央行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》，堅持住房，不是炒房定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩定地價(jià)、穩定房?jì)r(jià)、穩定，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性、穩定性

　　業(yè)內人士表示，近日來(lái)中央層面多次強調“房住不炒”，落實(shí)城市主體責任，要求對調控不力的城市予以問(wèn)責。高層密集發(fā)聲并加強市場(chǎng)秩序管理整頓，意在督促市場(chǎng)鞏固調控效果的長(cháng)期性和穩定性，保護合理住房需求。

　　中央層面頻提房地產(chǎn)

　　2021年以來(lái)，房地產(chǎn)調控態(tài)度愈發(fā)明確。7月30日，中央政治局會(huì )議指出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

　　中央政治局會(huì )議前一日，7月29日，住建部副部長(cháng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市相關(guān)負責人，要求各地應增強工作的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng )造性，確保完成穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。果斷采取措施，實(shí)施供需雙向調節，規范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。加上2021年上半年的13個(gè)城市，今年已有18城被約談督導。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住建部對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市的約談是一城一策長(cháng)效機制的重要組成部分，從2019年開(kāi)始就逐漸成為調控的主要模式，要求地方政府負起主體責任來(lái)，將房?jì)r(jià)上漲的幅度能夠控制下來(lái)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。約談也進(jìn)一步說(shuō)明，熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市也將逐漸納入到監管體系當中。

　　除對房?jì)r(jià)居高不下的城市持續約談外，7月23日，住建部等8部門(mén)還下發(fā)《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》指出，將在3年時(shí)間持續開(kāi)展整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會(huì )關(guān)注度高的突出問(wèn)題。

　　7月22日，中央層面召開(kāi)加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作電視電話(huà)會(huì )議也指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“三線(xiàn)四檔”融資管理和金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理、把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點(diǎn)等任務(wù)。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，《通知》調動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構、租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機構以及媒體等各大社會(huì )主體，全方位、全主體進(jìn)行市場(chǎng)監管，貫徹“房住不炒”，落實(shí)“三穩”目標。此外，提出建立制度化常態(tài)化整治機制，強化監督評價(jià)考核，預計更加靈活地踐行因城施策，精準調控成為接下來(lái)樓市調控的關(guān)鍵詞。

　　地方房地產(chǎn)調控全覆蓋

　　隨著(zhù)中央涉房調控信號的不斷重申，地方調控再度全面升級。近日，浙江省召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì )指出，充分認清當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況新問(wèn)題，進(jìn)一步提高政治站位，切實(shí)履行主體責任，提升工作標準和質(zhì)量，采取有力有效措施，扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　會(huì )議指出，綜合運用土地、金融、稅收等調節手段，合力發(fā)揮政府調控和市場(chǎng)調節作用；促進(jìn)供需平衡和職住平衡，落實(shí)差別化住房信貸政策；增強調控風(fēng)險預見(jiàn)性，打通各部門(mén)數據共享堵點(diǎn)，實(shí)現數據動(dòng)態(tài)管理、實(shí)時(shí)監測，防范項目風(fēng)險、信貸風(fēng)險等，提高精準分析能力和風(fēng)險防控能力。

　　在此之前，杭州剛發(fā)布新一輪調控政策，進(jìn)一步加強住房限購、完善新建商品住房銷(xiāo)售管理、規范市場(chǎng)秩序。例如收緊落戶(hù)未滿(mǎn)5年戶(hù)籍家庭的購房政策，在此前限購1套的基礎上，增加了購房之日前2年起已在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社保滿(mǎn)24個(gè)月。對于非戶(hù)籍人口，升級至購房日前4年，在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€(gè)人所得稅滿(mǎn)48個(gè)月。新建商品住房方面，購房意向登記家庭數與公開(kāi)銷(xiāo)售房源數的比例大于或等于10：1的，無(wú)房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類(lèi)別從高到低排序、同一類(lèi)別人才再按社保繳納月數從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。

　　金華方面，明確實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號銷(xiāo)售，以及要求加強二手住宅價(jià)格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實(shí)主體責任等十個(gè)方面調控。

　　剛被約談的惠州也加速新一輪調控落地。8月9日，惠州住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，從限購、限價(jià)、限售、優(yōu)化土拍規則、商品住房預售制度以及嚴查購房資金來(lái)源等方面對新房市場(chǎng)進(jìn)行管控。這也是惠州首次同時(shí)啟用限購與限價(jià)，并延續3年限售，調控力度空前。

　　政策一直未松的北京也再度“打補丁”“堵漏洞”。8月5日，北京市住建委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》指出，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買(mǎi)商品住房。

　　成都市再出樓市新政，發(fā)布了《關(guān)于加強贈與管理和優(yōu)化購房資格復核順位相關(guān)事宜的通知》，主要是為了“防止通過(guò)遷移戶(hù)籍、社保獲取靠前順位，以及通過(guò)贈與方式獲取購房資格”。

　　此外，二手房參考價(jià)政策也成為多城市重要調控手段。8月2日凌晨，東莞發(fā)布“莞八條”新政指出，東莞將在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價(jià)發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，加大對虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。7月26日，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監測中心在調查分析基礎上，形成本市二手住房成交參考價(jià)格。

　　7月9日，上海發(fā)布二手房新政，在已實(shí)施房源掛牌核驗的基礎上，需增加價(jià)格信息的核驗，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗的房源不得對外發(fā)布。7月8日，西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》，明確指出二手房交易各環(huán)節的有關(guān)機構要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據。

　　二手房指導價(jià)管控效果顯著(zhù)。據易居研究院統計數據顯示，全國最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的深圳，上半年二手房?jì)r(jià)累計已下跌10936元/平方米，價(jià)格縮水幅度達15%。與此同時(shí)，實(shí)行二手房指導價(jià)政策的城市，成交量均呈明顯下降態(tài)勢。

　　除價(jià)格實(shí)際的參考意義外，二手房參考價(jià)實(shí)際上限制了買(mǎi)方對杠桿的使用。中達證券分析師諸葛蓮昕表示，雖然在實(shí)操過(guò)程中二手住房參考價(jià)格機制并未要求實(shí)際成交價(jià)格以參考價(jià)格為準，買(mǎi)賣(mài)雙方仍可自行協(xié)商成交價(jià)格；然而，商業(yè)銀行發(fā)放二手住房貸款時(shí)以二手房參考價(jià)為準，若成交價(jià)格高于參考價(jià)格，則買(mǎi)方購買(mǎi)二手房的首付比例實(shí)際有所提升。她表示，買(mǎi)方資金壓力增大，也成為驅動(dòng)深圳二手住宅成交量大幅下滑的重要因素。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩健康運行

　　8月7日，深圳官方通報備受關(guān)注的“深房理”案件最新情況，經(jīng)過(guò)多輪滾動(dòng)排查和監管核查，截至目前共發(fā)現21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從房貸紅線(xiàn)、到二手房?jì)r(jià)格管控、再到房地產(chǎn)秩序全面規范整治以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調控周期，逐步形成監管閉環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢穩定已是必然。

　　“中央收緊房地產(chǎn)調控，這次有所不同?！币按鍑H（香港）中國區首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺表示，2020年開(kāi)始，中央先后推出了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商債務(wù)增長(cháng)的“三條紅線(xiàn)”，以及遏制銀行房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線(xiàn)”。今年更是加大了對違規流入住房市場(chǎng)的商業(yè)貸款和消費貸的打擊力度，并進(jìn)一步收緊對房企影子銀行融資端（如信托貸款和委托貸款）的調控?！胺N種跡象表明，中國房地產(chǎn)不會(huì )再走以前的老路，不會(huì )解除對樓市的種種限制?！彼f(shuō)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳此次相比4月份的自查，查處金額多了42倍，背后其實(shí)體現的是調控力度真不一樣了。

　　張大偉表示，通過(guò)梳理2021年房地產(chǎn)調控，有一個(gè)非常明顯的特征是在過(guò)去幾年房地產(chǎn)調控“一城一策”下，中央部門(mén)再次開(kāi)啟密集發(fā)布政策，特別是住建部和央行持續加碼房地產(chǎn)調控政策，調控方式、力度及細致度均出現了顯著(zhù)升級，調控“工具箱”不斷豐富，中央房地產(chǎn)調控方案密集出臺，加強房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機制、建立“人、房、地、錢(qián)”的聯(lián)動(dòng)機制。

　　“對房地產(chǎn)市場(chǎng)仍抱有只漲不跌的幻想是絕對不行的?！庇袠I(yè)內人士坦言，中央層面正一步步從長(cháng)期調控著(zhù)手，行業(yè)需正面現實(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)調控仍將趨嚴。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉預計，下一步住建部問(wèn)責機制將不斷強化，更多房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的三四線(xiàn)城市將被納入監管體系；被約談城市調控加碼也是大概率事件?！盎谡{控政策趨于精細化、高頻化的判斷，前期已經(jīng)出臺過(guò)調控新政城市，諸如南京、武漢等，如果實(shí)施后效果未達目標，或出現新情況、新問(wèn)題，進(jìn)一步加大調控和監管力度也不無(wú)可能?！?/p>

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控持續推進(jìn)、房地產(chǎn)秩序全面規范整治，以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國的住房市場(chǎng)將全面實(shí)現“房住不炒”，社會(huì )居民實(shí)現“住有所居”，加快推進(jìn)全面建設小康社會(huì )的進(jìn)程。