6月28日，凱德集團披露，與中國平安人壽簽署了合作協(xié)議，向后者出售中國6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合部分股權。

　　根據披露，此次合作涉及項目包括上海人廣來(lái)福士廣場(chǎng)、上海?寧來(lái)福士廣場(chǎng)，北京來(lái)福士中心、杭州來(lái)福士中心、成都來(lái)福士廣場(chǎng)和寧波來(lái)福士廣場(chǎng)。以上物業(yè)均為集商業(yè)、辦公等為一體的商辦綜合體項目，且均已竣工并投入使用。平安人壽投資該項目總投資?額預計不超過(guò) 330 億元。此項交易預計于2021年三季度完成。

　　對于這項投資，平安方面回復券商中國記者稱(chēng)，本次平安人壽投資的凱德來(lái)福士項目主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標的資產(chǎn)中上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)項目,是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),租戶(hù)品質(zhì)優(yōu)異，租約穩定。此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配的原則，可以?xún)?yōu)化險資配置，并取得良好且穩定的投資回報，實(shí)現保險資金的保值增值。

　　當日，平安人壽還披露了投資北京麗澤商務(wù)區D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項目的信息，該項目累計出資金額約為69.41億元，資金來(lái)源為壽險傳統組合保險賬戶(hù)和分紅組合保險賬戶(hù)。該項目目前處于實(shí)際出資階段。

　　平安擬330億投資凱德6大來(lái)福士項目

　　資料顯示，凱德是一家大型多元化房地產(chǎn)集團，總部設在新加坡并在新加坡上市。其投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類(lèi)別，包括辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮開(kāi)發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長(cháng)租公寓及住宅。

　　凱德集團于1994年進(jìn)入中國，中國是集團的核心市場(chǎng)之一。目前，凱德在中國40多座城市擁有或管理200多個(gè)項目。來(lái)福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，發(fā)展至今在中國有9座。

　　前述6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價(jià)值為467億元，平安收購其中部分股權。在一系列交易完成后，凱德在個(gè)項目中的持股比例，從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續負責項目的運營(yíng)及資產(chǎn)管理。

　　據平安人壽披露，平安此次投資凱德來(lái)福士項目的投資方式為，平安人壽作為投資主體，以直接持有個(gè)項目公司股權方式投資不動(dòng)產(chǎn)。平安人壽擬通過(guò)股權方式分別受讓并持有以下資產(chǎn)：

　?。?） 上海人廣來(lái)福士項目物業(yè)的項目公司上海華慶房地產(chǎn)管理有限公司的60%股權，該公司注冊資本3000萬(wàn)美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為14.18億元、凈資產(chǎn)約為10.65億元。

　?。?） 上海長(cháng)寧來(lái)福士項目物業(yè)的項目公司上海東方海外凱旋房地產(chǎn)有限公司的70%股權，該公司注冊資本22.09億元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為47.78億元、凈資產(chǎn)約為26.15億元。

　?。?） 北京來(lái)福士項目物業(yè)的項目公司北京新捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的70%股權，該公司注冊資本2450萬(wàn)美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為20.15億元、凈資產(chǎn)約為11.60億元。

　?。?） 杭州來(lái)福士項目物業(yè)的項目公司來(lái)福士（杭州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的70%股權，該公司注冊資本約3億美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為34.49億元、凈資產(chǎn)約為13.03億元。

　?。?） 成都來(lái)福士項目物業(yè)的項目公司成都來(lái)福士實(shí)業(yè)有限公司的70%股權，該公司注冊資本2.18億美元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為26.98億元、凈資產(chǎn)約為11.02億元。

　?。?） 寧波來(lái)福士項目物業(yè)的項目公司寧波新鄞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的70%股權，該公司注冊資本8億元，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為11.32億元、凈資產(chǎn)約為6.04億元。

　　上述6家項目公司分別持有100%對應的擬投資項目資產(chǎn)，主要從事相關(guān)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。

　　對于這項投資，平安方面回復券商中國記者稱(chēng)，本次平安人壽投資的凱德來(lái)福士項目主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標的資產(chǎn)中上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)項目,是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),租戶(hù)品質(zhì)優(yōu)異，租約穩定。此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配的原則,可以?xún)?yōu)化險資配置，并取得良好且穩定的投資回報，實(shí)現保險資金的保值增值。

　　凱德集團首席執行官李志勤表示，歡迎平安成為戰略合作伙伴，凱德將繼續持有這六個(gè)來(lái)福士項目的股權，并負責項目的運營(yíng)及資產(chǎn)管理。他進(jìn)一步表示，凱德?lián)碛卸喾N資產(chǎn)再循環(huán)和多樣化資本來(lái)源，對下一階段增長(cháng)充滿(mǎn)信心。

　　另?yè)?，平安人壽成?家項目公司的股東后，平安人壽將與6家項目公司構成以股權關(guān)系為基礎的關(guān)聯(lián)方。平安人壽擬向其中5家項目公司提供股東借款共計41億元。最終金額視底層項目用款需求，以實(shí)際出資情況為準。關(guān)聯(lián)交易定價(jià)將參照同類(lèi)交易市場(chǎng)公允價(jià)格范圍確定最終價(jià)格，確保關(guān)聯(lián)交易定價(jià)定價(jià)公允性。

　　投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)占比10.3%

　　近年來(lái)，中國平安在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資頗受市場(chǎng)關(guān)注。截至目前，中國平安已是中國金茂、旭輝等知名地產(chǎn)企業(yè)的前三大股東，也包括近期陷入資金危機的華夏幸福。

　　據披露，截至2021年3月31日，平安人壽的I39合并口徑總資產(chǎn)為3.51萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)為2807億元，扣除賣(mài)出回購金融資產(chǎn)和投連資產(chǎn)的金額的總資產(chǎn)為3.3萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)為2745.82億元。

　　從2020年業(yè)績(jì)報告數據來(lái)看，中國平安在不動(dòng)產(chǎn)、以及與不動(dòng)產(chǎn)關(guān)聯(lián)的物業(yè)、債和股票等方面的投資金額占其保險資金總規模的7.5%左右。對于凱德來(lái)福士項目的投資完成后，上述6個(gè)項目投資余額占平安人壽2021年3月末總資產(chǎn)的比例約為1.0%，公司投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)的賬面余額占上季度末總資產(chǎn)的比例約為10.3%。

　　根據銀保監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于加強和改進(jìn)保險資金運用比例監管的通知》，保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的賬面余額，合計不高于公司上季末總資產(chǎn)的30%。

　　中國平安首席投資官陳德賢今年初接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)項目投資期限長(cháng)，租金收益相對穩定，能夠很好地匹配壽險資金規模大、久期長(cháng)的負債特性，因此合理配置一定比例不動(dòng)產(chǎn)也是中國平安長(cháng)期投資策略之一。中國平安除了關(guān)注成熟、有穩定收益、地段好的商業(yè)寫(xiě)字樓等傳統不動(dòng)產(chǎn)，還會(huì )關(guān)注公租房、康養房、人才房等新型不動(dòng)產(chǎn)。未來(lái)中國平安將會(huì )偏向選擇物權類(lèi)的投資，以物業(yè)為主。

　　券商中國記者通過(guò)wind統計，地產(chǎn)股一直是險資重倉較多的行業(yè)之一。2021年一季度末，保險公司重倉房地產(chǎn)股市值總計約756億元。

　　保險資金“偏愛(ài)”地產(chǎn)背后有著(zhù)保險資產(chǎn)配置的現實(shí)需求。例如，商業(yè)地產(chǎn)，以及公租房、康養產(chǎn)業(yè)等國家鼓勵的新型不動(dòng)產(chǎn)以及各類(lèi)基建項目，這類(lèi)資產(chǎn)需要資金量大且是長(cháng)期資產(chǎn)，與保險負債可以進(jìn)行比較好的久期匹配，長(cháng)期資產(chǎn)回報率也相對比較高和穩健。

　　不過(guò)值得注意的現象是，今年一季度保險公司對地產(chǎn)股減倉達到4856.68萬(wàn)股，持倉市值減少了108億元。

　　陳德賢在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)亦坦言，銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理新規，限制開(kāi)發(fā)商融資的“三道紅線(xiàn)”，短期內給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)一定的挑戰。盡管不動(dòng)產(chǎn)對保險資金匹配長(cháng)期負債是一個(gè)好的選擇，但必須嚴格挑選，在目前的環(huán)境下應更謹慎一些。