%，另外六只普遍下跌1%-2%左右。

　　戴德梁行高級董事、華東區估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管、中國REITs聯(lián)盟理事顧悅如指出，“上海REITs20條”旨在進(jìn)一步加強和鞏固上海在基礎設施公募基金這一金融創(chuàng )新領(lǐng)域的優(yōu)勢地位。利好有涉足產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)與物流投資的房企，其他商業(yè)地產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)度的。

　　強化長(cháng)三角基礎設施REITs聯(lián)動(dòng)

　　中國版公募REITs從基礎設施領(lǐng)域切入開(kāi)始試點(diǎn)，將盤(pán)活基礎設施存量資產(chǎn)，防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，豐富家庭資產(chǎn)配置的產(chǎn)品籃子。

　　據了解，上?；A設施存量現已超過(guò)1萬(wàn)億元，目前已有第一批相對成熟的5個(gè)項目進(jìn)入國家儲備庫，同時(shí)還有20多個(gè)項目具備后續培育的條件，加起來(lái)大約200億-300億元的體量。目前基礎設施REITs依然處于試點(diǎn)階段，上海的關(guān)注點(diǎn)并不在于要迅速做大體量、積累項目數量。從上海項目?jì)鋷靵?lái)看，目前以產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流項目為主，也包括數據中心等新基建項目。

　　顧悅如認為，九只公募REITs的底層資產(chǎn)地域分布，有包括浙商滬杭甬、首創(chuàng )水務(wù)（合肥）、蘇園產(chǎn)業(yè)（蘇州）、普洛斯（蘇州、昆山）、張江光大REIT（上海）在內的五只基金，來(lái)自于長(cháng)三角區域。實(shí)施意見(jiàn)中，提到的強化長(cháng)三角基礎設施REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)質(zhì)上是鼓勵長(cháng)三角區域內更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包起來(lái)，進(jìn)入公募發(fā)行的審核通道。做實(shí)做深上述優(yōu)質(zhì)基礎設施底層資產(chǎn)的儲備工作，其實(shí)是加強長(cháng)三角資產(chǎn)在上交所成功發(fā)行上市的最有力保障，未來(lái)幾年會(huì )有更大數量產(chǎn)品發(fā)行上市。

　　資本的想象空間就此被打開(kāi)，房企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。另外，“上海REITs20條”特別提到，支持注冊在本市的各類(lèi)內外資機構申請公募基金管理人資質(zhì)。相信在不遠的將來(lái)，憑借資金融通及精細化運營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢，基金管理人中間會(huì )涌現出一批外資基金的身影。

　　一家外資基金國內負責人透露，目前國內優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)非常多，尤其是北京、上海等一線(xiàn)城市。但要上市，還需要等第二、三批，都在排隊當中。

　　“上海REITs20條”的落地，對于前述外資基金負責人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一劑興奮劑。他的感受是“適逢其時(shí)，政府決心非常大”。雖然目前首批上市的公募REITs只是對產(chǎn)業(yè)園開(kāi)了口，還沒(méi)有對住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等開(kāi)放，但他認為，這會(huì )增加外資對國內的投資關(guān)注度。

　　為何未在商業(yè)地產(chǎn)試運行

　　目前活躍在國內產(chǎn)業(yè)園區或者物流產(chǎn)業(yè)的外資基金公司有普洛斯、黑石、布魯克菲爾德等，國內本土的基金公司則以光大安石為最大。

　　值得關(guān)注的是，2017年7月，萬(wàn)科出資170億攜手厚樸投資、高瓴資本、中銀投及普洛斯管理層，以790億人民幣收購全球物流行業(yè)霸主普洛斯。這宗被稱(chēng)為“亞洲第一并購”的交易，背后是萬(wàn)科介入物流風(fēng)口。今天看來(lái)，作為純財務(wù)投資人的萬(wàn)科，4年前這筆投資回報率很不錯。2015年的時(shí)候，萬(wàn)科還成立了萬(wàn)維物流，如今發(fā)展為國內知名的多溫區綜合物流解決方案服務(wù)商。知情人士透露，萬(wàn)維物流一直在關(guān)注準備發(fā)行REITs。

　　業(yè)內人士認為，不動(dòng)產(chǎn)投資本身就有投入大、周期長(cháng)等特點(diǎn)，非常需要資本市場(chǎng)的支持。REITs在成熟資本市場(chǎng)占比較大，因此國內一直積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)的規?；c專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。這種直接融資渠道不但受企業(yè)歡迎，大資金也有這方面的需求，可以形成很大的市場(chǎng)規模，但對于基礎資產(chǎn)的要求也很高。

　　除了萬(wàn)科，近年來(lái)涉足產(chǎn)業(yè)園區與物流的開(kāi)發(fā)商并不少。如2017年，泰禾17.49億入股北科建；碧桂園9.26億入股中集產(chǎn)城；啟迪協(xié)信收購恒生科技園資產(chǎn)包；陽(yáng)光城(000671,股吧)2億元收購清華旗下力合順德科技園；京基集團6.5億收購酷派產(chǎn)業(yè)園。

　　2018年，房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園的步伐加快，據第三方研究機構發(fā)布的《2017-2018中國產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)研究報告》，房企涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在近年來(lái)蔚然成風(fēng)，在銷(xiāo)售百強房企中，有超過(guò)50%的房企已經(jīng)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，成為園區產(chǎn)業(yè)不可忽視的投資主力。而地方政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區招商，也給房企提供了投資通道。今年1月19日，在上海市金山區優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境暨招商引資大會(huì )上，海倫堡與上海市金山區金山衛鎮人民政府簽約了海倫堡智慧金山生態(tài)綠谷產(chǎn)業(yè)園項目。借著(zhù)上海大力發(fā)展五大新城的東風(fēng)，海倫堡將于6月底正式啟動(dòng)該項目。

　　國內公募REITs為何沒(méi)有先在商業(yè)地產(chǎn)試運行？業(yè)內有一種看法是，商業(yè)地產(chǎn)估值、租金等機制未成熟，導致本來(lái)適用于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的REITs，反而暫時(shí)很難在國內的商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內廣泛實(shí)施。對此，美國F.O.G富尚資產(chǎn)董事長(cháng)、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐認為前述觀(guān)點(diǎn)有片面之處。他認為，國內商業(yè)地產(chǎn)REITs之所以還沒(méi)有發(fā)出來(lái)的原因，主要還是國內房地產(chǎn)整體政策形勢決定的。從國內的宏觀(guān)調控來(lái)看，還不適合推出商業(yè)地產(chǎn)REITs；其次就是，國內REITs在法律機制上還不完善，目前還沒(méi)有完全立法，包括稅收等重要環(huán)節也沒(méi)有解決。因此，國內先試行大型基建基礎設施公募REITs，是合理的。

　　陳曉歐進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)REITs是勢在必行的，國內商業(yè)地產(chǎn)的整體租金雖說(shuō)與商業(yè)地產(chǎn)本身的估值不匹配，但是一些商業(yè)綜合體的租金收益也不見(jiàn)得低了，至于估值體系跟租金匹配度，兩者本身就捆綁在了一起，因為所有商業(yè)地產(chǎn)的估值都是從項目現金流來(lái)估算的。陳曉歐認為，商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)行最大的障礙是政策障礙，還有法律主體的明確，以及稅收體系的迭代。